전세입자는 전세대란에 대비하라

2016-07-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 7,568 | 추천수 149

이번 주중처럼 비가 오지 않으면 장마철이 끝났나? 생각하게 됩니다. 하지만 다시 비가 오면 장마철이 언제 끝나나? 생각하게 됩니다. 과연 올여름 장마는 언제 끝날까요? 물론 지나가봐야 압니다. 역전세대란도 마찬가지라고 생각합니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근에 언론에서 불거진 역전세대란을 다시 한번 정리하고자 합니다. 역전세대란이 온다고 하면 양치기가 생각나네요다. 언론에 역전세대란이 올지 모른다고 설레발치지만 당분간 올 가능성은 매우 희박합니다.


역전세대란은 그동안 심심찮게 언론에 회자됐습니다. 세종시 입주물량이 크게 늘어난 2014년에도 그렇고 엘스 등 잠실 재건축 입주아파트 물량 2만여가구가 몰리던 2008년에도 그렇습니다. 또 광교 등 2기신도시 입주물량이 몰렸던 2012년에도 그랬습니다. 하지만 일시적인 공급초과로 인해 전셋값이 하락했을 뿐입니다.


그리고 역전세대란은 전세계약 기간 2년전과 비교해서 판단해야 합니다. 계약만료시점에 전셋값이 2년전보다 하락했다면 역전세대란이 일어날 가능성이 높습니다. 한두 달 전셋값이 떨어졌다고 역전세대란이라고 해서는 안됩니다.


예를 들어 2016년 7월 현재 서울 34평형 아파트 전셋값이 현재 5억원8천만원이라고 합시다. 작년 말보다 2천만원 하락했습니다. 하지만 세입자 입장에서 별 의미가 없습니다. 2년간 전셋값이 얼마나 올랐냐가 중요합니다. 2014년 7월에 전세금 5억원에 계약했다면 세입자 입장에서는 2년전보다 전셋값이 8천만원이 오른 것입니다. 세입자에겐 역전세대란이 아니라 오히려 전세대란입니다.


역전세대란은 지난 1997년 11월 외환위기 이후 1998년 봄 이사철이 유일합니다.


외환위기 이후 집값은 폭락했습니다. 1998년 짝수해를 맞아 전세입자들은 전셋값을 깎아주던지, 아니면 전셋값을 돌려달라고 했습니다. 세입자는 구할수 없고 집값 폭락에다 매수자가 끊긴 상황에서 집주인은 전셋값을 돌려주지 못해 속수무책이었습니다.


전셋값 반환분쟁이 크게 늘면서 민사조정 및 가압류가 급증하며 말그대로 역전세 대란이 발생했습니다.


하지만 역전세대란은 6개월만에 종료됐습니다. 1998년 7월 들어 매매가와 전셋값이 동반 회복세를 보이고 그해 11월부터 매매가 반등이 시작됐기때문입니다.


역전세대란이 일어나려면


일시적으로 입주물량이 늘어나 전셋값이 하락한 것을 역전세대란이라고 해서는 안됩니다. 전세물량 수급에 따라 전셋값이 오르내리는 것은 지극히 정상적인 주택시장 움직임입니다.


역전세대란이 일어나려면 우선 집주인들이 전세금을 제때에 돌려주지 못해 세입자와 다툼이 일어나야 합니다. 즉 역전세가 발생해야 합니다.


또 세입자가 전세계약 기간이 만료되는 시점에 전셋값 하락으로 현재 전세금으로 다른 좋은 전셋집으로 이사할 수 있는 선택의 폭이 넓어야 합니다. 지금처럼 전세금을 올려주거나 반전세로 재계약을 하기보다는 더 좋은 집으로 이사가는 세입자들이 많아야 합니다.


이어 다른 세입자를 구하지 못해 계약만기 이후에도 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들이 늘어나야 바로 역전세대란이 발생하는 것입니다. 집주인이 전세금을 낮춰서 기존 세입자와 재계약하거나 새로운 세입자를 구할 수 있다면 역전세대란은 아닙니다.


2015년 11월 이후 위례신도시 입주물량이 늘어나고 판교 알파리움 입주가 시작되면서 동판교 아파트 전셋값이 하락한 경우가 있었습니다. 매매가도 약보합세로 돌아섰습니다. 하지만 이를 역전세대란이라고 하지 않습니다. 집주인이 전셋값을 덜 올려서(시세보다 싸게) 재계약 하거나 언제든지 새로운 세입자를 구할수 있기 때문입니다.


역전세대란이 일어나기 위한 전제조건


-무엇보다 집값이 하락해야 합니다. 지금처럼 상승장에는 역전세대란이 일어날 가능성이 거의 없습니다.


-이사철 성수기(전세계약일 기준)때 전셋값이 하락해야 합니다. 성수기는 8~9월, 1~2월입니다. 이중 1~2월이 연중 가장 전세계약이 많은 달입니다. 세입자는 전세물건을 아무 때나 구하지 않습니다. 아니 구할수 없습니다. 결혼을 앞둔 신혼부부가 아니라면 말입니다. 다가오는 성수기, 8월과 9월 전셋값을 지켜보기 바랍니다. 요즘은 세입자가 전세만기 2~3개월전에 재계약을 할 것인가? 아니면 이사갈 것인가?를 결정합니다. 


-그리고 금리가 상승해야 합니다. 저금리가 아니라 고금리시대가 와야 합니다. 지금 집주인은 전세를 고집하지 않습니다. 아니 포기하고 있습니다. 1%대 초저금리시대를 맞아 월세나 반전세를 선호하고 있습니다. 전세금을 은행에 넣어봤자 이자가 거의 없기 때문입니다. 만약 집주인이 전세입자를 구하지 못한다면 반전세로 하고 부족한 자금은 대출받으면 될 것입니다.


비수기인 지금 서울 일부 지역에서 전셋값이 국지적으로 하락하고 내년 상반기까지 위례 미사에서 입주물량이 2만가구가 넘는다고 역전세대란이 발생하지 않습니다. 올해초 동판교 전세시장처럼 전세난민으로 떠돌고 있는 전세수요가 있는한 말입니다.


서울의 경우 2015년 이후 멸실주택수가 해마다 2만가구 안팎에 달합니다. 2021년까지 말입니다. 올들어 관리처분인가를 받거나 준비하는 재개발 재건축 단지가 쏟아지고 있습니다. 대부분 내년이나 내후년에 이주 철거할 것입니다. 특히 2018년에는 주택멸실이 2만8천가구에 달할 예정입니다. 그것도 강남4구와 마포구 서대문구 등 도심권에 집중돼 있습니다.


오히려 서울 도심 부도심 요지는 역전세대란이 아니라 전세대란을 걱정해야 할 것입니다.


10년만에 찾아온 주택시장 상승장에서 잔파도는 무시하세요. 하반기에 만기가 다가오는 전세입자는 역전세대란 아니라 전세대란에 대비해야 합니다. 전세계약을 앞두고 전세난민을 고집하느냐? 아니면 대출받아 내집마련을 하느냐? 선택해야 할 것입니다. 내집마련을 한다면 공급과잉에도 가격이 하락하지 않을 아파트를 사면 됩니다.


2012년 광교신도시 새 아파트에 싸게 전세로 들어갔다고 좋아했던 세입자와 대출받아 광교 아파트를 사서 내집마련에 성공한 집주인을 비교해보세요. 부자노트 독자님은 어느 길을 선택하겠습니까? 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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