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보통 사람이 부동산으로 백만장자 되기

2007-10-04 | 작성자 오윤섭 | 조회수 25,288 | 추천수 373
추석 이후에 부자들의 투자 대세는 주식형펀드라고 합니다. 부자가 되려면 부자의 편에 서야 하는데 그렇다면 보통 사람들도 부자들 따라서 펀드에 투자해야 하는 걸까요?

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 보통 사람이 한국에서 부동산으로 백만장자가 되는 법을 소개하겠습니다.

먼저 백만장자에 대한 정의를 내려야 할 것입니다. 통상 미국에서 백만장자란 주거용 주택이나 자동차 등 소비재를 뺀 유동성 금융자산이 1백만달러 이상인 사람을 말합니다.

그러면 한국에는 백만장자가 얼마나 될까요?

최근 우리은행 프라이빗뱅킹(PB)센터 조사 결과에 따르면 2006년 말 현재 국내에 금융자산이 10억~1천억원인 사람이 9만7천명이라고 발표한 바 있습니다. 이는 지난 6월 미국 투자은행인 메릴린치가 세계 부자 연례 보고서를 통해 2006년 한국에서 금융자산 1백만 달러(약 9억4천만원) 이상인 백만장자가 9만9천명이라고 발표한 것과 비슷한 수치입니다.

메릴린치가 우리나라 고액순자산보유자(HNWI)에는 건물 토지 등 투자용 부동산도 자산에 포함시켰습니다. 쉽게 말해 우리나라에서 백만장자란 내집과 소비재를 제외하고 현금화해 쓸 수 있는 유동성 자산이 약 10억원 이상이 되는 사람으로 보면 됩니다.

한국에서 보통 백만장자(이하 부자)는 상속형과 자수성가형으로 크게 구분할 수 있습니다. 이중 2000년 전까지 우리나라에서 자수성가형 부자는 70% 이상이 부동산으로 부자가 된 사람입니다. 2000년 이후에는 정보력과 전문성을 갖추고 부동산, 펀드, 주식을 중심으로 투자에 성공함으로써 생겨난 30~40대 신흥부자들이 떠오르고 있습니다.

부동산시장 침체기를 맞아 상속형에다 나이가 30~40대 부자라면 부동산 자산 비중을 줄이기 위해 매도해 주식 또는 펀드에 투자하는 사람도 있을 것입니다. 하지만 자수성가형 부자 특히 부동산으로 부자가 된 사람은 이와는 분명히 다른 행보를 보이고 있습니다.

2007년 10월 현재 부동산 부자 중 다른 곳으로 투자처를 옮기려고 부동산을 처분하는 사람은 거의 없다고 생각합니다. 부동산 자산을 근본적으로 줄이기보다는 현금을 주식형펀드 부동산펀드 등 다른 투자처에 소액으로(부자의 기준에서 보면) 시도해보는 수준일 것입니다.

지금 부동산 부자들이 걱정하는 것은 부동산을 보유하는 자체에 있지 않습니다. 부동산을 보유하거나 사고팔려는데 내야 하는 세금 즉 양도소득세나 종합부동산세가 너무 높아 걱정할 뿐입니다. 즉 보유하고 싶을 때까지 보유하고, 팔고 싶을 때 팔지 못하는 시장 환경에 답답함을 느낄 뿐입니다. 이 때문에 부동산 부자들은 현 상황에서 부동산 투자에 신중한 입장입니다. 하지만 아파트 외 상가 오피스 토지 등 다른 부동산 상품에 관심의 끈을 놓지 않고 있습니다.

앞으로도 한국에서 부자로서 특권을 지속적으로 향유하고 싶다면 자산 중 부동산 투자 비중을 최소한 50%는 유지하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

그러면 보통 사람이 어떻게 하면 부동산 투자로 자산이 10억원 이상 되는 부자가 될 수 있을까요? 나아가 편안한 노후를 보장한다는 30억원을 보유하는 부자가 될 수 있을까요?

여기서 보통 사람은 내집을 이미 보유하고 있다는 전제 아래 부동산으로 백만장자가 되는 방법 소개하겠습니다. 부동산으로 백망장자가 되는 방법은 여러 가지 있지만 제가 자신 있게 추천하고 리스크를 완화할 수 있는 한 가지 방법만 소개하겠습니다. 그래야 행동으로 옮길 즉 저지를 가능성이 높으니까요.

산행으로 비유하자면 오르막이 있으면 내리막이 있습니다. 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 계곡에 물이 많습니다. 계곡에 물이 많아야 다양한 물고기들이 많이 서식합니다.

이를 투자자 입장에서 보면 참여정부의 규제정책으로 인해 시장 침체가 계속되고 있는 지금이 막바지 오르막이라면 규제완화 등으로 시장이 활성화되는 내리막이 눈앞에 있다고 보면 됩니다.

문제는 골이 깊음에도 계곡에 물이 많지 않다는 것입니다. 시장 침체는 1년 이상 장기화되고 있지만 가격은 좀처럼 내리지 않고 있습니다. 수도권은 급매물도 많지 않고 매물도 역시 쌓이지 않는 상황입니다.

이는 IMF 사태이후 반복된 부동산투자 학습효과에다 규제정책으로 팔고 싶어도 팔지 못하고 있고 2005년 이후 어깨 이상으로 구입한 사람이 많기 때문으로 분석됩니다.

골이 깊지만 계곡에는 물이 없고, 이에 따라 물고기도 없어 물고기를 잡고 싶어도 잡을 수 없는 형국입니다. 즉 투자를 하고 싶어도 투자 대상이 없어 투자를 할 수 없는 상황입니다.

이런 가운데 보통 사람이 최소한 5년 이상 보유하며 투자할 수 있는 상품으로 미분양 아파트를 추천합니다. 최소한 분양가의 50%가 대출되는데다 입주 전까지 종부세 재산세 등 보유세 부담이 없고 주택 수에도 포함되지 않는다는 장점이 있습니다. 침체기에 미분양을 사서 5년 후 활황기에 되파는, 단순하지만 확실한 투자전략을 실행할 것을 추천합니다.

그러면 어느 지역의 미분양 아파트를 구입해야 하는 지를 알려드리겠습니다. 사실 모두 유망하다고 알고 있는 지역이라 새로울 게 없습니다. 문제는 실행력에 달려 있습니다.

다만 매입 대상 미분양 아파트가 5년 후 해당 지역에서 얼마나 대표성(랜드마크 또는 블루칩)을 확보할 수 있느냐가 관건이 될 것입니다. 블루칩 단지라면 1층이나 2층 등 저층이라도 과감히 매입할 필요가 있습니다.

지역적으로 보면 가장 유망한 지역은 경부축 라인입니다. 그 중에도 미래가치로 보면 광교신도시-동탄 1, 2신도시 라인이 매우 높다고 생각합니다. 광교나 동탄에 미분양이 없다면 수원이나 화성에서 인근 수혜 지역 미분양을 노려야 하겠지요.

이어 둘째로 수도권 서부축 라인입니다. 인천 송도-청라-영종으로 이어지는 인천 경제자유구역 라인이 대표적입니다. 물량이 많고 지속적으로 쏟아지기 때문에 선택의 폭이 넓을 것입니다.

셋째로는 파주신도시-고양 택지개발지구-은평뉴타운으로 연결되는 서북부축 라인입니다.

매입 타이밍은 2007년 4분기가 가장 좋고 늦어도 2008년 상반기까지가 좋겠습니다. 지금과 같은 비정상적인 분양시장 침체 및 양극화 현상이 2009년 이후까지 지속될 것이라 예상하는 사람은 없으니까요.

참고로 광교 등 수도권 신도시 10곳에서 분양되는 주택 물량은 2008년 3만6천가구, 2009년에는 9만5천가구, 2010년 16만2천가구에 달할 예정입니다.

지금부터라도 미분양이라는 상품, 매입 지역과 미분양 아파트를 구입하기 위한 선택과 집중을 하는 게 중요합니다. 김대중 정부 시절 전매 자유화 시행 초기에 분양권을 매입한 사람이 큰 수익을 남겼듯이 청약가점제와 분양가 상한제 시행 초기에 미분양을 매입하는 사람에게도 이 같은 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

10월부터라도 분양 및 미분양 정보를 신속 정확하게 입수하고 현장을 방문하세요. 전문가 한명을 멘토로 삼으시면 좋구요. 이를 위해 ‘다가올 현재’인 미래(백만장자가 되기 위해)를 위한 투자를 매일 한 시간 이상씩 하세요. 5년 뒤 자산으로 상위 0.2%에 드는 즐거운 상상을 하면서 말입니다.

*지난주 출제한 문제의 정답은 2-2-2-4-1-5-3-1-3-2입니다. 정답을 모두 맞춘 분은 없고 유독 5번 한문제만 틀린 분이 3분이 있더군요. 공공택지에서 감정가가 아닌 채권입찰제로 택지를 분양받은 경우에도 9월 이후, 정확히 12월 1일부터는 민간택지처럼 분양가 상한제 적용을 받게 됩니다. 선물은 다음 기회로 미뤄야겠네요.


재테크하려면 집, 절대로 사지 마라
주택구매 의사 결정시 막연한 감에 좌우되지 않고 지표에 의해 과학적이고 합리적으로 판단하는데 도움이 될 수 있는 사고의 틀을 제시하려고 애썼다. 제1장에서는 IMF로 확인한 부동산 신화의 붕괴의미와 다시 부동산 신화의 환상을 쫓는 현상을 진단하고 주택신화는 끝났다는 경고성 메시지를 전하고 있다. 99년에 2000년대 부동산시장을 전망한 책이다. 왜 예측이 틀렸을까? 분석해보기 바란다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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