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관리처분 총회 앞두면 시세차익 어렵다?

2017-05-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 4,049 | 추천수 101
6월이 다가오면서 알레르기 비염은 언제 그랬냐는 듯 진정세입니다. 하지만 5월 막바지에 수도권 아파트시장은 서울을 중심으로 뜨겁습니다. 재건축시장은 초과이익환수제와 상관없이 뜨겁습니다. 재개발시장도 마찬가지입니다. 잠실 등 재고아파트도 뜨겁구요. 분양시장은 폭풍전야입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 우리가 잘못 알고 있는 재개발 재건축 등 정비사업의 투자상식 하나를 정리합니다.


지난 2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 관리처분 총회를 앞두고 재개발 재건축 조합원 분양가가 나오면 가격(권리가액 프리미엄 등)이 오를대로 올라 시세차익이 힘들다고 말합니다.


사실은 그렇지 않습니다. 5월 현재 관리처분인가를 앞두고 있는 개포주공4단지 시세 추이를 같이 지켜보기로 합시다. 앞으로 관리처분인가-이주주-철거-동호수 추첨-착공-일반분양-분양권/입주권시장-입주 등 사업단계별로 가격이 어떻게 변하는지를 말입니다.


저는 과거 사례로 서울 서대문구 대흥2구역 신촌그랑자이의 조합원 입주권 권리가액(감평가×비례율) 프리미엄 추이를 돌아보겠습니다.


대흥2구역은 지난 2014년 8월 22일 관리처분 총회를 열고 관리처분계획안을 통과시켰습니다. 총회 1개월전 책자로 공개된 전용면적 59㎡의 조합원 분양가는 평균 4억2천만원이었습니다.


관리처분 총회 직후에도 전용 59㎡ 배정평형 지분의 권리가액 프리미엄은 5천만원 안팎에 불과했습니다. 아직 서울 재개발시장은 상승장이 시작되기전이었습니다. 반면 서울 재고아파트는 대부분 2013년 5월 바닥을 치고 2014년부터 회복세가 본격적으로 시작됐습니다.


권리가액 프리미엄은 관리처분인가가 난 2014년 12월 이후에도 강보합세를 유지했습니다. 2015년 1월부터 이주가 시작됐습니다. 그리고 프리미엄이 움직이기 시작했습니다. 2월에 6천만원을 웃돌더니 그해 5월에는 프리미엄이 1억원까지 급등했습니다.


2015년 6월 26일 이주기간이 끝나고 철거가 시작되면서 7월 이후 프리미엄은 다시 한번 요동쳤습니다. 1억4천만원까지 붙어버렸습니다. 2016년 5월 21일 조합원 동호수 추첨을 했습니다.


동호수 추첨 이후 권리가액 프리미엄은 로열층 기준 2억원까지 치솟았습니다. 9월에는 2억5천만원까지 급등했습니다. 2016년 4월부터 수도권 주택시장이 2차 상승랠리가 시작된데다 일반분양이 다가오면서 입주권 매수세가 늘어나면서 프리미엄이 급등했습니다.


11.3대책이 발표되고 2016년 11월 24일 입주자모집공고(1,198가구중 486가구 일반분양)를 통해 드디어 일반분양을 했습니다. 59㎡ 일반분양가는 상한가 기준 6억4천만원 안팎이었습니다. 조합원 분양가보다 1억2천만원 높게 책정됐습니다.


일반분양 이후에도 입주권 프리미엄은 꾸준히 우상향했습니다. 2억7천만원-2억8천만원-2억9천만원 등 우상향하다 5월에 권리가액 프리미엄은 3억원에 이르렀습니다.


신촌그랑자이 59㎡ 입주권 시세(총투자비=권리가액+프리미엄+추가분담금<조합원 분양가-권리가액>)는 입주(2019년 10월)를 2년 5개월이나 남겨두고 7억원을 넘어선 것입니다.


여기서 우리가 알수 있는 정비사업 투자의 팩트는 이렇습니다.


-감정평가액과 조합원 분양가가 나오더라도, 즉 관리처분 총회 이후에도 조합원 입주권 시세(재개발의 경우 권리가액 프리미엄)는 우상향한다.

-관리처분인가 이후 이주비대출 금융기관이 확정되고 이주공고가 나오면(이주비가 지급되면) 입주권 시세는 꾸준히 오른다.

-조합원 동호수 추첨 결과 로열층 당첨여부에 따라 입주권 시세 상승폭은 차이난다.

-고분양가로 책정된 일반분양물량이 완판되면 조합원 분양가가 낮은 입주권 시세는 오른다.

-전매제한이 해제되고 분양권시장이 생기면 입주권 시세는 오른다.

-신촌그랑자이처럼 지역별 블루칩단지는 입주 이후에도 지속적으로 상승한다. 새아파트의 가치가 정점에 이르는 입주 5년 안팎까지 말이다. 조망권과 커뮤니티 시설, 학군 등 주거인프라를 기본으로 평면설계, 판상형, 마감재 등 새아파트 가치(쾌적성 편의성)에 따라 상승폭은 다르다.


마지막으로 하나 더 추가하자면 비로열층 당첨 가능성이 높은 25평형을 고집하기 보다는 향과 조망에 장점이 있다면 로열층 당첨 가능성이 높은 34평형의 조합원 지분을 매수하라는 것입니다. 그래도 불안하다면 동호수 추첨 이후 매수하면 될 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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