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분양권 투자로 뒤통수 맞지 않으려면

2016-06-23 | 작성자 오윤섭 | 조회수 6,849 | 추천수 152
여름철이 무더위 한가운데로 치닫고 있습니다. 주택시장도 지난 6월 9일 금리인하 조치로 더욱더 뜨거워지고 있습니다. 6월 주택시장은 비수기임에도 완전히 매도자 우위 시장입니다. 머뭇거리던 대기 매수자 일부는 추격매수를 하고 있습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 분양권 투자의 리스크를 재건축과 비교해 정리해봅니다. 개미들은 흔히 분양권(재개발 재건축 분양권 제외)과 재건축시장이 같이 움직인다고 생각합니다. 등락도 동조화된다고 생각합니다.


하지만 이는 잘못된 생각입니다. 재건축(조합원 입주권 포함)과 분양권 모두 투자수요가 가세해야 상승폭이 크지만 가격 흐름은 매우 다르다는 것을 명심해야 합니다.


재건축은 땅값이 비싸고 대지지분이 많은 단지중 사업속도(수익성)에 따라 가격이 움직입니다.


지난 3월 개포발 재건축단지 훈풍은 고분양가에도 완판된 개포 래미안 블레스티지의 영향이 컸습니다. 하지만 기본적으로 개포주공2단지는 물론 개포 재건축단지가 10년만에 찾아온 상승장을 맞아 사업속도가 빨라지면서 수익성이 좋아져 내집마련, 교체수요, 투자수요가 가세하면서 가격이 큰 폭으로 뛴 것입니다.


한마디로 실수요든 투자수요든 강남 부자들이 상승장을 맞아 적극적으로 매수했다고 보면 됩니다.


과거에도 그랬지만 수도권 재건축 투자바람은 일정 패턴이 있습니다. 강남(특히 서초구 강남구)이 오르면 송파권과 과천이 움직였습니다. 그리고 강동권이 움직였습니다. 올해는 뒤이어 재건축 연한이 다가오고 있는 목동이 움직이고 있습니다. 그다음에 어디가 움직일까요? 수원과 성남 광명일 가능성이 높습니다.


쉽게 말해서 땅값이 비싼 단지중 사업속도가 활발한 단지(권역)가 가장 먼저 가격이 움직이고 그 다음으로 땅값이 비싸 재건축 수익성이 좋은 곳이 움직입니다.


재건축시장은 투자수요에 따라 상승폭이 좌우되지만 기본적으로 실수요가 탄탄합니다. 권역별 도심 및 부도심 핵심에 위치하고 있기 때문입니다. 지역내 실수요자는 물론 시세차익이 높은 재건축아파트로 갈아타려는 교체수요와 투자수요가 가세하기 때문에 상승장에 바람을 타는 것입니다. 달리는 기차(재건축시장 상승장)에 올라타는 사람이 많은 것입니다.


반면 분양권은 상승장에서 가수요가 많이 붙는 시장입니다. 하이리스크 하이리턴입니다. 부동산 초보자는 신중하게 접근하지 않으면 뒤통수 맞기 쉽상입니다.


분양권시장은 초기투자비가 적기 때문에 한마디로 ‘레드오션’입니다. 실수요는 물론 가수요, 투자수요, 떴다방이 가세하면 시장이 왜곡됩니다. 가수요가 밀물처럼 빠지면 마이너스 프리미엄이 붙습니다.


재건축 투자자는 최소한 2년 이상 보유합니다.  반면 분양권은 1년 안팎 단타족이 많습니다. 대부분 잔금납부전, 입주시점이 오기전 매도할 생각으로 단타를 노리는 가수요가 많습니다.


가수요가 많을 경우 분양권을 적정가로 매수하기가 매우 힘듭니다. 특히 내집마련 실수요자는 말입니다. 실수요자는 대부분 전세만기 시점에 맞춰 입주할 수 있는 분양권을 사야 해 매수타이밍을 잡는데 제한이 있습니다.


과거 목동신시가지나 광교신도시가 입주시점에 마이너스 프리미엄 발생한 것은 가수요가 존재하기 때문입니다. 잔금을 내고 보유할 여력이 있다면 입주시점에 분양가 이하로 싸게 팔려는 사람은 없을 것입니다.


또한 분양권 프리미엄은 떴다방이 가세하면 가격조작이 매우 쉽습니다. 반면 재건축단지는 가격조작이 거의 불가능합니다. 재건축단지에 떴다방이 있다는 말은 듣지 못할 것입니다. 한 채당 투자비가 엄청나기 때문입니다. 강남권 재건축 한 채 매입가격으로 경기권 분양권은 20개는 살 수 있을 것입니다.


초기투자비가 적은 수도권 분양권을 중심으로 최근 지방에서 올라온 떴다방이 활개를 치고 있습니다. 광명역세권지구, 남양주 다산신도시, 하남 미사강변도시, 화성 동탄2신도시 등이 대표적입니다. 이들은 불법으로 통장을 확보해 청약합니다. 또 당첨자 대상으로 계약전 불법 전매를 부추깁니다.


정당계약 마지막날까지 가격조작을 하면서 최대한 프리미엄을 얹어 거래량을 극대화시킵니다. 정당계약이 끝나면 남은 건 거품(프리미엄)입니다. 따라서 정당계약후 프리미엄은 약세로 돌아섭니다. 물론 거래도 끊기구요. 피해자는 결국 실수요자입니다.


떴다방이 가세한 수도권 분양권의 경우 실수요자라면 합법적으로 전매를 할수 있는 정당계약후 6개월 또는 1년 지나 매수하는게 좋습니다. 또 중도금 5~6회차 시점에 잔금납부전 전매하려는 급매물을 노리는 게 낫습니다.


재건축은 땅값과 대지지분을 기본으로 사업속도 및 수익성에 따라 상승장 바람을 타면 가력이 지속적으로 우상향합니다.


반면 분양권은(특히 실수요보다 가수요가 많은) 가수요 이탈에 따라 가격 등락이 심합니다.


재건축과 분양권 시장의 또다른 차이는 바로 입주물량에 따른 공급과잉 후유증입니다. 분양권은 지역별 입주물량에 따라 공급과잉이 발생하면 낙폭이 매우 큽니다. 특히 신도시 등 공공택지, 민간택지에서 분양한 아파트 분양권이 그렇습니다.


반면 재건축단지는 공급과잉에서 비교적 자유롭습니다. 수도권 5층이하 재건축 아파트의 경우 늘어나는 가구수는 종전보다 많게는 30%는 적게는 5% 안팎에 불과합니다. 재건축단지는 대부분 도심 또는 부도심 핵심지역에 위치해 실수요층이 탄탄합니다. 재건축하고 나서 입주하더라도 거주하거나 보유할 사람이 많습니다. 재건축후 주거환경이 좋아지니 실수요층은 더욱 두터워집니다.


따라서 재건축 아파트값은 안정적입니다. 특히 상승장에서는 지속적으로 우상향합니다. 그리고 하락하더라도 하방경직성이 강합니다. 쉽게 가격이 떨어지지 않습니다.


하지만 실수요층이 두텁지 못하고 가수요가 많은 분양권은 입주물량에 따라, 장세에 따라 낙폭이 큽니다.

 

PS: 중도금 집단대출 규제가 7월부터 시행됩니다. 분양권 투자자(특히 단타족)에게 직격탄이 될 것입니다. 반면 입주시점까지 보유할 수 있는 투자자나 실수요자에게는 기회가 될 것입니다. 조만간 정리해서 올리겠습니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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