재건축 매매금지 4년뒤 시세분출했다

2017-12-07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,008 | 추천수 21

요즘 시간이 빠르게 흐릅니다. 아니 빠르게 흐르는 것처럼 느껴지는 것이겠지요. 지난 주말 춘천에 다녀왔습니다. 커피 장인이 내리는 만델링 핸드드립 커피 맛이 정말 좋았습니다. 난로위에 군고구마가 있는 풍경도 좋았습니다. 가게 이름, 라르고처럼 시간이 느리게 흐르더군요.


이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 8.2대책으로 즉시 단행된 재건축 조합원지위 양도금지가 수도권 주택시장에 미치는 영향을 분석해보겠습니다.


개인적으로 핵심입지에 자리 잡고 있는 서울 재건축단지가 투기과열지구로 지정되면서 조합원지위 양도금지로 매물량이 급감하고 있습니다. 저는 시장에서 재건축 매물량 급감이 수도권 아파트값에 어떤 영향을 미치는지 예의주시하고 있습니다.


참여정부 조합원지위 양도금지와 집값


투기과열지구는 지난 2002년 8월 김대중 국민의정부에서 처음 도입된 재건축 규제책입니다.


2002년 9월 서울 전역을 비롯해 경기도 일산, 인천 삼산 등이 투기과열지구로 처음 지정됐습니다. 2003년에는 인천 경기 등 수도권 전역과 부산, 대구, 대전, 광주, 울산까지 확대됐습니다.


투기과열지구 지정에 따른 재건축 조합원지위 양도금지가 서울 등 수도권 아파트시장에 미친 영향은 컸습니다. 


이에 앞서 1999년 회복기를 거쳐 2000년부터 상승장이 시작된 수도권 아파트시장은 2001년부터 매매가와 전셋값이 동반상승하는 대세상승장이 시작됐습니다.


이번 2010년대 상승장과 비교하면 2014~2015년과 비슷한 장세였습니다. 물론 글로벌 경기상황과 금리는 달랐습니다.


수도권 전역에서 재건축 조합원지위 양도가 금지되자 2003년 매매 전세는 다르게 움직였습니다. 매매가는 여전히 가파르게 상승했지만 전셋값은 약보합세로 돌아섰습니다.


2017년처럼 전셋값 안정은 입주물량이 많아서가 아닙니다. 바로 재건축 조합원지위 양도금지가 근본적인 원인이었습니다.


집값 상승 기대심리가 높아지면서 투자수요가 유입되면서 사놓은 아파트를 전세로 내놓으면서 전셋값이 하향세를 보였습니다. 2017년처럼 말입니다. 2003년 10.29대책과 2017년 8.2대책 이후 수도권 매매시장 전세시장이 비슷하게 돌아가고 있습니다.


2003년 수도권 아파트 매매가는 전년대비 평균 7% 올랐습니다. 반면 전셋값은 3.3% 하락했습니다. 서울은 매매가가 6.4% 오르고 전셋값은 3.9% 내렸습니다.


2004년은 아시다시피 매매 전세 모두 약세를 보였습니다. 우선 10.29대책 영향이 컸습니다. 종합부동산세 도입으로 보유세를 인상하고 LTV 등 대출규제를 했으며 다주택자 양도세 중과를 도입했습니다.


2004년 서울 아파트 매매가는 -1.4%, 전셋값은 -7.1% 하락했습니다.


이때 많은 전문가들은 2005년에 대세하락장이 올 것이라고 호들갑을 떨었습니다. 하지만 시장은 예측과 정반대로 움직였습니다.


2005년이 되자마자 서울 특히 강남3구의 ‘역습’이 시작됐습니다. 한마디로 입주권 매매가 2년 이상 금지되다 입주하면서 시세가 분출한 것입니다. 더욱이 초과이익환수제 등 재건축 규제로 강남 신규아파트 공급이 부족할 것으로 보고 투자수요는 적극적으로 매수에 나섰습니다.


2005년에 서울 매매가 상승률이 6.3%를 기록했지만 강남3구는 9.2%에 달했습니다. 전셋값도 홀수해를 맞아 전년보다 2% 이상 상승했습니다.


결국 참여정부는 부동산 실거래가 신고제, 종부세 강화, 보유세 양도세 등 실거래가 과세 등 수요를 더욱 억제하는, 참여정부 부동산정책의 완결판이라고 해떤 8.31대책을 2005년에 발표했습니다.


물론 수요억제 공급감소 정책은 다시 시장의 역습에 무참히 깨지게 됩니다. 1차 상승장(1999~2003년)에 이어 2006년 2차 상승장이 시작된 것입니다. 2006년에 강남3구 아파트값은 2005년보다 24.5% 폭등했습니다.


즉 투기과열지구 지정 4년만에 재건축 매매금지로 응축된 시세가 입주하면서 분출한 것입니다. 


투기과열지구는 2008년 MB정부가 들어서면서 단계적으로 해제됐습니다. 지난 2008년 1월 지방 전역이, 같은 해 11월 강남3구를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제됐습니다. 그리고 마지막으로 2011년 12월 강남3구가 해제됐습니다.


이제 다시 문재인정부는 8.2대책으로 5년 8개월만에 투기과열지구를 부활시켰습니다.


재건축 양도금지하면 오르고 양도허용하면 내렸다


2000년대 수도권 아파트값은 재건축 조합원지위 양도를 금지할 때 오르고 조합원지위 양도를 허용하자 내렸습니다. 우연의 일치일까요?


2004년에 일시적이지만 하락장이 있지 않으냐가 반문할 것입니다. 2004년 일시적 조정장세는 다주택자 양도세 중과를 1년간 유예가 컸습니다. 매물이 많이 나오면서 결과적으로 집값을 일시적으로 안정시키는데 기여했습니다.


2006년 폭등하던 수도권 아파트시장은 2007년부터 변동폭이 커지기 시작했습니다. 규제의 누적효과로 시장이 왜곡되고 시작했습니다. 노도강(노원구 도봉구 강북구)이 강세를 보이다 하락하고 다시 강남3구가 급등하기도 했습니다.


강남3구를 제외하고 2008년 11월 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되면서 집값은 안정되기 시작했습니다. 강남3구 과천 등 범강남권 재건축단지는 2009년 가을에 고점을 기록했지만 말입니다.


이후 2010년부터 하락세로 돌아섰습니다. 글로벌 금융위기에다 판교 광교 등 2기 신도시 입주물량이 쏟아지면서 대세하락기를 맞았습니다. 2013년까지 말입니다.


시장은 의외로 단순합니다. 심리가 중요하지만 매물량이 많으면 아파트값은 결국 안정됩니다. 하지만 2003년과 2017년처럼 갑자기 핵심입지에 매물량이 줄어들면 수급에 따라 집값은 오르기 마련입니다. 수요가 언제나 많은, 수요가 부산 대구 등 전국구는 물론 2010년대부터 중국 등 아시아 사람도 사는 강남3구는 더더욱 그렇습니다.


문재인정부 주택시장도 수급에 따라 움직일 것입니다. 공급이 늘어나 심리가 아래로 향하고 유동성장세가 끝날 때까지 상승장은 계속될 것입니다. 참여정부처럼 말입니다.


참여정부의 강남을 타깃으로 한 수요억제 공급감소 정책은 2000년부터 시작된 상승장을 2009년까지 10년간 연장시켰습니다.


문재인정부가 참여정부의 프레임에서 벗어나지 못하는 한 2015년부터 시작된 2010년대 상승장은 2020년 이후까지 연장시킬 가능성이 높습니다.


역대 정부에서 수요억제책만으로 집값을 잡은 적은 없습니다. 서울, 특히 강남3구는 더욱 그렇습니다. 심리를 진정시키고 집값을 안정시키는 정책은 수요가 많은 곳에 신규아파트 공급물량을 지속적으로 늘리는 것입니다. 정비사업으로 말입니다.


하지만 문재인정부는 참여정부처럼 조합원지위 양도금지로 강남3구에만 5만가구 이상을 매매금지시켰습니다.


시장의 역습은 10월부터 시작됐습니다. 재건축 추진위 구성 단계인 압구정 아파트가 폭등했습니다. 반포잠원도 폭등하고 있습니다. 재건축은 이제 정비구역 지정만 돼도 급등하고 있습니다. 조합설립인가까지 거래가 자유롭기 때문입니다. 10월 이후 재건축 급등은 목동 과천으로 확산되고 있습니다.


분양권 프리미엄도 폭등하고 있습니다. 강남3구는 입주프리미엄 5억원 시대가 다가오고 있습니다. 강남3구는 지금 신축 구축 가릴 것없이 재고아파트도 상승폭이 커지고 있습니다. 


전셋값도 신규아파트 공급물량(입주물량)이 지속적으로 줄어들면 2005~2007년처럼 다주택자의 전세물량이 공급돼도 상승하게 될 것입니다.


큰 문제는 신축 공급물량이 부족한 상황에서 수요억제책은 심리를 위로 치솟게 만들어 투기수요가 늘어나면서 아파트값에 거품이 끼게 만드는 것입니다.


지난 2000년부터 2006년까지 수도권 아파트 전셋값은 물가상승률에도 미치지 못했습니다. 하지만 매매가는 폭등했습니다. 수도권 아파트값은 이 기간중 평균 80% 올랐습니다. 결과적으로 오버슈팅(과열)이었습니다.


문재인정부가 신도시 개발도 중단된 상황에서 정비사업을 통한 신규아파트 공급을 막는다면  참여정부의 실패를 되풀이할 것입니다. 수급정책에 실패하고 다주택자에 대한 과도한 규제로 시장을 왜곡시킬 것입니다. 오버슈팅을 초래할 것입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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