조정장세엔 예측보다 팩트가 중요하다

2018-05-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 836 | 추천수 21

문재인정부의 보유세 인상 움직임과 일시적으로 늘어난 전세물량이 주택시장 비수기에 소진속도가 더디면서 수도권 조정장세가 길어지고 있습니다. 앞으로 시장은 어떻게 될까요? 하반기에 반등할까요?
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 앞으로 주택시장이 어떻게 될까요? 라는 예측보다는 팩트를 정리해봤습니다. 지금과 같은 조정장세엔 팩트에 충실한 부동산 가치투자가 필요합니다.
 
팩트1: 수요억제책 공급감소책은 집값을 안정시키지 못한다
 
아파트에 대한 수요는 억제된다고 억제되지 않습니다. 더욱이 4세대로 진화하는 아파트에 살고 싶은 것은 누구나 꿈꾸는 것입니다. 대출규제와 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상, 재건축 규제 등 각종 규제책으로 수요를 억제한다고 수요는 억제되지 않습니다.  단기적으로 억제될 뿐입니다.
 
문재인정부뿐만 아니라 어느 정부도 주택시장의 목표는 주택시장 안정화입니다. 안정화란  물가 수준에서 매매가 전셋값이 오르며 성수기 비수기에 따라 거래량이 늘어나고 줄어드는 것입니다. 
 
하지만 2017년부터 본격화된 도심 핵심입지 공급감소 시그널(재건축 초과이익환수제, 조합원지위양도금지, 안전진단 강화, 전매금지, 분양가 상한제 등)은 4~5년뒤 시장의 역습을 불러올 것입니다. 참여정부(2003~2007년)의 규제책이 결국 5년 뒤 박근혜정부가 시작된 2013년 이후 규제의 집중타깃이 됐던 수도권 아파트값의 급등을 초래한 것처럼말입니다. 경기도는 이미 지난 2016년부터 주택시장 선행지수인 아파트 인허가 실적이 급감하고 있습니다. 
 
팩트2: 분양가가 오르면 집값은 오른다
 
지난 30년 서울 아파트값 추이를 보더라도 장기적으로 보면 집값은 언제나 우상향입니다. 그러면 반대로 집값은 언제 하락할까요? 하락하는 경우는 크게 2가지 입니다.
 
1997년 외환위기나 2007년 미국발 글로벌 금융위기처럼 경제대란이 일어날 때 입니다. 물론 이것도 일시적이었지만 말입니다. 
 
서울 아파트값은 외환위기 때문에 1998년 두자릿수 하락했지만 1999년부터 반등장이 시작됐습니다. 2004년 조정장세가 왔지만 2007년까지 9년 대세상승장이 이어졌습니다. 그러다 2008년 등락폭이 커지고 글로벌 금융위기에 2기 신도시 입주물량까지 겹치면서 2010년부터 2013년까지 하락장이 계속됐습니다.
 
집값이 내리는 두 번째 경우는 아파트 분양가가 내리는 것입니다. 아파트를 지을 때 필요한 땅값과 건축비가 내리는 경우입니다. 
 
그런데 땅값이 내려간 적이 언제인가요? 토지보상 감정평가의 기준이 되는 표준지 공시지가는 외환위기로 1999년 하락한 이후 2009년에 역시 글로벌 금융위기로 인해 10년만에 하락했습니다. 이후엔 연평균 2~3%씩 상승했습니다. 
 
그러다 2015년부터 땅값 상승폭이 4%대로 커졌습니다. 수도권 아파트값 대세상승장 시기와 일치합니다. 그래서 아파트값=땅값이라고 하지요. 2018년 표준지 공시지가 상승률은 6%가 넘었습니다. 대도시중 서울 부산 대구 광주가 평균 이상 올랐는데 개발호재도 있지만 재개발 재건축 등 정비사업도 영향을 미쳤습니다. 정비사업을 많이 하면 땅값은 오르고 그 땅에 짓는 아파트값도 오르는 것입니다.
 
건축비의 경우 인건비와 자재비가 가장 큰 비중을 차지합니다. 인건비는 최저임금과 직결되고 자재비는 글로벌 주택시장 경기, 유가와 직결됩니다. 2013년 이후 글로벌 주택시장이 호황기로 진입하면서 석유 원자재 소비가 늘어나니 자재비도 인건비도 오릅니다. 
 
공급이 부족한 상황에서 정비사업은 집값을 끌어올립니다. 예를 들어 서울 A아파트가 2018년 상반기 관리처분인가를 받고 2018년 하반기 이주한다고 하면 최근 3~4년간 땅값이 많이 올랐으니 2016년 사업시행인가 시점 종전자산평가액(감정평가액)이 올라 조합원 분양가도 오릅니다.

2019년에 예정된 일반분양가도 많이 오릅니다. 최근 핵심입지에선 조합원 분양가보다 30~40% 비싸게 책정합니다. 감정평가액이 올랐으니 이주비도 늘어날 것입니다. 물론 감평가액 대비 최대 70%에서 지금은 최대 40%로 규제를 했지만 말입니다.
 
따라서 정비사업 입주권 권리가액 프리미엄 상승-분양가 상승-인근 아파트값 상승으로 이어지는 것입니다. 또 반포잠원 개포 잠실 등 강남 대단지는 수조원에 달하는 이주비로 인해 유동성파티가 시작돼 매매수요가 늘어나 주변 집값을 끌어올립니다. 
 
한편 문재인정부가 수도권 핵심입지 정비사업을 차단하고 위례 판교 분당과 같은 강남대체신도시를 조성한다면 아파트 분양가는 얼마가 될까요? 만약 2023년에 분양한다면 민영 아파트 분양가는 최소 평당 3천5백만원 이상 될 것입니다. 
 
과천 지식정보타운의 경우 민영 분양가가 2천7백만원을 넘어 3천만원설까지 나오고 있습니다. 
 
팩트3: 보유세 인상은 집값을 끌어올린다
 
참여정부는 지난 2005년에 공평과세를 한다는 명목으로(실제론 강남 아파트값을 잡기 위해) 부동산 보유세를 전면 개편했습니다. 
 
보유세를 기존 종합토지세(토지분)와 재산세(건물분)에서 재산세와 종합부동산세로 개편했습니다. 주택 재산세는 물건별 과세하고 종부세는 인별로 기준액(9억원 초과) 초과분에 대해 전국합산해서 과세했습니다.
 
2006년엔 종부세를 세대별 합산에다 과세 기준액을 6억원으로 강화됐습니다. 종부세율도  과세표준 기준으로 3억원 이하, 14억원 이하, 94억원 이하, 94억원 초과로 세분화하고 최저과세구간을 6억원에서 3억원으로 낮췄습니다. 또 전년 대바 보유세(종부세 재산세) 증가율 상한선을 50%에서 200%로 상향했습니다. 
 
종부세 과표적용률(2009년부터 공정가액비율 적용)도 매년 2006년 70%부터 매년 10%씩 상향토록 했습니다. 재산세도 2006년 55%부터 매년 5%씩 상향키로 했습니다.
 
2003년 10.29대책에 따라 도입된 종부세는 2005년부터 과세되기 시작됐습니다. 
 
보유세 강화를 앞둔 2004년엔 다주택자 양도세 중과 유예기간까지 겹치면서 매도물량이 일시적으로 늘어나 서울 아파트값이 소폭 하락하며 조정장세를 보였습니다. 
 
하지만 2005년 양도세 중과가 시행되고 종부세도 과세되면서 집값은 상승하기 시작했습니다. 서울 아파트값 상승률을 보면 2005년 9%대, 2006년 24%대, 2007년 3%대로 보유세 강화기간중 서울 아파트값은 급등했습니다. 
 
사실 보유세와 집값은 직접적인 연관은 없습니다. 하지만 주택시장 대세상승장에서 정부가 단기처방으로 보유세 인상을 단행될 경우 집값을 끌어올렸습니다. 매매가는 물론 전셋값 월세도 올랐습니다. 보유세 인상이 집값을 안정시키지 않습니다. 
 
문재인정부가 보유세 인상을 공평과세가 아닌 집값을 잡는데 사용해 개인의 능률적인 경제활동까지 해친다면 종부세를 도입한 참여정부처럼 실패를 되풀이 할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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