이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 11.3대책을 계기로 2015년 11월 이후 수도권 아파트시장이 어떻게 움직였는가를 들여다볼까 합니다. 2016년 11월 이후 대기 매수자들은 어떤 선택을 해야할까요?

2015년 11월 이후 주택시장

11월 

10월까지 상승세가 유지된 주택시장은 11월부터 분위기가 달라집니다.

미국발 금리인상 공포감과 대출규제 강화, 비관적인 경제전망 등으로 인해 매수세가 주춤해졌습니다. 실수요자 매수세는 이어졌으나 강남권은 약보합세로 돌아섰습니다.

언론에선 12월 미국 금리 인상을 기정사실화하면서 이에 따른 국내 금리인상 및 가계부채 위험 기사들이 쏟아졌습니다. 또 2018년 이후 공급물량 과잉으로 인한 아파트값 폭락설을 토해냈습니다.

대기 매수자들은 12월 미국 기준금리 인상을 지켜보겠다며 매수타이밍을 미뤘습니다.

12월

미국 금리인상에 대한 공포감은 12월 16일이 다가올수록 커졌습니다. 미국 금리인상 이후 후폭풍에 대한 비관론이 지배했습니다. 금리인상과 공급과잉으로 인해 머지 않아 아파트값이 폭락할 것처럼 말입니다. 설상가상으로 12월 14일에는 주택담보대출 규제 가이드라인이 발표됐습니다. 수도권은 2016년 2월부터, 지방은 5월부터 비거치식 원리금 균등분할상환을 의무화하기로 했습니다.

그리고 12월 16일 미국은 기준금리를 0.25% 포인트 인상했습니다. 비관적인 경제전망과 국내 금리인상으로 대출이자가 늘어날 것으로 우려해 매수세가 끊기게 됩니다. 거래절벽이 온 것입니다.

1월

금리인상, 공급과잉, 대출규제 등 주택시장 악재에 대한 공포감이 커지면서 거래가 중단되면서 조정장세가 계속됐습니다. 대기 매수자의 관망세가 지배적이었습니다.

1월 중순이후 미국 금리인상 속도가 늦어질 것이라는 전망과 국내 금리인하설까지 나오면서 매수심리가 조금 살아났지만 역부족이었습니다. 그리고 1월 27일 미국은 기준금리를 동결했습니다.

2월

금리인상 공포가 사라지면서 2월 들어 거래절벽에선 벗어나기 시작했습니다.

하지만 2월부터 수도권에서 주택담보대출 규제가 시행되면서 시장은 조정장세에서 벗어나지 못했습니다. 대기 매수자들의 관망세로 인해 거래는 부진했습니다. 가격이 지난해 8월 이전수준으로 내려간 급매물만 간간이 거래됐습니다.

3월

유럽중앙은행(ECB), 일본 마이너스금리 추가 인하 등 전세계 양적완화 움직임에다가 미국마저 마이너스금리를 검토하겠다는 뉴스가 나옵니다.

금리인상과 대출규제에 대한 불확실성이 사라지면서 급매물 매수세가 살아나기 시작했습니다. 국내 금리가 동결됐지만 3월 중순 이후 매수 움직임이 활발해졌습니다. 심리적 저지선이 작동한 것으로 보입니다. 지난 11월부터 시작돼 3월까지 약 5개월간 조정장세가 끝난 것입니다.

그리고 3월말 개포주공2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지의 일반분양이 완판되면서 불을 제대로 지폈습니다. 4월 이후 시장 상황은 우리가 너무 잘알고 있으니 생략합니다.

2016년 11월 이후 주택시장

7월과 10월 잇따른 중도금 집단대출 규제에도 끄떡하지 않은 수도권 주택시장은 10월 14일 국토부 장관 한마디에 술렁거리기 시작했습니다. 투기과열지구 등 규제책을 검토하고 있다는 한마디에 상승세가 멈췄습니다.

그리고 예상보다 강한 11.3대책이 나왔습니다. 투기수요를 차단하고 실수요자 중심 주택시장을 만들겠다는 것입니다. 분양시장과 분양권시장에 대한 규제(압박)가 강해지면서 일반분양가가 최대 수입원인 재개발 재건축 아파트값도 약보합세로 돌아섰습니다.

이제 다시 우리는 1년만에 조정기를 맞았습니다. 규제수위는 올라갔고 아파트값도 1년전보다 많이 올라갔습니다.

대기 매수자에겐 다시 한번 기회가 찾아왔습니다. 매수자 우위 시장이 됐기 때문입니다. 관망하다 가격이 더 하락하는 것을 보고 매수할 것인가? 적정가에 매물이 나오면 지금이라고 매수할 것인가? 아니면 2018년 이후 공급과잉으로 집값이 하락하면 매수할 것인가? 선택해야 할 것입니다.

11.3대책 이후 수도권 주택시장 조정장세는 그리 길지 않을 것으로 봅니다. 일시적으로 매수심리가 위축됐다고 봅니다. 지난해와 마찬가지로 게걸음을 하다 다시 계단식 상승을 시작할 것입니다.

지난 2월 대출규제 이후 한달만에 다시 매수세가 살아난 이유를 들여다보세요. 11.3대책으로 눌림목 구간이 발생했지만 길지 않을 것입니다. 12월이 끝나기전에 눌림목이 사라질 것으로 봅니다.

지역별 단지별 모멘텀(상승동력)을 찾아내 실수요층이 두터운 아파트에 투자하세요. 분양권도 적정가라면 역발상 투자를 하세요. 그리고 긴호흡으로 최소한 2년 이상 보유하세요.

공급부족과 유동성장세로 인한 상승장은 규제책으로만으로도 끝나지 않습니다. 지금보다 3배 이상 상승폭이 컸던 참여정부에도 수도권 아파트값은 지금보다 3배 이상 강한 규제책으로도 잡히지 않았습니다. 2008년 이후 글로벌 금융위기와 2010년 이후 판교 광교 등 입주물량이 쏟아지면서 기나긴 조정기가 시작됐습니다.