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수도권은 하락을 논할때가 아니다

2016-11-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 6,173 | 추천수 123
요즘 마음이 답답합니다. 과연 혼탁한 정국이 촛불시위를 하면서 기다리면 해결될 수 있을까요? “물에 빠진 개를 때려야 할지 말아야 할지는, 첫째로 그놈이 언덕으로 기어올라온 다음 태도를 봐야 한다.” - 루쉰


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 11.3대책이후 다시 불거진 수도권 주택시장 비관론을 반박하겠습니다. 수면 밑으로 가라앉았던 2018년 공급과잉 하락설이 다시 떠오르고 있습니다.


수도권 아파트 가격엔 버블이 없다


우선 수도권 아파트값이 하락하려면 버블이 있어야 합니다. 공급이 늘어나도 버블이 없다면 가격 하락은 크지 않을 것입니다.


그러면 수도권 아파트값에 버블이 있을까요? 2016년 11월 현재 거의 없다고 봅니다.


비관론자나 개미들이 자주 헷갈리는게 비싸면 버블이 있다고 착각하는 것입니다. 아파트값이 비싸다는 것과 아파트값 버블은 별개입니다. 강남권이 단기간 급등했다고, 너무 비싸다고 버블이 있다는건 잘못된 주장입니다.


버블의 유무는 경제 펀더멘털(기초체력)을 기초로 합니다. 소득, 물가, 경제성장률, 지역경제력을 고려해야 합니다. 그중에서도 지역경제력이 가장 중요합니다.


동탄2신도시가 평당 2천만원이 넘어야 버블이라고 할까요? 강남구 아파트값이 평당 5천만원이 넘으면 버블일까요?


또 평당 1억원이 되더라도 입주해 살려는 실수요가 많다면 버블이 없다고 생각합니다. 반면 동탄2신도시 분양권 시세가 평당 1천4백만원대라고 하더라도 가수요가 70%, 실수요 30%라면 버블 가능성이 높다고 봅니다. 그래서 입주물량이 급증하는 2018년 전후 입지에 뚜렷한 장점이 없는 분양권은 하락할  가능성이 있다는 것입니다.


지역별 아파트값 버블 유무는 지역경제력에 따라 판단해야 합니다. 김효진 이코노미스트는 자신의 블로그에서 한국은 물론 서울 아파트 가격에 버블은 거의 없다고 했습니다.


“2005~2008년 서울 아파트 가격은 지역내총소득(RGDI)보다 빠르게 올랐지만(고평가=버블) 2008년 이후 가격 조정을 받으면서 버블이 없어졌다”

http://blog.naver.com/gigimyo/220814748461


지금은 상승기가 아니라 회복기다


2015년 11월도 지금과 같은 분위기였습니다. 11월에 대출규제 뉴스가 나오고 12.14대책이 발표됩니다. 이에 따라 비거치식 원리금 균등분할상환이라는 주택담보대출 규제가 2016년 2월부터 수도권에서 시행됐습니다.


이어 12월 16일 미국 금리가 인상되고 비수기까지 겹치면서 일시적인(결과적이지만) 조정장세가 시작됐습니다. 12월은 거래절벽까지 왔습니다. 그리고 1, 2월 거래침체가 계속됐고 3월부터 급매물 거래가 늘어났습니다. 그리고 4월부터 폭발적인 상승장이 시작됐습니다.


물론 이번에도 작년과 똑같은 움직임을 보일 것이라는 보장은 없습니다. 하지만 분명한 사실은 현재 조정장세는 지난해와 마찬가지로 규제책, 미국 금리인상 등으로 시장이 불확실해지면서 매수심리가 위축됐기 때문입니다.


11.3대책에다 국정농단, 그리고 오는 12월 14일 미국 금리인상(?)을 앞두고 있기 때문에 매수심리가 위축됐습니다. 단기 급등에 따른 피로감도 한몫했습니다.


조정장세로 매수자 우위 시장으로 돌아서자 대기 매수자들은 관망세를 보이고 매도자들은 초조함에 호가를 낮추고 있지만 거래는 소강상태 입니다.


그러면 수도권 아파트시장은 앞으로 어떻게 될까요? 현대경제연구원의 전망처럼 수축기를 앞두고 있는 걸까요? 또 2017년 보합세를 보이다 공급과잉으로 2018년에 하락세가 시작될까요?


수도권 주택시장은 지금 상승장 초기입니다. 서울 인천 경기 등 수도권 아파트 중 전고점 가격을 돌파한 곳은 40% 안팎입니다. 서울은 60%를 넘어서고 있습니다. 전고점 시기는 대부분 2008년 또는 2009년입니다.


엄밀히 말해서 지금 수도권 아파트시장은 상승기가 아니라 회복기입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 2013년 상반기까지 하락 또는 정체를 하며 바닥을 기다가 2014년부터 회복하고 있는 단계입니다.


2015년부터 회복 속도가 빨라지고 있을 뿐입니다. 강남권 재건축단지 등 일부 아파트만 전고점을 돌파했습니다. 과천 재건축 아파트의 경우 아직 2009년 전고점 가격을 회복하지 못하고 있습니다.


상승기가 이제 시작되고 있는데... 2018년에 서울 등 수도권 아파트값이 공급과잉으로 폭락한다?


대구 주택시장을 들여다보면 수도권을 내다볼 수 있습니다. 대구는 5년간 하락하고 지난 2010년 이후 5년간 회복 또는 상승하다 2015년 11월 이후 조정장세로 돌아서 지금까지 계속되고 있습니다.

조정장세가 이렇게 긴데는 공급초과 때문입니다. 대구 외곽에 입주물량이 2016년에 쏟아지면서 매매 전세가 동반하락했습니다. 투자용으로 사놓은 분양아파트(분양권)가 입주할 때까지 팔지 못하고 전월세로 돌리자 공급과잉으로 전셋값이 하락하고 매매가도 하락했습니다.


수도권 아파트시장은 2015년 11월 대구 아파트시장과 다릅니다. 실수요가 많은 재고아파트시장 움직임을 보면 알수 있습니다. 단기 급등한 재개발 재건축 등 정비사업지 아파트(분양권 입주권)시장은 조정장세가 뚜렷합니다. 하지만 재고아파트는 매매 전세 모두 강보합세입니다. 대구와 반대로 공급이 부족하기 때문입니다.


수도권 주택시장 조정장세는 12월 14일 미국 금리가 인상되면, 정국이 계속 불안하다면 내년 2월 이후까지 길어질 수 있습니다. 하지만 금리가 동결되고 정국이 안정된다면 12월 중순 이후 3차 상승랠리가 시작될 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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