상승장 2019년까지 계속되는 이유

2016-08-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 10,797 | 추천수 147

지난주에는 아내와 아들, 그리고 반려견과 속초로 1박 2일 여행을 다녀왔습니다. 산에만 다니다 오랜만에 바다 여행을 다녀왔습니다. 맛집과 평소 가소싶은 코스 몇 곳을 돌아다녔습니다. 아내가 너무 좋아해 올 가을에 강릉에도 한번 다녀올 생각입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 수도권 아파트값이 단기간에 너무 오르면서 과연 상승장이 언제까지 지속될 것인가를 주택시장 10년 주기설을 통해 들여다보겠습니다. 어디까지나 예측이니 참고만 하세요.


집값은 그동안 약 10년 단위로 바닥과 천장을 오고 갔습니다. 상승장이 5년 안팎 지속되면 이어 하락장이 5년 안팎으로 반복됐습니다.


10년 주기는 최근 국내 주택시장은 물론 미국도 반복되고 있습니다.


먼저 미국 주택시장입니다. 지난 2008년 서브프라임 사태로 인해 미국 집값은 폭락했습니다. 하지만 5년간 조정장세를 보이던 미국 집값은 2012년 바닥을 치고 반등을 시작했습니다.


2013년 본격적으로 상승장이 시작되고 2016년 8월 현재 등락을 하고 있으나 상승장이 4년이상 지속되고 있습니다. 미국 집값은 2007년 전고점 대비 지난 4월 현재 28% 올랐습니다.


이어 국내 주택시장입니다. 분양가 상한제 등 규제정책과 미국발 금융위기로 인해 2007년부터 수도권 아파트값은 하락세가 시작됐습니다. 2009년 일시적으로 반등하기도 했으나 2010년 이후 수도권 2기 신도시 입주물량까지 쏟아지면서 하락세가 계속됐습니다.


지방과 달리 수도권 아파트값은 2013년 5월 전후에 바닥을 쳤습니다. 그리고 그해 하반기와 2014년 상반기에 바닥을 다졌습니다.


2014년 하반기에 회복세가 시작되고 2015년에 본격적으로 상승장이 시작됐습니다. 지난 2015년 11월 재고아파트 주택담보대출 규제 발표 등으로 인해 일시적으로 등락했지만 8월 현재 상승장은 2년 이상 지속되고 있습니다. 


주택시장은 왜 5년 안팎 주기로 상승과 하락을 반복하는 것일까요?


그 이유는 주택시장이 신규주택공급에 최소한 3년에서 최대한 7년이 걸리는 타임래그(Time-lag) 산업이기 때문입니다. 즉 완공된 새아파트를 주택시장에 공급하는데 일정 시간이 걸리는 시간지체 현상이 발생하기 때문입니다.


타임래그로 인해 주택공급물량을 단기간에 늘릴수 없으니 상승장에서 초과수요가 발생하고 단기간에 해소되지 않습니다. 따라서 상승장에선 수요초과-공급부족으로 통상 집값이 6개월에서 1년에 걸쳐 폭발적으로 오르는 경우가 많습니다. 저는 2016년 4월 이후 수도권 아파트시장이 그런 상황이라고 봅니다.


반면 하락기에는 장기간에 걸쳐 서서히 집값이 떨어지는 하방경직성을 띱니다. 다만 하락기가 공급과잉 시기와 겹치면 하락폭이 커지고 하락기간이 5년 이상 지속됩니다. 6년 이상 지속된 2007~2013년 하락기처럼 말입니다.


그럼 10년(정확히는 지난 2000년 이후니까 15년이 맞지만^^)만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장은 5년간 지속돼다 끝날까요? 그리고 5년이 지나면 바로 하락할까요?


KB국민은행이 매달 공인중개사를 대상으로 설문조사를 통해 발표하는 매수우위지수(100이 넘으면 사려는 사람이 팔려는 사람보다 더 많다는 의미. 숫자보다 추세가 중요) 추이를 보면 2005~2009년은 매수우위, 2010~2014년은 매도우위, 2015년 이후에는 매수우위를 나타내고 있습니다. 10년 주기설과 통하다는 점에서 관심을 가져볼만 수치입니다.


통상 매수우위지수는 매매가 변동률보다 2주 안팎 선행하는 것으로 알려졌습니다.


2015년부터 시작된 상승장과 매수우위 시장이 2019년까지는 지속될 가능성이 높다고 유추할 수 있습니다. 하지만 2000년에 시작된 상승장은 2006년까지 지속됐으니 그 기간이 7년에 달합니다.


이처럼 주택시장 상승장과 하락장은 수급, 정책, 통화량(저금리) 등 주택시장 내외 변수에 따라 주기가 길어질수도, 짧아질 수도 있습니다.


제 의견은 서울 아파트시장 상승장은 일시적으로 등락하겠지만 최소한 2019년까지 지속될 것으로 봅니다. 따라서 실수요는 물론 투자수요도 리우 올림픽 축구 8강전에서 한국을 이긴 온두라스처럼 기회를 잡아야 합니다. 한번의 기회를 잡아야 합니다.  

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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