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IMF사태에 부동산으로 부자된 사람들

2007-10-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 30,290 | 추천수 390
다음달 11월이면 국제통화기금(IMF)사태가 발생한지 10주년이 됩니다. IMF사태는 1997년 11월 21일 밤 10시 임창열 당시 경제부총리가 서울 정부종합청사에서 기자회견을 통해 "금융 및 외환위기 타개를 위해 IMF에 구제금융을 요청한다."고 발표하면서 시작됐습니다.

이어 4년이 못된 2001년 8월 23일 오전 10시 30분 IMF 차입금 1백95억원 달러를 예정보다 3년 빨리 갚으면서 구제금융 시대는 막을 내렸습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 IMF사태 이후 부동산으로 부자된 사람들은 어떤 사람인지를 소개하고자 합니다.

먼저 구제금융 3개월 만에 출범한 국민의 정부가 집권이후 어떤 부동산 정책을 폈는지 간단하게 짚어보겠습니다.

국민의 정부는 국내 경기를 살리기 위해 1998년부터 2001년까지 규제완화 등 부동산 활성화 정책을 집중적으로 폈습니다.

미분양 사태로 건설업체 부도가 잇따르자 신규주택 구입에 따른 취득세 등록세 한시적 감면 및 양도소득세 한시적 면제를 도입하고 분양가 자율화를 확대했습니다. 또 분양권 전매를 허용하고 조합주택에 대한 중소형 평형 건설의무비율, 재당첨 제한 및 청약배수제와 채권입찰제 등을 잇따라 폐지했습니다.

또 택지소유상한제, 토지초과이득세 폐지와 개발부담금 한시적 부과 중단 등 토지공개념을 사실상 폐기했고 토지거래 신고 및 허가 구역도 해제했습니다.

98년 6월 아파트값이 바닥을 치고 규제완화가 본격화된 98년 하반기부터 유동성 자금이 부동산에 유입되기 시작했습니다. 이후 아파트값은 2000년 상반기까지 등락을 반복하다 2000년 가을 이사철 이후 분양권과 재건축 단지를 중심으로 대세 상승이 시작돼 오름세는 2003년 참여정부가 출범, 10.29대책이 나올 때까지 계속됐습니다.

그러면 과연 어떤 사람이 IMF사태 즉 구제금융 시대에 부동산으로 돈을 벌었을까요? 그때 당시 제 주변에서 돈을 번 사람을 중심으로 써보겠습니다.

미분양을 산 사람들

청약통장 1순위로 당첨된 사람들도 분양권을 팔려고 아우성인 마당에 미분양 물량에 대해선 극소수를 제외하고 어느 누구도 관심을 갖지 않았습니다. 이에 98년에는 미분양 박람회가 개최돼 건설업체들이 부스를 차려놓고 미분양 판촉을 하기도 했습니다.

또 2000년에는 현재 국내 대표 아파트단지의 하나인 강남 A아파트가 서울동시분양에서 미분양 돼 설계를 다시 해 2001년에 재분양되는 사태도 발생했습니다.

이런 가운데 자금력 있는 사람들은 98년 5월 양도세 한시적 면제 혜택과 8월 분양권 전매허용(중도금 2회 납부후 전매 허용) 등 완화책이 발표되자 98년 하반기부터 미분양 물량을 여러 채 씩 매집에 나서기 시작했습니다. 이들이 투자한 아파트들은 2001년 이후 입주시점에 프리미엄이 적게는 5천만원에서, 많게는 1억원 이상 붙었습니다. 특히 99년에 미분양을 매입한 사람은 선제적 투자로 막대한 시세차익을 남겼음에도 양도세 한시적 면제로 인해 양도세를 한 푼도 내지 않았습니다.

분양권을 산 사람들

분양권시장은 98년 8월 전매가 합법화되자 자금력 있는 투자자들이 강남권 등 블루칩 단지를 중심으로 선별적으로 매집하기 시작했습니다. 98년 하반기에 공격적 투자자들이 알짜 분양권을 이삭줍기 하듯이 사들였다면 99년 들어서는 3월 전매가 전면 자유화(분양계약이후 입주전까지 전매 허용)되면서 내집마련 실수요자나 중산층의 적극적 투자자들이 소액의 프리미엄을 주고 매입하기 시작했습니다.

이어 2000년부터 2002년까지는 투자자가 전국민으로 확산되면서 분양권시장은 투기시장으로 변질돼 떴다방이 출현하고 복부인의 ‘분양권 투자펀드’까지 생겨나기도 했습니다.

2002년에 뒤늦게 분양권에 투자한 사람도 아파트값이 그 이후에도 지속적으로 상승세를 보여 적지 않은 투자수익을 올렸습니다.

이에 따라 보통 사람 사이에서도 2000년부터 2002년 사이에 당첨받은 분양권을 팔거나 분양권을 사지 않은 사람(무주택자)과 분양권을 산 사람간의 아파트 자산 격차는 크게 벌어졌습니다.

이어 참여정부가 집권한 2003년 이후에도 집값이 상승하면서 아파트 자산 격차는 더욱더 벌어지게 됐습니다.

경매로 상가나 빌딩을 매입한 사람들

법원 경매시장에서 아파트 물건은 전셋값 상승과 맞물려 98년 하반기부터 과열되기 시작, 2000년 2월에는 서울지역 아파트 경매물건 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 90%에 달할 정도였습니다.

이때 부자들은 98년부터 99년까지 신역세권을 중심으로 상가나 빌딩 경매물건을 적극적으로 낙찰받았습니다. 2000년 상반기에는 역세권 상가 낙찰가율이 최고 90%에 달했습니다.

특히 2000년에 온수~신풍, 신풍~청담, 청담~건대입구 구간이 단계적으로 개통된 서울지하철 7호선 역세권 상가나 빌딩 경매 물건을 98, 99년 낙찰받은 투자자들은 투자한지 2~3년만에 세 자릿수의 투자수익률을 기록했습니다.

IMF 구제금융 4년간 부동산으로 부자된 사람들을 정리하면 다음과 같습니다.

-자금력이 있어 보통 사람보다 1년 이상 앞서 선제적 투자를 한 사람
-자금력이 없더라도 대출을 지렛대 삼아 보통 사람보다 빨리 투자를 한 사람
-분양권 전매 허용 등 규제완화 초기에 적극적으로 투자한 사람
-2002년 뒤늦게라도 투자한 사람 등입니다.

이를 10글자 이내로 줄이면 ‘역발상 투자한 사람’일 것입니다. 기업에서도 뛰어난 인재를 뽑기 가장 좋은 시점은 경기가 침체돼 실업률이 최고조에 이를 때입니다. 마찬가지로 부동산도 투자하기 가장 좋은 시점은 침체기 입니다.

물론 IMF 구제금융 시대와 같은 침체기의 부동산 투자 기회는 다시 오지 않을 것이고 다시 와서도 안 될 것입니다. 하지만 정도에 차이는 있지만 이와 비슷한 침체기의 투자 기회는 우리에게 수없이 왔다 사라지고 있습니다. 다만 우리가 그 기회를 얼마나 예민하게 포착하느냐, 포착하지 못하느냐의 차이(엄청난)일 뿐입니다. 또 포착하더라도 저지르느냐, 저지르지 못하느냐의 차이일 뿐입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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송세철 2007-10-21
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