40평형대 전세레버리지투자에 대한 생각

2017-07-14 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,887 | 추천수 28

최근 유료상담 건수와 오윤섭의 투자스쿨 수강생 모집 속도만 봐도 수도권 주택시장의 움직임을 쉽게 알 수 있습니다. 6.19대책 이후 강남 아파트시장은 2주간의 중개업소 단속이 끝나자마자 거래가 재개되면서 실거래가가 우상향하고 있습니다. 매수세가 늘어나고 있으나 비수기까지 겹쳐 매물은 더욱 없습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 투자수요가 생기기 시작한 40평형대 전세레버리지투자에 대한 제 생각을 정리해봤습니다.


지금까지 40평형대 투자에 대한 제 생각입니다.


지난 2000년대 상승장처럼 40평형대가 강세를 보이는 시절은 끝났다고 생각했습니다. 앞으로도 강남3구가 아닌 한 40평형대 상승세는 오기 힘들다고 생각했습니다. 


반면 20평형대 소형 전성시대는 앞으로 20년 이상 지속될 것으로 믿고 있습니다. 또 30평형대중 34평형도 강북 10억 돌파단지가 늘어나면서 수요층이 갈수록 두터워질 것이라고  예측하고 있습니다.


그런데 최근 주목할 만한 사건(?)이 발생했습니다. 마포구 염리3구역이 지난 6월 사업시행변경인가를 받으면서 45평형(전용면적 114타입)을 크게 늘린 것입니다. 


전체 가구수도 23가구 늘어 1,694가구로 최종 확정됐지만 45평형이 18가구에서 101가구로 5배 이상 증가한 것입니다. 또 59타입(662가구)을 104가구 늘린 반면 84타입(620가구)을 142가구 줄였습니다.


염리3구역에 속해 있는 아현뉴타운에는 40평형대가 매우 드뭅니다. 아현3구역 마포래미안푸르지오가 3,222가구중 45평형이 499가구로 비교적 많지만 내년 입주하는 마포자이3차는 총 927가구중 40평형대 49평형이 12가구에 불과합니다. 2020년 입주예정인 아현2구역도  1,419가구중 47평형이 8가구에 불과합니다. 


이런 상황에서 7월 조합원 평형변경 신청을 하고 10월 동호수 추첨 예정인 염리3구역에서 45평형 101가구 공급은 강북 중대형 새 아파트시장에서 아주 의미 있는 사건입니다. 방 4개, 화장실 2개 그리고 4베이 판상형 구조의 40평형대 새 아파트 수요가 강북에서 얼마나 늘어날지 주목됩니다. 


두 번째 사례론 서울 도심 새 아파트 40평형대 전세가율이 90%를 넘어섰다는 것입니다. 매매가와 전셋값 차이가 1억원 미만으로 줄어들어 전세레버리지투자를 고민하는 사람이 생겨나기 시작했습니다. 


공교롭게 염리3구역과 전용면적이 거의 같습니다. 전용면적 34.4평형, 방 4개 화장실 2개 4베이 판상형 남향 아파트입니다. 1천가구가 넘는 대단지인데 40평형대 이상이 43평형 19가구가 전부입니다.  


위 두 가지 사례로 40평형대 전세레버리지투자에 대해 다시 한번 생각해보게 됐습니다. 특히 45평형에서 말입니다. 전용면적 34평으로 4인 이상 가족들이 많이 선호하는 평형입니다. 


그럼 앞으로 40평형대는 전세레버리지투자 가치가 있을까요? 저는 여전히 부정적입니다. 하지만 앞으로 서울에서 지역별 입지에 따라 40평형대 새 아파트 수요는 투자수요는 물론 실수요도 조금씩 늘어날 수 있다는 생각을 갖게 됐습니다. 


실질소득이 늘어나는 고성장 시대가 아닌데다 1~2인 가구가 급증하고 4인 이상 가구가 감소하는 시대에 40평형대 수요증가는 태생적으로 한계가 있습니다.  


그러나 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 서울에서 40평형대 투자수요가 소폭 늘어날 개연성은 있습니다. 


매매 전세 갭이 앞에 언급한 도심권 새 아파트처럼 1억원 미만으로 줄어든다면 서울 새 아파트 희소가치가 최소한 2020년까지는 높아지는 상황에서 40평형대 전세레버리지투자가 소폭 늘어날 수 있다는 것입니다. 


투자수요론 40대와 50대 이상 자산가들이 대표적입니다. 상대적으로 덜 오른 40평형대 새 아파트 투자를 조금씩 늘릴 수 있습니다. 또 안전자산을 선호하는 베이비부머와 입주물량 폭탄으로 2018년 이후 집값이 하락한다는 말에 현혹돼 2015, 2016년 너무 일찍 판 매도세력이 40평형대 투자에 가세할 수도 있습니다. 


돈의 가치가 갈수록 떨어지는 인플레이션시대가 오면서 현금 1억원을 40평형대 새 아파트로 바꿔 인플레 리스크를 헤지(방지)하는 사람이 늘어날 것입니다. 


갭이 줄어들수록, 재건축 규제가 심해질수록, 대출규제 수위가 높아질수록 풍선효과로 인해 40평형대 새 아파트의 전세레버리지투자는 늘어날  개연성이 있습니다.


서울 도심이나 강남 접근성이 뛰어나고 직주근접 가치가 높다면 더욱더 그럴 것입니다. 특히 대기업이 몰려있는 마포공덕 종로 광화문 접근성이 좋다면(차로 20분대?) 모멘텀(상승동력)이 생길 수 있다고 봅니다.   


서울 아파트시장은 멸실주택이 늘어나고 입주물량이 정체되는 시기가 최소한 2020년까지 지속될 것입니다. 새 아파트 희소가치가 높아지면서 매매가가 전셋값을 끌어올릴 것입니다. 강남 재건축사업으로 이주수요가 늘어나는 지역에서 40평형대 전세수요가 늘어날 것입니다.   


지난 4월 이후 개포주공2단지를 재건축하는 래미안블레스티지 40평형과 45평형 분양권 프리미엄이 최근 4억원까지 치솟은 점을 곱씹어볼 대목이라고 생각합니다. 지난해 10월 전매제한 해제시점에 프리미엄이 1억5천만~2억원이었으니 9개월만에 최고 2억원 이상 상승한 것입니다. 


선제투자자라면 올 하반기에 40평형대 서울 새 아파트의 전세레버리지투자를 고민해봄직 합니다. 관심지역의 새 아파트 40평형대 수급, 매매가 전셋값, 전세가율 및 갭 추이를 세밀하게 들여다볼 가치가 있다고 봅니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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