상승추세에 거래량 매매가 시그널을 주목하라

2018-08-16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 2,536 | 추천수 52
아직 많이 덥습니다. 하지만 체감온도가 조금씩 낮아지는 요즘입니다. 초열대야가 번번한 8월 중순 건강에 유의하시기 바랍니다. 부동산 성공투자보다 중요한 게 건강한 삶이니까 말입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2017년 8.2대책 전후 서울 아파트시장을 들여다볼까 합니다.  서울 주택시장 상승추세에서 거래량 증감에 따른 매매가 움직임이 무엇을 의미하는지를 분석했습니다.  
 
주가와 마찬가지로 부동산 아파트값에도 추세가 있습니다. 추세(趨勢)란 내리는 가격은 더 내리려 하고 오르는 가격은 더 오르고 싶어 하는 속성을 말합니다. 이는 시장참여자들의 집단심리에 기인한 것입니다. 기계가 아닌 사람이 투자를 하는 시장에선 영원히 유효한 팩트입니다.

 8.2대책 전후 서울 아파트 거래량과 매매가  

서울 아파트 매매거래량 통계는 신고일(매매계약후 60일 이내 신고) 기준이라 1개월 정도 시차가 존재합니다. 그래도 추세는 변함이 없습니다. 거래량은 규제책에 따라 증감 편차가 큽니다. 또 갈수록 서울 주택시장에 거래 가능한 매물량이 적어 거래량 총량으로 보면 감소세가 정상입니다.   
 
2015년 이후 대세상승장에서 3차 상승랠리인 2017년에 7월까지 8.2대책전 거래량을 보면  7월 14,460건, 8월 14,677건으로 정점에 이르렀습니다. 이어 8.2대책 이후 거래가 반영된 9월엔 8,231건으로 44% 급감했습니다.
 
그러나 제가 ‘6주 천하’로 말했듯 9월 중순 이후 반등 움직임을 보이면서 4차 상승랠리가 시작된 2017년 10월 거래량은 3,777건으로 바닥을 쳤습니다. 이어 11월 6,404건, 12월 8,294건으로 거래량이 증가했습니다. 매매가도 상승했음은 물론입니다.  
 
이어 2018년 들어 1월 31일 신DTI적용, 4월 1일 다주택자 조정대상지역 양도세 중과를 앞두고 손바뀜이 활발해지면서 거래량이 급증했습니다. 1월 10,200건, 2월 11,117건, 3월엔 13,827건으로 8.2대책 이전 수준에 근접했습니다.  
 
다주택자 양도세 중과가 시행된 4월 6,217건, 5월 5,483건, 6월 4,804건으로 뚜렷한 감소세를 보였습니다. 이에 앞서 2월부터 재고아파트를 중심으로 매매가도 하락하는 조정장세로 돌아섰습니다.    
 
그러나 7월 5,631건으로 다시 거래량이 늘어나기 시작했습니다. 그리고 8월에 서울 강남4구와 마용성 동작 영등포 등 도심권을 중심으로 반등장이 시작됐습니다.  
 
서울 아파트 매매가는 8.2대책 이후 1년간 평균 7% 정도 상승했습니다. 강남4구는 10%를 넘어 두자릿 수 상승률을 기록했습니다. 강남3구에서 가장 비싼 상위 20% 5분위 아파트를 기준으로 한다면 8.2대책 이후 7월말 현재 지난 1년간 3억~5억원이 올랐다고 보면 됩니다.

상승추세에선 8.2대책 이후 장세에서 보듯 규제책으로 일시적으로 매매가가 하락하면 매도자가 매도보다 보유를 선택해 거래량이 급감했습니다. 반면 규제책 발표후 일정 기간 지나면 거래량이 다시 늘어나고 매매가는 반등했습니다. 지난 7월 이후 이번 장세는 무주택자, 1주택자 또는 일시적 2주택자가 팔고 사는 교체수요가 주도했습니다.  
 
상승추세에서 거래량과 매매가 시그널
 
8.2대책 직후나 양도세 중과 4월 직후처럼 상승추세에서 거래량이 줄면 서울 재고아파트 가격은 하락했습니다. 반면 풍선효과로 재개발시장은 서울 전역에서 올랐습니다.  
 
상승장에서 규제책이 발표되면 참여정부처럼 여지없이 숨고르기 조정장세가 시작됐습니다. 단기급등후 규제책으로 거래량이 감소하면서 매매가가 하락세를 보이는 것입니다.
 
숨고르기 조정장세는 매매가가 다시 상승하기 위해 잠시 쉬고 있는 눌림목 구간으로 보면 됩니다. 다시 상승랠리를 타기 위한 에너지를 비축하는 기간입니다.  조정장세에도 거래량이 줄어든 것은 매도자들이 매도하지 않고 보유했다는 것입니다.  
 
조정장세에선 매매거래량은 점차 줄어듭니다. 하지만 일정 기간(규제책 이후 3~6개월 이후 또는 최장 1년) 거래량이 다시 증가하면 매매가는 상승하게 됩니다. 시장에 쌓여있는 저가매물이 소진되기 시작하는 시점이 바로 바로 매수타이밍입니다. 지난 6~7월처럼 말입니다.  따라서 상승추세에서 거래량 감소는 긍정적인 신호일 가능성이 높습니다.  
 
반면 상승추세에서 거래량이 늘어났지만 상승폭이 미미할 경우 악재일 가능성이 있습니다.

상승장 막바지에 선제매수자들이 추격매수를 하는 부동산 개미들에게 매도할 가능성이 있기 때문입니다. 서울에선 다주택자 조정대상지역 양도세 중과로 그럴 가능성은 높지 않지만 말입니다. 2018년 8월 현재 서울 아파트시장은 강도 높은 규제책으로 왜곡되고 있다는 점을 감안해야 합니다.  
 
상승장에서 거래량이 급증하고 상승폭이 미미하거나 하락할 경우 상승추세가 끝날 가능성이 있습니다. 2006년 하반기처럼 상승의 끝물엔 거래량이 급증할 수 있으니까요.  

한편 주택매매 거래량 통계가 잡힌 2006년 이후 서울 아파트 매매거래량은 2006년 14만1천건으로 정점을 찍었습니다. 이후 서울 아파트 연간 거래량은 2007년 6만5천건으로 급감했으며 대세하락기인 2010~2013년엔 5만~6만건에 그쳤습니다.
 
월간 거래량은 2006년의 경우 상반기에 8천가구 안팎이었으나 하반기 11월엔 2만5천건에 달할 정도로 급증했습니다. 2010~2013년엔 대부분 2천~4천가구에 머물렀습니다.

2015년 이후 서울 주택시장 대세상승장에서 2017년까지 규제가 지금보다 덜 했을 때 거래량을 동반한 상승랠리에선 서울 아파트 월간 거래량은 1만건 이상을 유지했습니다. 현 규제수위가 유지된다고 가정할 때 지금과 같은 상승추세에서 서울 아파트 월간 거래량이 6개월 이상 1만건 안팎을 기록한다면(쉽게 말해 부자들이 서울 아파트시장에서 떠난다면) 상승의 끝이 아닌가 의심해야 합니다.   

명심보감에 " 滿招損(만초손) 謙受益(겸수익)"이란 글이 있습니다. 부동산 투자에 거만하면 손실을 부르고, 겸손하면 이익을 얻는 법입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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