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수요의 질이 집값 차이를 만든다

2016-06-09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 7,259 | 추천수 158
지난 5월 늦봄에 비가 제법 왔지만 강원 등 중부지방 산에 가보면 계곡에 물이 많이 없더군요. 날파리 등 벌레들이 판을 치고 있습니다. ‘5월 폭염특보’까지 기록한 올 여름 무더위는 6월에도 계속될 것이라는 예보입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 개인적으로 최근 주택시장에서 관심을 갖고 들여다보고 있는 수요의 질에 대해 정리해볼까 합니다.


주택시장도 ‘폭염 특보’가 발휘해야 할 정도로 6월에도 상승장 분위기가 뜨겁습니다. 6월 미국 금리인상도 물건너가는 분위기인데다 당분간 악재도 없어 주택시장은 더욱더 뜨거워질 것으로 보입니다.


상승장에도 비관론과 낙관론은 상존하고 있습니다.


2~3년 안에 가계부채가 폭발하니 ‘불타는 기차’에서 탈출해야 한다고 비관론자는 주장합니다. 반면 ‘달리는 기차’에는 일단 올라타고 봐야 한다고 낙관론자는 말합니다.


저는 무작정 달리는 기차에 탈 것이 아니라 어느 곳(방향)으로 가는 기차인지를 확인한뒤 달리는 기차에 올라타라고 말씀드리고 싶습니다.


또 상승장세에 휘둘려 묻지마 투자를 하지말고 실수요층이 두터운 아파트를 사라고 권하겠습니다. 또 수요의 질이 높은 아파트를 사라고 조언하겠습니다.


우선 가격에 비해 내재가치가 얼마나 높은지를 따져봐야 합니다. 그리고 실수요자는 얼마나 되는지, 가수요자는 얼마나 되는지를 확인해야 합니다. 또 어디에 사는 실수요자들이 매수하려는지, 수요의 질을 들여다봐야 합니다.


10년만에 찾아온 상승장에 4월 이후 가수요, 단타수요가 크게 늘어나고 있습니다. 특히 분양권시장에 몰려들고 있습니다. 동탄2신도시, 다산신도시가 대표적인 곳입니다.


실수요보다 가수요가 많을수록 아파트값은 장세에 따라 등락이 심합니다. 또 상승장을 마감하고 하락장이 왔을때 하락폭이 큽니다.


부동산 가치투자를 지향하는 독자님이라면 실수요층이 두터운 아파트를 매수해야 합니다.


실수요층이 두터우면 가격 상승에 유리한 점이 많습니다. 우선 매물이 많이 나오지 않아 수요보다 공급이 부족합니다. 따라서 시세는 강보합세 이상을 유지할 가능성이 높습니다. 또 상승장에선 오름폭이 커질 수밖에 없습니다.


지난 3월 이후 개포동 재건축단지가 급등한 것은 실수요층이 두텁고 실수요자가 적극적으로 매수했기 때문입니다. 특히 지난해 11월 대출규제 발표 이후 매수시기를 놓고 저울질 하던 실수요자가 개포 래미안 블레스티지의 완판을 보고 적극 매수에 나섰기 때문입니다.


개포 래미안 블레스티지는 일부 미계약분이 발생했지만 강남에 거주하는 실수요자들이 바로 계약할 정도로 실수요층이 두텁습니다.


여기에 강남권 재고아파트를 팔고 갈아타려는 교체수요(역시 실수요)가 개포동 재건축단지 매수에 가세했기 때문입니다. 투자수요도 본격적으로 가세했구요.


실수요층이 많은 아파트일수록 상승장에 가파른 우상향을 할수 있습니다. 반면 동탄2신도시처럼 실수요보다 가수요가 많은 곳은 떴다방이 떠나면 조정장세가 오기 마련입니다.


또 경기권 외곽 소형 재고아파트처럼 갭투자가 많은 아파트는 투자수요가 많아 중장기적으로 가격상승 여력이 낮습니다. 갭투자자는 대부분 2년 또는 4년 전세(반전세)끼고 보유하다 되팔려는 가수요이기 때문입니다.


아파트 수요층에서 가장 좋은 비율(황금비율)은 실수요 70% 이상, 가수요 30% 미만이라고 생각합니다. 실수요가 공급물량(매물)을 조절하고(공급초과 가능성을 억제하고) 가수요, 투자수요가 상승폭을 크게 하는 역할(손바뀜)을 할 것입니다.


마지막으로 실수요가 70% 이상 되는 아파트라고 하더라도 수요의 질이 중요합니다. 수요의 질에 따라 한단계 이상 아파트값을 끌어올리게 때문입니다.


수요의 질은 한마디로 어디에 사는, 누가 아파트를 사느냐입니다. 해당 생활권역에서 구매력이 높은, 즉 소득수준이 높은 사람이 매수할수록 아파트 가치는 높아질 것입니다.


예를 들어 서울 강서구 마곡지구 아파트를 대부분 인근 김포나 고양, 파주에 거주하는 실수요자가 샀다면 수요의 질이 높다고 할수 없을 것입니다. 반면 양천구 마포구 동작구 강남구 등에 거주하는 실수요자가 구입했다면 수요의 질은 높다고 할 수 있습니다.


최근 닥터아파트 투자백서(http://me2.do/50H32QCo)에서도 언급한바 있습니다. 성동구라는 동일 생활권역에서 e편한세상 옥수파크힐스와 왕십리뉴타운 3구역 센트라스 가격 차이도 수요의 질 차이에서 생긴 것입니다.


최근 3~4년간 판교신도시의 동판교 아파트값이 많이 오른 것 역시 분당은 물론 강남 송파 서초 등 강남 3구에 거주하는 실수요자 30~40대가 대거 이주해왔기 때문입니다.


수요의 질에는 수요자의 소득수준과 함께 연령층을 주목할 필요가 있습니다. 동판교처럼 30~40대 이주수요가 얼마나 되는지 들여다볼 필요가 있습니다. 경제활동이 가장 활발한 30~40대 이주자가 많다는 것은 구매력이 높은, 소득수준이 높은 상주인구가 늘어난다는 것입니다. 지역경제력이 높아진다는 것입니다. 유효수요층이 늘어나니 집값이 오르는 것은 당연한 것입니다.  


저성장, 초고령화 시대를 맞아 앞으로 주택수요는 지역별 단지별 평형별로 차별화될 것입니다. 가격 역시 마찬가지입니다. 따라서 주택시장에선 수요의 양뿐 아니라 수요의 질에 주목해야 할 것입니다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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