잠실 아파트값 2018년 4천만원 가능할까?

2016-09-22 | 작성자 오윤섭 | 조회수 10,826 | 추천수 133
갑자기 가을이 찾아왔습니다. 추석연휴전에만 해도 잠깐 더웠는데... 주택시장으로 보면 지난 4월 반등했던게 생각나네요. 추석이 지나고 아침 저녁으로 선선한 바람이 불어오니 잠자리가 무척 편해졌습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 강남권에서 핫한 송파구 잠실 아파트값을 예측해보려고 합니다. 2018년에 과연 평당 매매가가 4천만원이 가능할까요?


잠실주공5단지 조합은 지난 5월 총회에서 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 용적률을 평균 320%까지 높여 최대 50층 규모의 아파트를 짓겠다고 발표했습니다.


이를 위한 정비계획 변경안은 지난 9월 2일 송파구 구의회 본회의에서 통과돼 서울시 도시계획위원회 심의를 앞두고 있습니다. 이르면 10월 심의를 거쳐 통과될 예정입니다.


조합은 기존 112~119㎡, 3,930가구를 헐고 79~313㎡ 6,529가구로 재건축한다는 계획입니다. 시공사는 삼성물산과 GS건설, 현대산업개발.


계획안대로 된다면 일반분양물량만 2,500가구가 넘습니다. 조합 주장대로 일반분양 분양가를 평당 4천만원에 한다면 분양수입만 4조원에 이를 것으로 예상됩니다. 조합원에게 평균 4억원씩 환급이 가능할 것입니다.


잠실 엘스아파트 실거래가 추이


과연 2018년에 잠실주공5단지 재건축아파트 분양가가 평당 4천만원이 가능할까요?


먼저 잠실 재고아파트중 대표 아파트라고 할수 있는 잠실주공1단지 재건축아파트인 잠실엘스 33평형 시세 추이를 들여다보겠습니다.


실거래가(연간 거래된 잠실엘스 33평형 평균가)를 기준으로 엘스 33평형은 2009년 9억5천만원을 넘었다 2010년에는 9억4천만원으로 소폭 하락했습니다. 그리고 2011년 9억6천만원으로 다시 올랐습니다.


하지만 주택시장 침체기가 본격화되면서, 특히 광교 판교 입주물량이 쏟아지면서 2012년 8억5천만원까지 떨어졌습니다. 2013년 8억7천만원으로 소폭 올랐지만 2분기에 바닥을 쳤을 것입니다.


2014년부터 회복세가 시작돼 9억2천만원까지 오르고 2015년엔 9억7천만원을 기록해 지난 2011년 전고점을 돌파하고 매매가는 우상향하기 시작했습니다.


그리고 올들어 2016년엔 10억원을 돌파했습니다. 상한가(매도호가) 기준으로 12억원을 돌파했습니다.


실거래가 기준으로 역대 최저가는 바닥시점인 2013년 8월(계약시점은 6월?) 5억8천만원이었습니다. 최고가는 2009년 8월 11억8천만원을 기록했습니다. 올들어 최고가는 지난 8월 11억1천9백만원이었습니다.


2018년 평당 분양가 4천만원 될까?


잠실엘스 33평형 실거래가 추이를 보면 12억원을 넘는 날도 머지 않았다고 봅니다. 아직 발표되지 않은 9월에 돌파했는지도 모릅니다. 9월 현재 거래되는 가격은 11억원 안팎이  많습니다.


지난 2008년 9월 입주한 잠실엘스 33평형은 입주한지 8년이 지나 머지 않아 상한가 기준 12억원 짜리 아파트가 될 것입니다. 그렇다면 평당 3천6백만원을 넘어서는 것입니다.


결론적으로 저는 2018년 잠실주공5단지 일반분양분 분양가가 4천만원이 가능하다고 봅니다. 평당 분양가가 4천만원이면 요즘 대세인 34평형 기준으로 13억6천만원입니다. 


10년만에 찾아온 주택시장 상승장으로 인해 잠실엘스 33평형 실거래가가 2017년 하반기에는 실거래가 주류는 11억원 안팎이 아닌, 12억 안팎이 될 것으로 예상합니다.


반포주공1단지는 재건축 전이지만 이미 평당 7천만원 시대를 열었습니다. 한강변 입지에 단지규모로 보면 잠실주공5단지는 송파구의 ‘반포주공1단지’라고 볼 수 있습니다.


잠실 주공5단지보다 더 나은 입지지만 대치동 래미안팰리스 34평형은 이미 15억원을 돌파했습니다. 지난 3월 분양한 개포 래미안 블레스티지도 14억원을 돌파했습니다.


지금과 같은 상승장이 2018년까지 계속된다면(일시적으로 등락은 하겠지만 글로벌 금융위기와 같은 대형 악재로 큰폭의 하락기가 오지 않는다면) 잠실 아파트 분양가 4천만원은 충분히 가능하다고 봅니다.


평당 4천만원이 가능한 이유로는 주택시장 상승장과 2호선 잠실역세권과 한강변에 들어선 뛰어난 입지가 주된 이유입니다.


또다른 이유로는 잠실주공5단지를 비롯한 ‘2기 잠실신도시’가 들어서기 때문입니다. 잠실주공 1~4단지가 재건축되면서 1기 잠실신도시가 가 시작됐습니다. 이어 2016년부터 주공5단지, 미성크로바, 장미1~3차, 올림픽선수촌, 우성4차 등이 2기 잠실신도시 시대를 준비하고 있습니다.


2016년에 강남권 재건축시장은 개포동이 주도했다면 2017년에는 잠실 재건축단지가 주도하게 될 것입니다.


둘째로 잠실 일대 교통호재 개발호재 때문입니다.


우선 2018년 하반기에는 서울지하철 9호선 3단계 연장선(종합운동장~보훈병원)이 개통될 예정입니다. 잠실동은 물론 석촌동 삼전동 송파동 방이동 아파트시장에 큰 호재입니다. 더욱이 9호선 황금노선을 타고 반포동에서 잠실로 불어오는 바람은 잠실 아파트값을 끌어올릴 것입니다. 잠실 아파트값을 업그레이드시킬 것입니다.


잠실 일대는 제2롯데월드타워 완공(올해 12월예정), 삼성동 한전부지 개발, 잠실 종합운동장 개발, 올림픽대로 및 탄천동·서로 일부 지하화 등 대형 호재들이 대기하고 있습니다.


특히 41만㎡의 마스터플랜을 확정한 종합운동장 개발사업은 오는 2019년 착공해 2025년 완공을 목표로 하고 있습니다. 삼성동 코엑스~현대자동차 부지(옛 한국전력 부지)~잠실종합운동장을 잇는 마이스 클러스터로 조성됩니다.


잠실은 다양한 호재(부동산 가격 상승으로 실현 가능성이 높아지고 있는 것이 매우 중요함) 대기하고 있어 미래가치가 높습니다.


잠실역 아파트는 2018년 이후 ‘송파구 잠실’이 아니라 ‘강남구 잠실’ 또는 ‘서초구 잠실’이 될 가능성이 높습니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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