11월 둘째 주입니다. 이제 2017년 가을도 끝물입니다. 설악산에 눈이 오고 서울에도 머지않아 겨울이 오겠지요. 자연도, 주택시장도 속절없이 흘러가고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 수도권 주택시장 강세장이 얼마나 지속될 것인가에 대해 정리해봤습니다.

제 결론은 강세장은 쉽게 꺾이지 않는다는 것입니다. 8.2대책 10.24대책 등 규제책으로 인한 거래？c 감소가 가격 하락으로 이어지지 않을 것입니다. 시장이 이미 보여주고 있습니다.

오히려 조합원 지위 양도금지로 2~3년간 거래가 중단됐다 입주시점에 거래가 재개되는 재건축시장은 한번에 모멘텀(상승동력)이 폭발할 가능성이 높습니다. 예를 들어 8.2대책 이후 거래가 중단된 개포주공4단지가 2021년 8월 개포그랑자이로 입주한다면 매매가는 어떤 움직임을 보일까요?

2004년 vs 2005년 수도권 아파트시장

서울 강남 중심으로 수도권 아파트시장은 극과 극의 모습을 보여준 해가 2004년과 2005년입니다.

2004년 수도권 아파트시장은 2003년 10.29대책 여파로 거래가 급감하고 약보합세를 보였습니다.

집값 상승을 주도했던 강남3구는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등으로 거래가 중단됐습니다. 거래중단이 일시적으로 약세장으로 돌아섰습니다.

그해 4월 주택거래신고제가 도입하고 급감했습니다. 용산구, 성동구 등이 개발호재가 있는 곳을 제외하고 대부분 전년대비 1% 안팎 하락했습니다. 인천 경기는 하락폭이 더 컸구요.

전세시장은 1998년 이후 가장 많은 입주물량을 기록하면서 역전세난이 발생하기도 했습니다. 분양시장도 1순위 미달이 속출하면서 미분양물량이 급증했습니다.

하지만 1년만에 반등했습니다. 2004년말 대비 두자릿수 상승을 기록했습니다.

분당 등 5대 신도시와 서울 강남 재건축단지가 수도권 상승장을 주도했습니다. 분당은 무려 30% 이상 상승했습니다. 일산 평촌도 20% 이상 올랐습니다. 40평형대가 상승을 주도했습니다.

2005년 수도권 아파트값이 반등한 이유?

참여정부의 부동산정책 완결판이라는 8.31대책에도 불구하고 왜 2005년에 수도권 아파트값은 폭등했을까요? 종합부동산세를 강화하고 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 중과했는데 말입니다.

정부의 분석대로 저금리 기조가 지속됨에 따라 금융자산 등에 비해 부동산 투자에 대한 기대감이 높고 서울 등 수도권 주택보급률이 낮아 폭등한 것일까요?

8.31대책 이후 일시적으로 약보합세를 보이던 집값은 2006년 3월 판교 첫 분양을 터닝포인트로 해서 그해 11월부터 폭등하기 시작했습니다. 판교 후폭풍이 거셌습니다.

2005년 반등한 이유를 정확하게 안다면 2018년 수도권 아파트시장 방향도 알 수 있을 것입니다.

저는 다주택자 양도세 중과를 반등의 ‘주범(?)’으로 보고 있습니다. 다주택자 양도세 중과가 시장을 왜곡시켰기 때문입니다. 시장에 공급물량을 감소시켰기 때문입니다.

참여정부는 2003년 10.29 대책에 따라 2004년부터 1가구 3주택이상 경우 양도세를 60%로 중과하고 장기보유특별공제를 배제시켰습니다. 다만 2004년에 1년간 추가 취득이 없는 경우 양도세 중과를 유예해줬습니다.

2005년 들어 8.31대책에 따라 2006년부터 1세대 2주택자도 50% 중과했습니다. 양도차익 산정도 기준시가가 아닌 실거래가를 적용함에 따라 양도세 부담이 급증하게 됐습니다.

결과적으로 양도세를 일반세율로 과세했던 2004년에는 집값이 안정됐지만 2005년 이후 양도세 중과가 강화될수록 집값은 안정되기는커녕 급등했습니다. 이후 양도세 중과를 유예한 2009년 이후엔 다시 집값이 안정됐습니다.

과도한 양도세 중과는 동결효과(양도세가 일반세율이었다면 매도했을 아파트를 양도세 중과로 인해 계속 보유하게 하는 효과)로 인해 매매시장 전세시장 모두 왜곡시켰습니다.

양도세 중과로 집값 상승 기대심리는 낮아졌지만 공급물량(재고아파트 등)도 줄어들어 집값이 하락하지 않았습니다. 오히려 2005~2006년처럼 집값이 올랐습니다.

2018년 수도권 아파트시장은?

2005~2007년 수도권 아파트값이 급등하면서 요동치게 된 근본적인 원인은 2017년처럼 글로벌 주택시장이 호황인데다 3~5% 저금리(금리상승기였지만)에 아파트 공급물량이 부족했기 때문이었습니다.

2018년 수도권 아파트시장은 수도권 외곽을 중심으로 입주물량이 늘어나겠지만 서울을 중심으로 시장에 거래가능한 아파트 공급물량이 크게 줄어들 것입니다.

우선 서울은 전역이 투기과열지구로 재건축 조합원 지위 양도가 금지돼 조합설립인가를 받거나 착공한 재건축단지는 거래가 입주 때까지 중단됩니다. 또 8.2대책 이후 분양권 분양권도 전면금지되고 기존 분양권도 한번 전매되면 입주까지 되팔 수 없습니다. 여기에 내년 1월부터 분양권 양도세 중과(50%)로 매물이 급감할 것입니다.

재고아파트도 마찬가지입니다. 서울 성남 고양 하남 광명 남양주 동탄2신도시 등 수도권 조정대상지역은 내년 4월부터 2주택자도 양도세가 중과돼 동결효과로 매물량이 급감할 것입니다. 

8.2대책 등 규제책으로 시장왜곡이 이미 시작됐습니다.

시장에 거래될 수 있는 서울 A급 입지의 재건축 아파트(분양권 입주권 포함) 거래가 금지되면서 매물량 부족으로 하나 거래될 때마다 호가가 오르고 있습니다. 팔고 사는 교체수요자의 경우 매수가가 오르니 매도가를 올릴 수밖에 없습니다.

또 똘똘한 아파트만 찾는, 특정 지역 아파트에만 매수세가 몰리면서 특정 아파트값이 급등하는 부작용이 발생하고 있습니다.

강세장은 쉽게 약세장으로 바뀌지 않습니다.

다주택자 양도세 중과는 강세장을 약세장으로 바꾸기보다는 강세장을 연장시키는 역효과를 일으킬 것입니다. 수요(연봉이 늘어나 구매력이 높아지는 30~40대 직장인 )에 비해 시장에 아파트 공급물량(20~30평형대 신축 아파트. 재건축 재개발 포함)이 줄어들고 있기 때문입니다.

그동안 전셋값 안정에 기여했던 수도권 2기 신도시 및 공공택지 아파트 입주물량도 2020년 이후에는 거의 사라집니다.

서울을 포함한 수도권 아파트시장 강세장은 차별화를 보이며 2~3년간 지속될 가능성이 높습니다.

마지막으로 다주택자가 내놓은 급매물을 기다리는 사람이 많은데 기다리시면 안됩니다. 내년 3월 양도세 중과 유예 일몰시간이 다가올수록 매물은 갈수록 줄어들 것입니다.