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초등학생도 아는 부동산 불패 공식

2016-04-21 | 작성자 오윤섭 | 조회수 8,300 | 추천수 135
지난 주말에는 마산 무학산을 다녀왔습니다. 진달래를 보러갔지만 모두 꽃은 지고 말았더군요. 산에서 만개한 꽃을 보려면 타이밍을 잘 맞춰야 합니다. 1년을 기다리면 다시 만개한 꽃을 볼 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다. 일희일비할 필요는 없습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 불패 신화에 대해 정리해볼까 합니다. 개인적으로 “부동산 불패는 끝났다”는 말을 싫어합니다.


부동산 불패라는 말도 그리 좋아하지 않습니다. 그럼에도 부동산 불패 가능성이 높은 부동산은 언제 어디서나 존재할 것입니다. 


부동산 불패라는 말은 집값 하락기에는 잠잠하다 상승기에 회자되는 말입니다. 지난 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 직후 “부동산 불패 신화는 끝났다”는 말이 많이 오르내렸습니다.


본론에들어가기전 여담 하나 합니다. 여름 전후로 더울때 산 정상 주변에서 아이스바(40대 이상은 아이스께끼 또는 하드라고 하죠^^)를 파는 사람이 있습니다. 5백원짜리를 산중에서 1천원 안팎에 파는 것입니다. 그런데 5년전인가 등산객이 이를 2천원에 판다고 항의하더군요. 동네 슈퍼보다 4배나 더 비싸다고 말입니다.


저는 등산객의 불평은 잘못됐다고 생각합니다. 무거운 스티로폼 아이스박스를 산정까지 지고와 파는데 말입니다. 비싸면 안사먹으면 됩니다.


이는 강남 집값이 너무 비싸다고 불평하는 사람과 비슷하지 않을까요?


무엇보다 아이스바가 비싼 이유는 운송비도 있지만 산중에서 아이스바를 쉽게 사먹기 힘들기 때문입니다. 바로 희소성입니다. 희소가치입니다.


또 땀을 흘리며 힘들게 산정에 올라 달달한 아이스바를 먹으면 만족도가 높습니다. 효용이 극대화됩니다.


마찬가지로 강남 3구(서초구 강남구 송파구) 집값이 비싼 이유는 희소성에 있습니다. 구체적으로 강남 토지의 희소성에 있습니다. 강남에 아파트를 지을 땅이 이제 없습니다. 재개발 재건축을 하지 않은 한 말입니다. 개포주공 등 5층 이하 저밀도 재건축 사업이 앞으로 5년 이후 마무리되면 강남 토지의 희소가치는 더욱 높아질 것입니다.


토지의 희소성과 함께 강남 아파트는 산중에서 파는 아이스바와 마찬가지로  효용이 높습니다. 한마디로 입지, 커뮤니티, 수익가치, 미래가치 등 내재가치가 높습니다.


비싸게 주고 강남 아파트를 산 사람이 “역시 강남이야”라고 할 수 있는, 내재가치가 높은 강남 아파트 가격은 지속적으로 우상향할 것입니다.


그럼 판교나 위례처럼 강남권에 신도시를 건설하면 강남 토지의 희소성이 떨어져 강남 집값이 하락하지 않겠냐고 반문하는 사람이 있을 것입니다. 박근혜정부는 2017년까지 신도시 건설을 중단하기로 했지만 말입니다.


정부가 신도시 건설을 다시 추진한다고 해도 강남 집값은 좀처럼 내려가지 않을 것입니다. 왜 그럴까요? 판교가 들어섰다고 강남 집값이 내려갔나요? 위례 입주가 시작됐다고 강남 집값이 내려갔나요?


판교와 위례가 강남 주택시장을 ‘보조’할 수는 있지만 ‘완전대체’를 할수 없습니다. 냉정하게 말하면 판교와 위례는 강남 주류가 아닌, 비주류 즉 강남에 거주하는 세입자와 범강남권 거주자가 선호하는 신도시 아파트입니다.


완전대체를 할 수 없는 이유로는 또한 ‘그들만의 리그’가 있기 때문입니다. 내재가치의 ‘급’이 다릅니다.


지난 2009년 서초구 반포 래미안과 반포자이가 입주할 때 예상보다 압구정동 아파트 주민들이 많이 이주하지 않았습니다.


왜 이주하지 않았을까요? 압구정동 주민들이 원하는 내재가치를 충족하지 못했기 때문입니다. 특히 입지와 커뮤니티에서 압구정보다 낮다고 봤기 때문입니다.


따라서 부동산 불패가 가능성이 높은 아파트를 찾으려면 2가지 질문만 하면 됩니다. 아파트를 짓는 땅이 얼마나 희소성이 있느냐? 아파트의 내재가치가 얼마나 높으냐?


개포 래미안 블레스티지의 완판됐습니다. 미계약분이 나왔지만 말입니다. 25평형 분양가가 최고 10억4천9백만원이었습니다. 이를 놓고 분양가에 거품이 끼었다고 하면 안됩니다. 또 강남 주택시장이 비정상이라고 말하면 안됩니다.


제가 생각하는 정답은 “개포주공 저밀도 아파트(토지)의 희소성이 높은데다 입지 커뮤니티 등 아파트 내재가치가 높아 강남 실수요자들이 몰려 완판됐군”이라고 분석해야 합니다. 이게 바로 부동산 불패 공식입니다.


이처럼 토지 희소성과 아파트 내재가치가 높은 ‘제2의 래미안 블레스티지’는 전국 어디에나 있습니다. 또다른 강남구에도, 서초구에도, 대구 부산 등 지방 대도시에도 있습니다. 위례신도시에서도, 마사강변도시에도, 다산신도시에도 존재할 것입니다.


4월 이후 2017년 12월 대선전까지 주택시장은 상승장을 유지하면서 가격 차별화가 가속화될 것 것입니다. 강남권과 비강남권 가격차이가 벌어질 것입니다.


‘제2의 래미안 블레스티지’가 될 수 있는 아파트가 어디에 있냐고 묻지 마세요. 연구조사분석해서 스스로 찾으세요. 그리고 저지르세요. 그런 다음 3년이상 보유하세요. 그게 바로 부동산 가치투자입니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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