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상승장에서 악재 이후 집값 움직임

2016-06-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 8,086 | 추천수 135
6월 24일 브렉시트라는 ‘해프닝’으로 한주가 훌쩍 지나가는 느낌입니다. 영국이 사라지는 것도 아니고 금융위기가 발생한 것도 아닌데 말입니다. 경제 대란이 일어난 것처럼 언론에서 선정적인 보도가 넘쳐났습니다. 이럴수록 한발짝 물러서 차분하게 시장을 지켜보는 안목(지혜)이 필요합니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 브렉시트나 중도금 집단대출과 같은 시장 리스크, 즉 악재가 발생하면 집값은 어떻게 움직였는가를 들여다볼까 합니다.


1997년 외환위기와 2007년 미국 리먼 사태로 촉발된 글로벌 금융위기, 2015년 미국 양적완화 종료 및 금리인상, 6월 브렉시트 등이 대표적인 국내 주택시장의 외부 악재라고 볼수 있습니다.


주택시장 내부 악재로는 노무현 참여정부에서 도입된  DTI, LTV 등 대출규제(2002년)를 비롯해 투기과열지구 및 투기지역(2003년), 2005년 8.31대책 및 양도소득세 중과세, 2006년 재건축 초과이익환수제 등이 대표적입니다.


박근혜정부에서 내부 악재로는 2014년 2.26 임대차선진화방안(전세 임대소득 과세), 2015년 11월 가계부채 해소를 위한 원리금균등상환 대출규제 발표, 2016년 7월부터 중도금 집단대출 규제 등이 있습니다.


지난 1997년 외환위기 이후 집값 움직임입니다. 구조조정과 정리해고 등 수많은 직장인들이 거리로 ?겨나오면서 나라가 망할 분위기였습니다. 금리는 오르고 집값은 20~30% 폭락했습니다.


하지만 1998년 하반기부터 금리가 하향안정세로 돌아서 김대중 국민의정부가 경기부양을 위해 돈이 많이 풀리고 유동성 장세가 시작되더니 부동산으로 돈이 유입되기 시작했습니다.


1999년 하반기부터 집값은 바닥을 치고 회복세를 보이더니 2000년부터 상승세가 시작됐습니다. 매매 전세 동반 상승이 시작됐습니다. 따라서 외환위기로 인한 조정장세는 1년6개월에 불과했습니다.


2007년 글로벌 금융위기라는 악재로 시작된 주택시장 침체는 부자노트 독자님 여러분이 잘 알고 있을 것입니다.


2008년부터 하락장이 본격적으로 시작되고 2012년까지 계속됐습니다. 물론 수도권 아파트시장을 말합니다. 집값이 하락하고 쏟아진 분양물량(2007~2009년)이 입주물량으로 전환되면서 공급과잉까지 겹쳐 2010~2012년에 하락폭이 컸습니다.


하지만 “가장 어두울때 새벽이 가깝다”고 했습니다. 수도권 아파트시장은 2013년 5월 전후를 바닥으로 움직이기 시작했습니다.


주택시장 내부 악재의 경우 참여정부 부동산대책이 대표적입니다. 3개월 효과와 풍선효과로 정리할 수 있습니다. 아무리 강도 높은 정책을 쓰더라도 3개월이 지나면 다시 상승세가 시작된다는 것입니다. 또는 강남 재건축단지를 타깃으로 규제책을 쏟아내면 규제에 벗어난  지역 및 부동산으로 돈이 몰리는 풍선효과가 극심했습니다.


풍선효과는 상승장에서 발생하는 대표적인 현상입니다. 주택시장 과열을 진정시키려고 규제책을 쓸때 나타나는 현상입니다.


박근혜정부에서 대표적인 악재로는 2014년 2.26 전세 임대소득 과세가 있습니다. 발표후 부동산 부자들 중심으로 투자수요가 위축되면서 8월까지 약보합세를 보였습니다. 하지만 7월 DTI LTV 규제완화(1년 한시적) 발표, 9.1대책으로 재건축연한 10년 단축 등 호재를 맞아 강보합세로 돌아서고 머지 않아 상승세가 시작됐습니다.


2015년 하반기 미국 금리인상 움직임과 11월 주택담보대출규제 발표 역시 주택시장에서 커다란 악재였습니다. 그해 하반기부터 보합세를 보이다 11월 대출규제 발표로 조정장세가 시작됐습니다.


2014년 9월 이후 단기간 급등한 강남 재건축단지가 하락세를 주도했습니다. 하지만 4개월만에 반등했습니다. 3월 개포발 재건축 훈풍, 아니 광풍이 시작된 것입니다. 3월 강남 재건축단지 상승세에 이어 4월 광교신도시, 동탄2신도시 등 경기 남부권 분양권, 5월 강동권, 목동, 수원 등 수도권 재건축단지 및 강남권 재고아파트 상승으로 확산됐습니다.


중도금 대출규제 이후 집값은?


이번 중도금 집단대출 규제는 지난해 11월 발표한 주택담보대출 규제와 맞먹는다고 보고 있습니다. 주택담보대출 규제가 급증하는 가계부채를 진정시키기 위해 재고아파트를 타깃으로 했다면 중도금 대출규제는 분양시장을 목표로 한 것입니다. 정확하게는 분양권시장을 타깃으로 한 것입니다.


전매제한 카드를 쓸줄 알았는데 중도금 대출규제를 통해 분양권시장도 진정시키고 가계부채 문제도 해결하기 위한 박근혜정부 스타일의 규제책입니다.


이번 중도금 대출규제 이후 노무현 참여정부 시절 풍선효과가 재연될 것입니다. 물론 풍선효과가 나타나려면 기본적인 여건이 갖춰져야 합니다.


먼저 수급입니다. 공급부족이 유지돼야 합니다. 2016년 6월 현재 수도권은 아직 공급부족입니다. 수도권은 2019년 이후 공급과잉이 예상됩니다.


집값 상승 기대심리가 높은 상승장이어야 합니다. 참여정부 시절과 마찬가지로 2016년은 집값 기대감이 높은 상승장이어야 합니다.


또 유동상 장세이어야 합니다. 현재 시중에 부동자금이 넘쳐납니다. 특히 최근 기준금리 인하로 현금 부자들이 은행 예금을 재건축단지 등 부동산에 투입시키고 있습니다. 정부도 추경예산으로 돈을 풀고 있습니다. 지난 4월말 기준 단기 부동자금은 모두 945조원에 달해 사상 최대입니다.


풍선효과는 상승장에서 규제책이 나오면 나타납니다. 중도금 대출규제가 시작되는 2016년 7월은 지난 2000년 집값 상승장 초기와 흡사합니다. 김대중 국민의 정부가 규제책을 만지작 거리던 시점입니다. 


10년에 찾아온 주택시장 상승장에서 분양권시장으로 흐르던 물길(돈)이 중도금 대출규제로 다른 곳으로 흐를 것입니다. 재개발 재건축 리모델링 등 정비사업 대상 아파트쪽으로 돈이 몰릴 것입니다.


10년만에 상승장은 쉽게 가라앉지 않을 것입니다. 규제책으로 등락을 거듭하겠지만 최소한 2017년까지는 상승장이 유지될 것입니다. 제 예측입니다.


마지막으로 부자노트 독자님들은 투자하기전 최근 대구 주택시장 동향을 타산지석으로 삼았으면 합니다.


대구 주택시장 상승장은 2011년부터 2015년 상반기까지였습니다. 4년 이상 지속됐습니다. 그러다 지난해 하반기에 약보합세로 돌아섰습니다. 이어 2016년에 조정장세 즉 하락기가 시작됐습니다.


대구 주택시장 상승장이 꺾인데는 원리금균등상환 대출규제 및 투기수요, 가수요가 이탈한 영향도 있습니다. 하지만 분양권 매물및 입주물량 과잉이 크게 작용했습니다. 특히 대구 입주물량은 2012년 2천8백가구를 바닥으로 2013년 1만가구 넘어섰으며 2016년에 2만7천가구가 예정돼 있습니다. 대구 연간 적정물량 1만3천가구를 크게 웃도는 입주물량이 쏟아지고 있습니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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