개포,잠실,고덕 다음엔 어디가 뜰까?

2016-09-29 | 작성자 오윤섭 | 조회수 6,991 | 추천수 120
사람 마음처럼 가을 날씨도 변덕이 심하네요. 반짝 더위가 왔다가더니 이번 주는 비가 자주 오네요. 10월 황금연휴에도 비소식이 이어진다고 합니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2016년 들어 투자수요 시장으로 바뀐 수도권 주택시장에서 개포주공1단지, 잠실주공5단지, 고덕주공2단지처럼 모멘텀(상승동력)이 강해 상승폭이 클 단지를 찾는 법을 정리해봤습니다.


연초대비 개포주공1단지는 3억원, 잠실주공5단지는 2억5천만원, 고덕주공2단지는 2억원이 올랐습니다.


정비사업과 분양권이 주도하는 수도권 주택시장에서 개포주공1단지, 잠실주공5단지, 고덕주공2단지 다음에 뜰 아파트는 어딜까요?


핫한 지역을 좁게 보면 뜨는 아파트에서 인접한 지역의 아파트가 상승장에선 거의 예외없이 동반상승하게 마련됩니다. 또 핫한 지역을 폭을 넓혀서 보면 뜨는 지역에 비해 투자자가 저평가됐다고 보는, 다른 행정구역의 아파트가 후광효과로 추격상승할 것입니다.


전자의 사례입니다. 위례가 뜨니 성남 정비사업지와 송파구 거여동 재개발 지분 가격이 움직이고 있습니다. 마포구 대흥2구역 신촌그랑자이 분양이 임박하면서 이웃한 염리3구역 재개발지분 가격이 상승합니다. 


후자의 사례입니다. 2015년 이후 시작된, 10년만에 찾아온 상승장에서 수도권 지역이 권역별로 돌아가며 상승했습니다. 개포주공 재건축단지가 오르니 과천이 올랐습니다. 반포잠원이 오르니 인근 흑석뉴타운이 올랐습니다. 잠실이 오르니 고덕주공, 둔촌주공이 뒤따라 올랐습니다.


이처럼 상승장에선 핫한 지역의 아파트값이 상승하면 투자수요가 선택한(매우 중요한 포인트) 인접 지역 아파트값도 올라 지역별 가격차이는 존재하지만 균형을 맞추는 과정을 반복합니다.


항상 말씀드리지만 부동산 가격은 오른데만 오릅니다. 정확히는 투자자가 ‘간택’한 지역의 아파트만 오릅니다. 


이해하기 쉽게 예를 들어봅니다. 잠실 재건축단지 다음으로 어디가 뜰까요?


잠실 아파트값은 엘스 등 재고아파는 물론 미성 등 재건축단지가 개포주공 급등세에 균형을 맞추는 상승세가 4월 이후 지속됐습니다. 특히 잠실주공5단지 등 한강변 잠실 재건축단지가 급등세를 보였습니다. 잠실주공5단지 34평형은 9월 한달만에 5천만원 이상 오르기도 했습니다. 


잠실 다음으로 뜰 지역은 방이동, 송파동, 가락동 일대 재건축단지가 될 것입니다. 재건축 연한이 다가오는 아파트값 상승폭이 커질 것입니다.


특히 방이동은 9호선 3단계 연장선(종합운동장~보훈병원) 2018년 10월 개통호재도 대기하고 있습니다. 3단계 연장선에서 송파구 구간은 삼전사거리~삼전~석촌(8호선)~방이사거리~올림픽공원(급행. 5호선)~오륜입니다.


또 인근 문정지구에 직주근접 호재가 될 문정법조타운이 들어섭니다. 서울동부지방법원과 서울동부 검찰청이 들어섭니다. 동부지원은 2017년 2월 이전할 예정입니다. 변호사 세무사 사무실, 기업입주 등으로 문정지구에 상주인구는 최대 3만명까지 늘어날 전망입니다.


잠실 아파트값 상승세는 잠실 방이를 지나 8호선 문정역을 거쳐 산성역 주변에 위치한 성남 재개발 재건축시장(신흥주공 신흥2구역 산성구역 등)까지 확산될 것입니다.


또다른 예입니다. 남양주 다산신도시는 다산역(진건역)이 2022년 개통될 때까지 분양권은 물론 입주아파트까지 지속적으로 상승할 것입니다. 8호선 연장선인 별내선(100% 지하철)은 수도권 외곽, 남양주에서 강남(잠실)을 직통으로 연결하는 황금노선입니다.


다산 다음올 뜰 지역으로 저는 구리시 재개발 재건축 정비사업이 될 것으로 봅니다. 그 이유는 구리는 지은지 15년이 넘는 토평지구 이후 대규모 아파트 입주가 없습니다.


구리인창수택뉴타운은 일부 해제됐습니다. 인창 B~C, E~F, 수택 D~E 등 6개 구역만 사업을 추진하고 있지만 부진한 상황입니다. 관리처분인가를 앞둔 재건축단지도 있습니다.


별내선에서 구리 구간은 교문(수택)~구리역(중앙선 환승)~구리농수산물도매시장(동구릉)입니다. 별내선 역세권 정비사업지가 투자처입니다. 재건축 연한이 다가오고, 대지지분이 넓은 아파트가 투자처입니다. 전세끼고 갭투자하기 좋습니다.


잠실, 다산처럼 가격이 너무 올라 부담이 된다면 넥스트 잠실, 넥스트 다산을 찾아 투자하면 됩니다. 저평가 아파트를 찾아 투자수요가 스며들 지역(행정구역)을 찾아보세요. 잠실-가락-문정-성남 산성역처럼 행정구역을 확장하면서 말입니다.


최근 1년간 실거래가 추이 및 거래량을 보고 시장에 나온 매물, 전세물건 등을 검토해 모멘텀이 있다면(강하다면) 빠른 매수가 중요합니다.


최근에는 유동성장세에 집값 상승 기대 심리가 어느때보다 높아 동반상승하는 경우가 많아 더욱 그렇습니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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