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2017년 경희궁자이 같은 아파트를 사라

2016-12-08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 10,636 | 추천수 106
제가 쓴 책은 이번이 세 번째입니다. 이번 주 화요일 저녁에 교보문고 광화문점에서 열린 저자 강연회를 했습니다. 추운 날씨에도 많은 분들이 참석해주셨습니다. 다시 한번 감사드립니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2017년 주택시장을 다른 방식으로 전망해보겠습니다. 그리고 2017년에는 경희궁자이 같은 아파트를 사라는 것입니다.


상승장에도 조정장세는 발생한다


2015년 10년만에 찾아온 상승장에서 11.3대책 이후 본격적으로 조정장세가 시작됐습니다.  2차 상승랠리를 멈췄습니다. 이제 상승세를 멈추고 하락세가 시작된 것이 아닌가 걱정하는 투자자들이 많습니다. 그렇지 않다고 판단합니다.


2000년대 상승장(2001~2006년)에도 2004년에 1년 가까이 조정장세가 지속됐습니다. 투기과열지구 전매제한 등 규제책 때문이었습니다. 상승장에서도 상승-조정-상승-조정을 반복하면서 계단식 상승을 합니다.


이번 상승장은 2015년 10월까지 1차 상승랠리가 시작됐습니다. 그리고 11월 주택담보대출규제를 하겠다고 밝히면서 조정장세에 들어가 2016년 3월까지 지속됐습니다.


이어 3월말 분양한 개포 래미안블레스티지 완판 이후 2차 상승랠리가 시작됐습니다. 이어 예상보다 수위가 높은 11.3대책이 발표되고 조정장세에 들어갔습니다. 11.24대책(잔금대출 규제)까지 나오고 미국 도널드 트럼프 대통령 당선, 탄핵정국, 시장금리 상승, 12월 미국발 금리인상 예고 등 각종 악재가 겹치면서 재개발 재건축 등 정비사업 중심으로 낙폭이 커지고 있습니다.


재고아파트는 보합세를 보이고 있는 반면 재건축 단지는 많이 오른 만큼 많이 하락하고 있습니다. 특히 사업시행인가 전 단지들이 그렇습니다. 잠실주공5단지는 2억원 가까이 하락했고 반포주공1단지가 1억원 내렸습니다.


그럼 3차 상승랠리는? 12월 14일 미국 금리인상여부가 발표된후 탄핵정국 수습여부가 관건이 될 것입니다. 1, 2월 극성수기에 매매 거래량이 주목됩니다.


2017년 주택시장 키워드


불확실성

-탄핵정국은 언제까지?

-2017년 상반기 대선정국?

-상승장 집권 후기엔 언제나 규제책이 시작됐다. 2002년 국민의 정부 vs 2016년 박근혜정부

-트럼플레이션?


금리

-미국 금리는 오른다. 그러나 상승폭엔 한계가 있다.

-미국이 금리를 올리는 이유는 무엇보다 미국 경제가 좋아지고 있기 때문이다.

-국내 금리는 2017년에 오를지도 모른다. 하지만 가능성은 희박하다. 11.3대책과 11.24대책은 이를 방증(傍證)한다.

-미국 금리인상은 악재가 아니다. 특히 예측 가능하고 완만하게 상승한다면 국내 주택시장에 호재가 될 수 있다. 주식시장에 이어 아파트시장이 다시 살아날 수 있기 때문이다.

-가계부채는 금리인상보다는 금융위기 등으로 집값이 하락할때 심각해진다. 하우스 푸어가 증가하기때문이다. 

 

구매력

-대출규제 수위가 올라갈수록 아파트를 살수 있는 사람(유효수요)은 줄어들 것이다.

-수도권 아파트값은 이제야 전고점(2008~2009년)을 통과하는 중이다. 거품은 없다.

-실수요는 30~40대가, 투자수요는 50~60대가 주도한다.

-중소형(특히 20평형대) 아파트 인기는 앞으로 10년 이상 지속될 것이다.

-재건축 호재가 없는 중대형은 투자메리트가 없다

-2017년 홀수해에는 재계약을 앞둔 세입자, 실수요자가 선호하는 아파트를 사라


수급

-공급과잉은 1, 2년 입주물량이 많다고 오지 않는다. 최소한 4~5년 공급과잉 물량이 누적돼야 한다.

-서울에서 신규주택공급의 중심은 정비사업이다. 순공급(신규주택-멸실주택)이 늘어나려면 시간이 필요하다.

-반면 경기권에서 2017년 이후 대규모 택지 입주물량이 예정돼 있는 화성 시흥 김포 등은 공급과잉 후유증(매매가 전셋값 하락)이 이르면 2018년부터 시작될 것이다.

-2017년에도 정비사업 이주수요가 수요를 자극해 모멘텀(상승동력)이 강할 것이다.

-서울 아파트(평균 나이 17년)가 낡아질수록 새 아파트 선호도는 높아질 것이다. 특히 상향여과가 강한 뉴타운 재개발 입주아파트가 상종가를 칠 것이다.

-서울 아파트시장 추세는 대구가 아닌 부산을 따라갈 것이다.


경희궁자이 입주시세가 시사하는 것


2017년 2월 입주예정인 경희궁자이 34평형이 11월에 10억5천만원에 거래됐습니다. 분양가가 7억9천만원이었으니 분양권 프리미엄이 2억원 이상 붙은 것입니다.


이는 강남권 30평형대 20억원 시대를 연 반포 아크로리버파크 이상으로 주목할만한 ‘사건’입니다.


강북권 새아파트 34평형 10억원 시대를 연 것입니다. 마포래미안푸르지오, e편한세상 옥수파크힐스, 마곡엠밸리7단지가 9억원대에 진입하면서 뒤를 이을 것입니다.


그럼 경희궁자이가 강북권에서 가장 먼저 10억원을 넘어선 이유가 무엇일까요? 입지때문일까요? 아니면 희소가치? 수익가치(월세)?


물론 입지가 뛰어난 점도 큰몫을 했을 것입니다. 입지(立地)란 아파트가 자리잡고 있는 외형적인 조건입니다. 교통 학군 주거환경 직주근접을 4대 요소라고 할 수 있습니다.


입지에선 직주근접이 10억원 돌파에 큰 영향을 미쳤습니다. 정비사업 모멘텀이 결정적으로 작용했다고 봅니다. 아현뉴타운과 북아현뉴타운에서 이주철거 및 입주가 이어지면서 상향여과(주거환경이 미흡했던 지역이 재개발되면서 고소득층이 유입돼 부촌으로 거듭나는 현상)가 발생했기 때문입니다. 또 이들 이주수요가 경희궁자이를 선택한 것도 한몫했다고 봅니다.


2017년에는 경희궁자이와 같은 아파트를 사야 합니다. 돈의문1구역인 경희궁자이와 같은 똘똘한 정비사업지 아파트를 사야 합니다.


경희궁자이같은 재개발 아파트는 규제책이 계속될수록 최대 수혜자가 될 것입니다. 조합원 지분을 매수한다면 중도금 및 잔금 대출 규제가 없고 전매제한도 없습니다. 재건축과 달리 초과이익환수제도 없습니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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