오윤섭의 부자노트

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2017년 분양시장에서 이기는 청약전략

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2017년 1월도 벌써 중순을 향해 갑니다. 주택시장은 계속 바닥을 다지고 있습니다. 바닥다지기는 급급매 소진-저가매물 감소-저가매물 소진-일반매물 거래 과정을 거칩니다. 지금은 어느 단계일까요?


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 11.3대책 이후 급변한 분양시장에 적극적으로 대처하는 청약전략을 정리해봤습니다. 지금 청약을 주저하는, 하지만 분양아파트로 내집마련 또는 투자하려는 수요자에게 꼭 필요한 청약전략 입니다.


전략1: 최대한 빨리 당첨자가 돼라


이유는 분양가가 매일 오르고 있기 때문입니다. 지금처럼 조정장세에 당첨확률이 높기 때문입니다.


분양가는 앞으로도 계속 오를 것입니다. 땅값이 계속 오르기 때문입니다. 분양가가 내리려면 땅값이 내려야 합니다. 땅값은 좀처럼 내리지 않습니다. 아파트를 짓는 도시지역, 역세권 일반주거지역 땅값은 더욱 그렇습니다.


분양가는 땅값+건축비+마진(시행사 및 시공사)으로 구성됩니다. 수도권에선 땅값이 아파트 분양가의 70% 안팎을 차지합니다. 공공택지는 30~40%를 차지하지만 역시 땅값이 오르고 있습니다. 특히 지난해 10월 18일부터 전용면적 60㎡ 이하아파트를 지을 수 있는 공공택지 공동주택용지를 조성원가에서 감정가로 공급되고 있습니다.


건축비도 계속 오릅니다. 2013년 이후 글로벌 주택경기가 활황세를 보이면서 더욱 오릅니다. 2020년 전후까지 활황세는 지속될 것입니다. 수급의 법칙에 따라 철근 레미콘 등 원자재 가격이 오릅니다. 석유가 오르면 원자재 가격도 오릅니다. 아파트 공사현장에 인력 수요가 늘어나니 인건비(노무비)도 오릅니다.


분양가상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비(매년 3월과 9월 고시)는 지난 3년간 7% 이상 올랐습니다. 지난해 3월 2.14%, 9월 1.67% 각각 올랐습니다.


분양가가 비싸다가 투덜거리면 안됩니다. 계속 오를테니 말입니다. 정말 분양가가 비싸면 미분양이 발생합니다. 장기간 팔리지 않으면 할인분양을 해서라도 파는게 시장의 법칙입니다. 현재 수도권에서 악성 미분양단지는 거의 없습니다.


분양가에 집착하지 마시고 입주시점 시세에 집중하세요. 2014~2015년에 분양가가 비싸다고 난리였던 아파트 중 2017년 입주시점이 다가오면서 프리미엄이 1억원 이상 붙은 곳이 많습니다.


전략2: 11.3대책을 마스터하라


옛말에 ‘알아야 면장을 한다’는 말이 있습니다. 11.3대책 이후 바뀐 청약규칙을 모르고 당첨됐다가 부적격 당첨자가 되는 청약자가 급증하고 있습니다. 특히 청약조정대상 아파트의 경우 부적격자가 당첨자의 30%에 육박하고 있습니다. 또 가점제에서도 무주택기간 및 부양가족수에 따른 가점을 잘못 기재해 부적격자가 되는 경우가 많습니다.


우선 청약하기전 1순위 청약자격 및 재당첨 및  전매 제한 내용을 정확히 알아야 합니다. 그리고 청약자 명의로 중도금 대출을 받을수 있는 지를 사전에 확인해야 합니다. 올 하반기부터 적용될 신DTI(총부채상환비율), 잔금대출 등 대출규제가 갈수록 심해져 자금계획을 철저히 세워야 합니다.


2016년 11월 3일부터, 11월 15일부터, 그리고 2017년 1월부터 달라진 청약규칙 및 대출정규제책을 숙지해야 합니다. 


전략3: 입주시세에 집중하라


11.3대책이후 주택시장이 조정장세를 보이면서 청약을 미뤄서는 안됩니다. 11.3대책이후 당첨확률은 이전보다 3배에서 5배 높아졌습니다. 이때를 노려야 합니다.


물론 입지 및 내재가치(잠재력)에 따라 선별 청약을 해야 합니다. 분양가가 확정되면 입주시점 시세가 얼마까지 가능할까를 예측하고 청약여부를 결정해야 합니다.


분양가 대비 입주프리미엄이 최소한 5천만원 이상 붙을 곳이라면 청약할만 합니다. 분양가에 집착하지 말고 입주시점 시세에 집중하세요. 입지가치가 입주이후 높아지는 아파트라면 분양가가 비싸더라도 적극 청약해야 합니다. 입주시점에 직주근접성이 높아지는 아파트라면 공격적으로 청약해야 합니다. 새아파트로서 희소가치가 높아지고 인근에 정비사업으로 이주수요가 많은 아파트도 마찬가지입니다.


청약은 청약통장으로만 한다는 생각은 잘못된 생각입니다. 2017년에는 청약통장으로 1순위 청약은 물론 내집마련신청서를 작성하는 투트랙 청약전략을 써야 합니다.


청약할 아파트를 선정했다면 모델하우스가 오픈되자마자 가서 내집마련신청서를 작성하세요. 미계약이 발생하면 내집마련신청자 대상으로 모델하우스에서 제비뽑기로 미계약분을 분양합니다. 최근 부적격 당첨자가 많아지면서 내집마련신청서로 로열층을 당첨받는 사람이 많습니다.


전략4: 당첨됐다면 최대한 오래 보유하라


공격적으로 청약하고 당첨됐다면 오래 보유해야 합니다. 서울의 경우 아파트 평균 나이가 20년 가까이 됩니다. 프리미엄이 지속적으로 붙는 아파트라면 입주이후 2년간 보유해 양도소득세 비과세로 매도하는 것이 최상의 청약전략, 매도전략입니다.


2017년 분양물량이 작년보다 10% 안팎 감소할 것으로 예상됩니다. 2019년 이후 수도권 공공택지 분양물량이 거의 없습니다. 지방도 마찬가지입니다. 올해 당첨받은 아파트가 입주하는 2019년 이후 입주물량이 감소세로 돌아설 가능성이 높습니다.


2017년 분양시장은 재개발 재건축 등 정비사업이 중심입니다. 정비사업이 몰려있는 서울과 부산이 올해도 분양시장을 주도할 것입니다. 도심 역세권 3종 일반주거지역이 대부분인 정비사업지에서 일반분양을 할 경우 지난해 3월 개포주공2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지처럼 분양권 및 재고아파트에 미치는 모멘텀(상승동력)이 매우 강할 것입니다.


2017년 분양시장은 청약자에게는 매우 좋은 기회입니다. 특히 당첨받아 입주려하는 실수요자에게는 말입니다. 새 아파트 희소가치가 갈수록 높아지니 장기보유할수록 좋습니다. 아파트값은 단지별 차별화, 지역별 양극화가 심해질 것입니다. ‘잊혀질’ 아파트가 아니라 ‘스포트라이트’를 받을 아파트를 꼭 분양받기 바랍니다. 반드시 전용면적 85㎡ 이하 중소형을 분양받아야 합니다. 

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