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고양 삼송지구 상종가의 비밀

2016-09-19 | 작성자 오윤섭 | 조회수 8,948 | 추천수 129

추석연휴가 지나면 가을이 성큼 다가온다는 예보가 있습니다. 아침 저녁으로 선선한 바람이 머지않아 찬바람으로 변할 것입니다. 세월은 속절없이 흐르고 시간은 우리를 위해 기다려주지 않습니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 최근 핫한 지역인 고양 삼송지구 아파트시장을 한번 들여다볼까 합니다.

 

삼송2차아이파크 34평형 상한가가 6억5천만원에 육박하고 있습니다. 머지않아 광교신도시 아파트값을 뛰어넘을 기세입니다. 왜 이렇게 삼송지구 아파트시장이 뜨거운지를 살펴보겠습니다.

 

많이 언급되는 이유로는 호재가 많아 투자수요가 늘어나고 있다는 것입니다. 역시 가장 큰 호재는 신분당선 서북부 연장선입니다.

 

지난 6월 발표된 3차 국가철도망 구축계획(2016~2025)에 신분당선 서북부 연장선(동빙고~삼송구간)이 포함됐습니다. 다만 민자유치 사업이라 착공까지는 시간이 필요할 것입니다.

 

이와 관련 신분당선 연장선(용산~강남) 구간중 신사~강남 구간이 지난 8월 착공됐습니다. 2022년 개통되면 광교에서 신사까지 40분이면 도착하게 됩니다.

 

또 수도권 광역급행철도(GTX)가 삼송역에 들어섭니다. 일산에서 삼성까지 20분이 도착한다는 GTX A노선(킨텍스~동탄)이 이르면 2017년 착공, 2022년 완공될 예정입니다. 삼송역 인근 연신내역에도 정차될 예정입니다.

 

삼송역에 신세계가 건설중인 스타필드 고양이 2017년 상반기에 들어설 예정입니다. 연면적이 영등포 타임스퀘어 수준입니다. 백화점 입점이 유동적이지만 쇼핑 테마파크로 조성돼 삼송지구 주민들은 생활인프라가 크게 개선될 것으로 기대하고 있습니다.

 

인근 은평구에는 서부선 경전철 호재도 있습니다. 은평구 신사동 6호선 새절역을 출발해 연희동과 신촌, 광흥창역을 거쳐 여의도 밤섬, 노량진을 지나 장승배기역, 서울대까지 연결됩니다. 2020년 착공, 2024년 개통될 예정입니다.

 

이밖에 삼송역에서 두정거장 떨어진 구파발역에는 카톨릭성모병원이 2018년 들어서고 롯데몰이 연말이 오픈할 예정입니다.

 

이 같은 개발호재도 삼송지구 아파트값을 뛰게 만든 요인임이 분명합니다. 하지만 저는 수급, 즉 삼송지구와 인접한 서울 서북권(마포구 서대문구 마포구)에 아파트 수요가 늘어나는 반면 공급이 부족한 게 근본적인 원인이라고 봅니다.

 

특히 수요에 비해 새 아파트 공급물량이 너무 적습니다. 일산신도시는 이미 지은지 25년이 넘어가고 있습니다. 가장 최근에 들어선 은평뉴타운 아파트도 2010년에 대부분 입주가 마무리됐습니다.

 

2010년 이후 김포 성남 수원 용인 등에는 판교, 한강, 광교 등 2기 신도시 아파트가 입주했습니다. 하지만 서북권에는 대규모 택지 개발이 없었습니다.

 

규제책에다 주택시장 침체로 재개발 재건축 등 정비사업이 사실상 중단됐습니다. 그러다 2015년부터 재개발 재건축 사업이 살아나면서 서북권에도 분양물량이 나오기 시작했습니다.

 

올 들어 분양한 힐스테이트 녹번, 래미안 베라힐즈는 1순위 마감되면서 분양권 프리미엄이 3천만원 안팎 붙어있는 상태입니다.

 

이처럼 삼송지구 주변에 공급이 부족한 반면 수요는 갈수록 늘어나고 있습니다. 갭투자도 늘어나고 있지만 특히 서북권에 거주하는 지역내 실수요가 늘어나고 있습니다.

 

가장 큰 원인은 정비사업 입니다. 은평구에선 현재 추진위 승인을 받고 재개발사업을 추진중인 곳은 16곳에 달합니다. 착공(일반분양) 제외. 응암동 수색동 증산동에 집중적으로 몰려있습니다. 또 재건축단지도 응암동 불광동 구산동 등에서 11곳에 달합니다.

 

은평구 정비사업이 활발해지면서 집주인 세입자 등 이주수요가 삼송으로 몰리는 것입니다. 여기에 서대문구 북아현뉴타운 이주자들도 삼송지구 아파트를 사들이고 있습니다.

 

이처럼 삼송지구 주변에는 수요에 비해 공급물량, 특히 새아파트 입주물량이 거의 없어 수요초과 현상이 발생하고 있습니다. 선호도 높은 20평형대는 매물이 거의 없고 34평형도 매도호가는 갈수록 올라가고 있습니다.

 

은평구 정비사업지에선 멸실주택이 갈수록 늘어나 새 아파트에 대한 공급부족 사태가 계속될 것입니다. 따라서 삼송지구 원흥지구에 들어선 새아파트 상한가는 당분간 계속될 전망입니다. 은평뉴타운 상승세도 마찬가지 입니다.

 

지난 2015년에 10년만에 찾아온 상승장에 유동성 장세로 인해 올 하반기부터 투자수요가 크게 늘어났습니다. 더욱이 삼송지구와 은평구처럼 교통호재가 있고 정비사업으로 멸실주택이 늘어나는 곳은 아파트시장이 요동칠 수 밖에 없습니다.

 

따라서 투자자라면 개발호재와 정비사업 등으로 수요는 늘어나고 공급이 부족한 지역의 아파트를 공략해야 할 것입니다. 분양아파트도 좋고 입주 15년 이내 재고아파트도 좋습니다. 물론 정비사업도 자금력만 된다면 최상의 투자처가 될 것입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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