이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 신분당선을 통해 역세권 프리미엄 가치를 정리해봅니다. 역세권 아파트는 전세수요는 물론 매매수요도 꾸준해 가장 안정적인 투자처입니다.
역세권 프리미엄 가치
역세권은 통상 아파트에서 지하철역까지 걸어서 10분 이내를 말합니다. 도보 거리가 600m 이내를 말합니다. 저는 600m를 넘으면 역세권이 아니라 도보권이라고 생각합니다.
역세권 단지라고 모두 역세권 프리미엄이 많이 붙지 않습니다. 전세수요와 매매수요가 꾸준히 발생하는 우량역세권인지를 따져봐야 합니다. 지상철인 경우 200m이내인 경우 철도 소음으로 역세권 마이너스 프리미엄이 발생합니다.
역세권 프리미엄이 많이 붙는 단지는 우량 역세권입니다.
우량 역세권이 되려면 우선 상주인구가 많아야 합니다. 즉 주거인구가 많아야 합니다. 쉽게 말해 역을 이용하는 고정인구가 많거나 갈수록 많아져야 합니다.
상주인구가 많은 주거지역으론 신도시나 공공택지가 있습니다. 신분당선에선 판교신도시의 동판교 판교역이 대표적입니다. 또 성복역이나 미금역이 우량 역세권입니다. 서울지하철에선 공덕역 아현역 DMC역 청량리역 마곡나루역 등이 주거인구가 늘어나고 있는 우량 역세권입니다.
또 우량 역세권은 직주근접가치가 높은(높아지는) 역세권을 말합니다. 한마디로 업무밀집지역을 많이 통과하는 노선의 역세권이 우량 역세권입니다.
서울지하철에선 3호선과 9호선이 대표적입니다. 최근엔 5호선과 6호선도 직주근접 가치가 높아지고 있습니다. 4호선도 인덕원역세권 복합환승센터 및 과천 지식정보타운 개발, 과천역 GTX C노선, 월곶판교선, 인덕원선, 위례과천선 등으로 인해 직주근접 가치가 높아질 것으로 기대되고 있습니다.
수도권 광역철도에선 공항철도와 신분당선이 직주근접가치가 높습니다. 미래가치로 보면 확장성이 높은 9호선과 신분당선이 역세권 프리미엄이 높을 것으로 기대됩니다.
우선 9호선은 오는 10월 강동구 둔촌동 보훈병원역까지 연결되고 향후 고덕 강일을 거쳐 미사까지 이어질 계획입니다.
신분당선도 현재 광교~강남에서 2020년 강남~신사까지 연장 개통될 예정입니다. 이어 신사~용산 구간이 미군 기지 철수를 완료하고 2019년 착공되면 2025년 개통이 가능할 것입니다. 그리고 서북부 연장선(용산~삼송)이 기획재정부의 예비타당성 조사 선정을 앞두고 있습니다. 서울시가 제출한 노선안은 용산에서 서울역 시청을 지나 상명대(세검정) 독바위(6호선) 은평뉴타운(진관중, 신도중 기자촌) 삼송까지 18.4km입니다.
앞으로 우량역세권이 될 가능성이 높은 수도권 광역철도는 수인선과 분당선(2019년 12월 수인선 복선전철이 개통되면 송도~수원~왕십리 직결 급행열차가 운행예정), 별내선(8호선 연장선), 신안산선, 월곶판교선이 있습니다. 서울 경전철에선 위례신사선을 비롯해 신림선(서울대~신림~샛강), 동북선(왕십리~상계), 서부선(장승배기~새절)이 후보 노선입니다.
이들 광역철도 및 경전철은 수원 정비사업과 위례신도시 다산신도시 신길뉴타운 노량진뉴타운 상계뉴타운에서 상주인구(소득수준이 높은)가 늘어날 것입니다. 여의도 왕십리 삼성 잠실 판교 인덕원 등 업무밀집지역 접근성이 좋아지기 때문입니다.
신분당선 역세권 미래가치
앞에서도 언급했지만 신분당선은 상주인구가 많고 직주근접 가치가 높은 황금노선입니다. 앞으로 2~4단계(강남~신사~용산~삼송)가 개통되면 직주근접 가치는 더욱더 높아질 것입니다.
신분당선은 우선 서울 3대 도심중 4대문(서울역 시청)과 강남 등 두 곳을 관통합니다. 또 핫한 광역중심인 용산을 지나며 판교 광교 등 경기 남부권 업무밀집지역을 관통합니다.
또 상주인구가 두텁습니다. 1기 신도시인 분당과 2기 신도시인 판교와 광교로 대표되는 대규모 주거지가 있습니다. 또 삼송지구 은평뉴타운 등 공공택지와 성복역&수지구청역 민간택지도 있습니다.
앞으로 2~4단계 연장선이 개통될수록 환승역이 늘어나고 개발호재로 상권이 커져 유동인구도 크게 늘어날 것입니다.
개발호재론 용산(용산국제업무지구 용산민족공원 한남뉴타운) 서울역(북부역세권) 양재(양재R&CD) 판교(판교 2, 3테크노밸리) 분당(두산사옥, 현대중공업 R&D센터) 광교(경기융합타운 법조타운 컨벤션 등) 등이 있습니다. 또 판교 인근에 성남 대장지구 금토지구 등 공공택지와 백현지구 MICE 개발이 예정돼 있습니다.
신분당선에서 대표적인 역세권 상권은 기존 강남역, 양재역, 정자역, 판교역 외에 용산역 서울역 미금역 성복역 광교중앙역 삼송역 등이 확장될 것입니다.
정리합니다. 이처럼 역세권 아파트에 투자할 때에는 우량 역세권인지를 따져봐야 합니다. 상주인구와 직주근접성에 중점을 둬서 말입니다. 상주인구가 늘어나고 직주근접 가치가 늘어나면 상권은 자연스럽게 확장될 것입니다.
