대선이후 부동산시장 판세 예측2

2017-05-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 1,685 | 추천수 17
개인적으로 알레르기 비염이 절정에 달해 결국 이번 주 월요일에 병원 신세를 졌습니다. 화요일 강의를 앞두고 비염 증세가 심해졌네요 ㅠㅠ 6월이 되면 언제 그랬냐는듯 비염 증세가 사라지니 버터야겠지요.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 대선이후 수도권 주택시장 판세 예측 두 번째 칼럼입니다. 대선전 4월도 그렇고 대선후 5월에도 지역별 주택시장 온도차가 상당합니다. 요즘 날씨 일교차만큼 심합니다. 잠잠한 지역이 많지만 투자수요가 몰리면서 뜨거워지는 지역도 점차 늘어나고 있습니다.


서북권(마포 서대문 은평 고양 파주)


서북권은 매우 핫한 지역입니다. 북쪽 고양 삼송지구에서 모멘텀(상승동력)이 강하게 발생했습니다. 은평뉴타운 매매가를 끌어올렸습니다.


서쪽에선 마포구 아현뉴타운과 한강조망 아파트, 서대문구 북아현뉴타운이 시세를 리딩하고 있습니다.


마포구를 주도하는 아파트 매매가는 올들어 25평형이 8억원, 34평형이 10억원을 돌파했습니다.


서북권 대표적인 부자벨트 지역은 마포대로와 신촌로 라인입니다. 서북권은 아니지만 인접한 경희궁자이가 지난 2월 입주하면서 촉발된 모멘텀이 마포대로와 신촌로를 타고 한강쪽으로 확산되고 있습니다.


북아현뉴타운(북아현2구역 등) 아현뉴타운(염리3구역 등), 대흥동 염리동 용강동 일대 재고아파트 시세가 초강세입니다. 특히 경희궁자이와 북아현뉴타운과 가까운 서대문구 냉천동 돈의문센트레빌의 경우 경희궁자 이 곁불효과로 인해 20평형대가 2016년초보다 1억5천만원 가까이 상승했습니다.


대흥2구역을 재개발하는 신촌그랑자이는 지난해 12월 일반분양을 한후 입주권 권리가액 프리미엄이 최근 3억원을 돌파했습니다.


마포구의 대표적인 랜드마크 단지는 마포래미안푸르지오(마래푸)입니다. 하지만 시세로 볼때 대장주 자리는 용강동 e편한세상 마포리버파크 등 한강조망권 새아파트에 물려주고 있습니다. 마포리버파크 25평형 상한가가 8억5천만원을 넘어서고 있습니다.


입주한지 2년된 공덕자이는 마래푸를 맹렬하게 ?고 있습니다. 자이안센터라는 커뮤니티 시설이 30~40대 주부들에게 인기를 끌면서 소득수준이 높은 실수요층을 끌어모으고 있습니다.


마포구 정비사업에선 염리3구역과 공덕1구역이 시세를 주도하고 있습니다. 염리3구역은 마포구 최고 학군이라는 학세권, 2호선 역세권에다 하늘공원 마포아트센터 등 생활인프라가 뛰어나 철거가 끝나지 않았음에도 권리가액 프리미엄이 2억원을 넘었습니다. 단독주택 재건축, 공덕1구역은 7월초 시공사 선정을 앞두고 매물이 실종된 상태입니다.


서북권 두 번째 부자벨트는 원삼지은(원흥-삼송-지축-은평뉴타운 또는 은평구)입니다. 삼송지구 새 아파트 삼송 아이파크2차 33평형이 7억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 5월 31일 입주가 시작되는 동일스위티 1차 프리미엄도 상승세입니다. 삼송역 비역세권임에도 상한가 프리미엄이 8천만원을 호가하고 있습니다. 오는 8월 핫플레이스, 스타필드 삼송 개장을 앞두고 있습니다.


서북권 최대 개발호재로는 GTX A노선(킨텍스~삼성)과 신분당선 서북부 연장선 착공입니다. 노선을 일부 공유하는 점을 들어 2018년 12월 동시 착공을 요구하는 민원이 강해지고 있습니다. GTX가 정차하는 연신내역 주변 3호선 연신내역-불광역-녹번역 역세권 재고아파트가 강세를 보이고 대조1구역 갈현1구역 불광5구역 응암2구역 등 재개발 지분 프리미엄이 급등하고 있습니다. 또 신분당선 서북부 연장선이 개통되면 역세권이 되는 은평뉴타운 등 재고아파트도 강세입니다.


일산신도시도 분당급 정도는 아니지만 상승세가 예사롭지 않습니다. 리모델링 또는 재건축 기대감에다 킨텍스역에서 가까운 분양권과 일산 재고아파트도 상승세입니다. 또 이르면 2022년 소사대곡선이 개통되면 서울 강서권과 서남권 접근성이 좋아지는 능곡뉴타운 지분 시세도 지방 원정투자까지 가세하면서 반등하고 있습니다. 


도심권(용산 중구 종로)


도심권은 용산이 핫합니다. 용산역 일대 용산국제업무지구를 다시 추진하고 신용산역~삼각지역~남영역~숙대입구역~서울역 라인에 도시환경정비, 결합개발, 특별계획구역 등 정비사업이 재개되면서 꿈틀대고 있습니다. 서울역 고가도로 공원인 서울로7017이 5월 20일 정식 개장합니다. 인근 분양권 서울역 센트럴 자이 프리미엄이 오는 8월 입주를 앞두고 강세입니다.


도심권에선 용산 미군기지 이전이 최대 호재입니다. 연내 이전이 마무리되면 유엔사, 캠프캠, 수송사 부지 개발이 시작됩니다. 이어 이르면 2019년 착공, 2027년까지 단계적으로 개장하는 용산공원(73만5천평) 사업이 시작될 예정입니다.


정비사업으로는 동부이촌동 한강변 재건축사업이 본격화되면서 상승랠리가 시작됐습니다. 현대맨션은 수평증축 리모델링 사업이 건축심의 단계에 있습니다. 또 이촌동 랜드마크단지인 한강맨션도 상가 재건축문제가 해결돼 최근 조합설립총회를 열고 재건축 속도가 빨라지고 있습니다.


또 ‘강북의 반포’이라는 한남뉴타운이 서울시의 한강변 관리 기본계획안을 따른 촉진계획 변경안이 조합원 총회에서 잇따라 통과되면서 3구역과 5구역을 중심으로 사업속도가 빨라지고 있습니다.


동북권(노원 도봉 강북 성북 동대문 중랑 성동 광진)


동북권에선 서울 7개 광역중심에서 창동·상계, 청량리·왕십리 등 2곳이 속해 있습니다. 특히 2019년까지 이전하는 창동차량기지를 중심으로 한 창동개발계획이 최대 관심사 입니다. 동북권에 일자리, 자족시설을 크게 확충한다는 계획인데 2조3천억원에 달하는 민간투자비를 언제 유치할 수 있느냐가 관건입니다.


또 상계주공 등이 재건축 연한 30년이 다가오면서 8단지를 시작으로 재건축이 시작됐습니다. 상계주공 3, 6, 7, 10, 11단지 등이 재건축 기대감과 이주수요로 인해 상승세 입니다.


철도망으론 지난 2월부터 예비타당성을 재조사중인 GTX C노선(금정~과천~삼성~청량리~광운대~창동~의정부) 예타 통과 여부가 최대 현안입니다.


또 서울 경전철로 처음으로 우이신설선이 7월 개통예정입니다. 동북선(왕십리~상계)도 늦어도 2018년 착공 계획입니다.


6호선 역세권에다 동북선, GTX 광운대역에서 가까운 장위뉴타운도 프리미엄이 완만하게 상승세 입니다.


동대문구에선 청량리4구역 일반분양이 관심사입니다. 전농답십리뉴타운 재고아파트, 분양권, 용두동 재개발구역에서 거래량이 늘어나면서 강보합세입니다. 청량리4구역이 완판되면 모멘텀이 강해질 것입니다.


현재 동북권에서 가장 핫한 주택시장은 성동구 금호옥수와 뚝섬성수입니다. 금호옥수 일대 재개발 사업이 막바지에 이르면 상향여과 현상으로 소득수준이 높은 실수요자들이 유입되면서 옥수파크힐스 34평형이 10억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다.


또 뚝섬3구역에 짓는 주상복합 아크로 서울포레스트가 6월 초 분양을 앞두고 있습니다. 평당 분양가 4천8백만원 안팎이라는 설이 유력합니다. 여기에 성수전략정비구역 재개발사업이 빨라지고 있습니다.


4지구가 가장 빨리 조합설립인가를 받은데 이어 1지구도 5월 또는 6월에 설립인가를 받을 예정입니다. 서울숲과 분당선 서울숲역이 가깝고 한강조망이 뛰어난 성수1지구내 강변동양 아파트의 경우 33평형 매도가가 9억5천만원까지 치솟았습니다. 


5월 입주가 시작된 서울숲 트리마제(주상복합) 38평형(전용 25.7평)의 경우 한강조망 라인 상한가 시세가 15억원을 넘어섰습니다. 2년간 2억원 이상 상승한 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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