강남3구 재건축 이주가 일으키는 나비효과

2018-07-05 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,610 | 추천수 16
강의 때마다 제가 강조하는 것이 정비사업 이주수요입니다. 2018년에 이주수요와 직주근접을 키워드로 투자한다면 실패하지 않는 투자가 될 것이라고 말씀드립니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 강남3구 재건축 이주가 일으키는 나비효과를 정리했습니다.
 
서울 강남3구에서 재건축 이주붐이 불던 2004~2005년 이후 14년이 지나 2018년 하반기부터 다시 이주가 급증하고 있습니다. 차이점은 이번 이주붐은 5층 이하 저밀도가 아니라 반포주공1단지 외엔 모두 중층 재건축단지라는 점입니다. 반포주공1단지를 마지막으로 강남3구 저밀도 재건축시대는 막을 내립니다.      
 
이번 강남3구 재건축 이주붐을 주목해야 하는 이유는 헐리는 재건축 아파트가 핵심입지에 자리 잡고 있다는 것입니다. 낡은 아파트지만 주거인프라가 완벽한 곳에서 살던 사람들은 어디로 이사할까요?  
 
강남3구 재건축 단지에 거주하는 집주인은 물론 세입자도 먼 곳으로 이사를 가지 않습니다. 팩트가 이런데 언론에선 강남3구 이주가구와 서울 입주물량이 비슷해 재건축 이주가 전셋값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 분석하더군요. 잘못된 분석입니다.
 
강남3구 재건축 이주를 주목해야 하는 이유는 강남3구 전셋값도 직접적인 영향을 미치기도 하지만 매매시장에도 영향력을 발휘하기 때문입니다.  
 
다주택자 비율이 많은 강남3구에서 집주인은 이주비를 어디에 쓸까요? 특히 중대형이 많아 이주비도 가구당 7억원 안팎에 달해 강남3구 재건축 이주를 주목해야합니다.  
 
지난 7월 2일 관리처분인가를 받아 7월 둘째부터 이주가 시작될 신반포3차 반포경남 등 통합재건축단지(2,433가구)는 지금 서초구 전세시장에 어떻게 영향을 미치고 있을까요?
 
전셋값이 반등하고 있습니다. 잠원동 동아의 경우 올확장된 34평형이 6월에 6억9천만원에 거래됐지만 7월 들어 집주인들이 전셋값을 올리면서 8억5천만~9억원에 물건이 나오고 있습니다.  
 
특히 신반포3차 반포경남과 방배5구역(6월 18일~1월 17일) 이주시기가 겹치면서 반포잠원 전세난 가능성이 높아지고 있습니다. 집도 보지 않고 전세계약을 하는 경우도 발생하고 있습니다.  
 
6월 5일부터 입주가 시작된 아크로리버뷰(595가구)의 경우 84타입 전세값이 입주 초기에 9억원대까지 떨어졌습니다. 하지만 7월 들어 저가물건이 소진되면서 대부분 12억원대 물건만 남았습니다. 이것도 신반포3차 반포경남 이주비가 지급되면 소진되는 건 시간문제입니다.  
 
7월 31일부터 입주하는 신반포자이(607가구)도 84타입은 현재 10억원대 전세물량이 남아있지만 전세거래 속도가 빨라지고 있습니다. 늦어도 2019년까지 반포 신축 84타입 전셋값은 13억원대로 상향될 가능성이 높습니다.  
 
언론에선 1분기에 서울 전셋값이 하락하자 역전세난이라는 설레발을 쳤지만 반포잠원은 7월 들어 전세난 조짐이 보이고 있습니다.  
 
서초구 등 강남3구에서 지난 1~3월 매매거래량이 급증하면서 시장에 나온 전세물량이 7월 이후 소진되면 매매거래도 활발해질 것입니다.  
 
전셋값이 다시 오르면 세입자의 매매수요 전환율이 높아질 것입니다. 이주비를 지급받은 집주인도 전세끼고 재고아파트를 매수하는, 즉 전세레버리지투자가 다시 늘어날 가능성이 높습니다.  
 
매매거래량이 늘어나면 잠원에서 반포로, 반포에서 압구정으로 갈아타려는 교체수요도 늘어날 수밖에 없습니다. 결국 강남3구 2기 재건축 이주붐을 맞아 전세거래가 늘어나면 매매거래가 늘어나는 것입니다.  성수기를 맞아 8월 전후 강남3구 전셋값이 움직인다면 매매가는 가다서다를 반복하는 계단식 상승이 재개될 것입니다.  

상승장에서 언제나 강남이 먼저 움직입니다. 하락장도 마찬가지구요. 강남3구 등 중심부에서 떨어진 주변부 수도권 외곽 갭메우기 순환매 장세도 이제 끝물입니다. 하반기엔 소득 4, 5분위(평균 소득이 상위 20~40%, 20% 이내인 가구)가 주도하는, 4, 5분위(평균 아파트값이 상위 20~40% , 20% 이내인 아파트) 아파트값 상승폭이 갈수록 커지는  초양극화가 두드러질 것입니다.  
 
결론입니다.

강남3구 재건축 이주는 해당 지역 전셋값은 물론 동일 생활권내 전셋값에도 직접적인 영향을 미칩니다. 올해처럼 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 지난해 말 한꺼번에 관리처분인가 신청을 하면서 이주수요가 몰리면 전셋값이 급등할 가능성이 높습니다.  이주가 예정된 강남3구 재건축단지 세입자는 전세금이 워낙 낮아 수도권 외곽으로 전세난민으로 떠돌 가능성이 높아졌습니다.      
 
강남구는 개포주공1단지를 마지막으로 대규모 이주수요가 없습니다. 반면 서초구와 송파구는 올 하반기와 2019년에 이주가 많습니다.
 
서초구는 신반포3차 반포경남 외에 오는 8월 반포우성(408가구), 9월 방배13구역(2,911가구), 12월 이후 반포주공1단지(2,210가구)와 내년 상반기 한신4지구(2,898가구)가 순차적으로 이주합니다.  송파구에서도 10월부터 미성크로바(1,350가구)를 시작으로 잠실진주(1,507가구)가 뒤이어 이주할 예정입니다.   
 
서초구는 서초구로 가장 많이 이사합니다. 다음은 동작구 관악구로 많이 이사합니다. 흑석뉴타운 입주예정, 아크로리버하임 전셋값이 강보합세를 유지하는 이유입니다. 반면 강남구는 이주수요가 많지 않아 세입자가 많이 이사하는 성동구의 입주아파트 전셋값이 약보합세를 보이고 있습니다.  
 
송파구는 송파구외에 광진구 강동구로 많이 이사합니다. 근년엔 미사강변도시와 위례신도시로도 많이 이사했습니다.
 
마지막으로 신반포3차 반포경남 통합재건축에선 7월 둘째주부터 이주비 1조5천억원 이상이 시장에 풀립니다. 이중 얼마가 강남3구 아파트시장으로 다시 유입될까요? 또 3억~4억원에 전세 살던 세입자는 어디로 이사할까요?  
 
정비사업도 개발사업입니다. 개발이 되면 돈이 몰리고 사람이 몰립니다. 사람이 몰리면 땅값이 오릅니다. 땅값이 오르면 아파트값도 오릅니다. 그래서 정비사업 아파트는 물론 주변 아파트값이 오르는 것입니다. 여기에 최근 인플레이션으로 땅위에 건물을 짓는데 드는 원자재값 인건비 등 건축비도 상승하고 있습니다.  
 
2018년 7월 불확실한 주택시장에서 그 어느 때보다 인사이트(안목)가 요구되는 시기 입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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