전체메뉴 NEW

대선이후 부동산시장 판세 예측1

2017-05-11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 4,973 | 추천수 115

대선이 끝났습니다. 문재인 대통령은 대선 다음날 대통령 취임식을 열고 국무총리 등 내각 인사를 단행하면서 문민정부 3기를 시작했습니다. 문재인정부의 부동산 정책 기조는 단기적으로 시장이 급변하지 않는한 현 정책기조를 유지할 것입니다. 새로운 부동산정책은 일러야 내년부터 나올 것으로 예상합니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대선이후 수도권 주택시장 판세를 두 번에 나눠 예측해봅니다. 이미 지난 4월부터 강남권 재건축시장과 도심권 재개발시장은 3차 상승랠리가 시작됐습니다.


동남권(송파 서초 강남 강동 성남 분당 위례 판교 과천 하남 용인 수원 화성)


강남4구와 경기 남부권으로 보면 됩니다. 과천은 강남구와 같이 움직이기 때문에 동남권에 포함시켰습니다.


강남4구 재건축시장은 초과이익환수제 제외 단지를 중심으로 4월부터 상승폭이 커지고 있습니다. 대선이후도 마찬가지 상황입니다. 뚜렷한 매매우위시장 입니다.


압구정, 반포잠원 등 강남권 최고가 재건축단지는 30~40대 고소득 전문직종 수요자들이 4월부터 적극적으로 매수에 나서고 있습니다.


올 하반기부터 이주가 시작되는 개포주공 둔촌주공 등 이주수요로 인해 강남4구는 물론 성동구 광진구 등 동북권 아파트시장도 요동칠 것입니다.


최근 전매제한이 해제된 고덕그라시움 분양권 프리미엄이 강세장을 띠면서 5월 고덕주공7단지(롯데캐슬 베네루체) 일반분양 이후 움직임이 주목됩니다.


개포동 재건축시장도 개포주공1단지 관리처분 총회와 개포주공4단지 이주가 임박하고 개포시영(래미안강남포레스트)이 이르면 7월에 일반분양예정으로 모멘텀(상승동력)이 높아지고 있습니다.


송파구에선 잠실과 이어지는 가락-문정장지-거여마천 부자벨트를 주목해야 합니다. 특히 문정법조타운 기업입주가 내년 마무되면서 직장인 수요가 늘어나고 있습니다.


성남과 분당도 대선이후 강세장이 지속될 것입니다. 특히 성남의 경우 재개발 이주수요가 급증하면서 재고아파트 매매가를 끌어올리고 있습니다.


이웃한 분당도 대지지분이 많은 용적률 170% 안팎 단지를 중심으로 상승세가 다시 시작될 것입니다. 우선 6월 분양예정인 판교 더샵 퍼스트파크가 완판되면 모멘텀이 발생할 가능성이 있습니다. 또 분당 용적률 상향과 관련된 2030 성남시 도시주거환경정비기본계획 용역결과 2018년 4월 발표, 분당수서고속화도로지상부 공원화공사 2018년 12월 완공, GTX A노선 성남역 2022년 개통 등 대형호재가 대기하고 있습니다.


반면 판교는 연말까지 보합세가 유지될 것입니다. 판교는 수요층이 분당과 위례로 분산되면서 지난해 하반기부터 모멘텀이 약화됐습니다.


위례신도시는 남위례 입주가 대부분 마무리되면서 거래가능한 매물이 매우 적지만 강세장입니다. 오는 7월 입주를 앞두고 있는 위례자연앤자이e편한세상의 매수세가 심상치 않습니다. 복등기 리스크에도 불구하고 34평형 매매가 9억원 돌파는 시간문제입니다.


수원의 경우 재개발 중심으로 정비사업이 활발히 진행되고 있으나 동탄2신도시 입주물량으로 인해 지분 시세는 강보합세를 벗어나지 못하고 있습니다. 다만 수원의 ‘은마’로 불리는 매탄주공4, 5단지(영통2구역) 재건축 사업속도가 빨라지면서 대선이후 상승폭이 커질 가능성이 높습니다. 광교신도시도 동탄2 입주물량 여파로 보합세를 당분간 유지할 전망입니다.  동탄2 분양권시장은 최근 무피 분양권도 출현할 정도로 차별화 시장이 되고 있습니다.


용인도 내년까지 자체 입주물량이 워낙 많은데다 동탄2 입주물량 여파로 약보합세를 유지할 것으로 보입니다. 인기 분양권 프리미엄도 입주를 앞두고도 1억원을 넘지 못하고 있습니다.


과천의 경우 고분양가 관리지역에다 전매 금지로 인해 모멘텀이 약해졌지만 개포 상승세로 대선이후 매도호가가 올라가고 있습니다. 지난 4월 래미안 과천 센트럴 스위트(과천주공7-1단지) 35평형 분양권이 10억원을 돌파했습니다. 과천주공은 오는 7월 이후 6단지(자이), 7-1단지(푸르지오), 1단지(푸르지오써밋), 12단지(센트레빌), 2단지(과천 시그니처 캐슬) 순으로 일반분양이 예정돼 있어 완판여부에 따라 모멘텀이 강해질 전망입니다.


서남권(강서 양천 구로 영등포 동작 관악 금천 의왕 안양 광명 시흥 안산 인천)


지역별 양극화 차별화가 뚜렷한 권역입니다. 양천구와 강서구 아파트시장은 대선이후 강세장으로 돌아설 것입니다.


이미 목동신시가지는 저가매물이 소진되고 있습니다. 강서구는 마곡지구 LG사이언스파크 1차 입주(2천5백명)가 올 하반기에 시작됩니다. 마곡지구 재고아파트는 물론 배후주거지가 될 가양동 방화동 염창동 화곡동 일대 재고아파트 상승세가 다시 시작될 것입니다. 사업속도가 빨라지는 방화뉴타운 지분 상승세도 강해질 것입니다. 9호선 마곡나루역과 환승되는 공항철도 마곡역이 연말 개통되면 상암 DMC역 영향권 가재울뉴타운과 수색증산뉴타운도 배후주거지로 수요가 늘어날 것입니다.


동작구는 장승뱅기행정타운과 흑석뉴타운, 노량진뉴타운 개발 호재로 모멘텀이 강해질 것입니다. 동작구 자체 정비사업 이주수요는 물론 서초구 재건축 이주수요도 늘어나고 있습니다.


2018년 소사원시선 개통 및 신안산선 착공 호재가 있는 시흥시는 역세권 주변 분양권과 재고아파트 매매가가 움직일 가능성이 있습니다. 장현지구 분양스타트도 주목대상입니다.


의왕은 인덕원-과천지식정보타운-과천으로 연결되는 부자벨트를 주목해야 합니다. 예비타당성조사를 통과해 기본설계를 추진중인 월곶판교선은 이르면 2019년 착공될 예정입니다. 인덕원역은 물론 청계역 재고아파트도 주목대상입니다.


광명은 광명뉴타운에서 광명16구역 첫분양이 이르면 내년 상반기에 시작됩니다. 사업속도와 사업성, 입지를 고려해 하반기에 매수할 가치가 있습니다. 철산주공 등 재건축단지도 마찬가지입니다. 정비사업으로 이주철거하는 멸실주택이 내년부터 크게 늘어나 모멘텀이 강해질 것입니다.


인천은 송도에 집중해야 합니다. 입주 2, 3년차 재고아파트와 분양권을 적극 공략할 필요가 있습니다. 하반기 이후 입주기업이 크게 늘어나고 송도 6,8공구 랜드마크시티 개발, 매립이 끝난 11공구의 기업 유치, 신세계복합쇼핑 개발 대형 호재로 매매가가 강세입니다. 매매가가 전셋값을 끌어올리고 있습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기