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마이너스 프리미엄 아파트를 피하라

2015-09-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 12,332 | 추천수 125
분양물량이 상상을 뛰어넘습니다. 매달 기록 경신을 하고 있습니다. 특히 수도권은 작년에 비해 분양물량 증가 속도가 2배를 웃돌고 있습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 쏟아지고 있는 ‘분양폭탄’이 2~3년 뒤 ‘입주폭탄’이 될 것에 대비해 부동산 가치투자자라면 어떻게 행동해야 할지를 정리해봤습니다.


최근 닥터아파트가 조사한 경기도 10월 아파트 분양물량(주상복합 포함. 임대 제외)은 4만9천9백23가구로 무려 5만가구에 육박합니다. 작년 분양실적이 1만2천가구였으니 무려 4배가 넘는 물량입니다. 이는 작년 10월 전국 분양물량(4만5천가구)보다 많습니다. 한마디로 경기권에는 지금 분양물량 폭탄이 쏟아지고 있습니다. 


올해 분양물량은 지난 2003년 이후 최대치를 기록할 전망입니다.


분양물량은 2003년 35만5천가구로 정점을 기록한 후 30만구 수준을 기록했습니다. 그러다 글로벌 금융위기를 맞고 2008년부터 급감했습니다. 주택시장 침체로 미분양 증가에 따른 주택사업 축소와 PF(프로젝트 파이낸싱) 중단으로 2010년에는 17만3천가구로 크게 줄었습니다.


하지만 2011년부터 부산 대구 울산 등 지방 주택시장이 살아나면서 분양물량이 점차 늘어났습니다. 수도권은 2013년 하반기부터 분양시장이 살아났습니다.


2015년 분양물량은 2014년보다 40% 이상 늘어난 47만6천가구에 달할 것으로 예상되고 있습니다. 수도권은 지난해보다 2배 이상 많은 27만가구를 넘어설 것으로 보입니다.


2014년부터 분양물량은 증가하는데 전세 매매는 동반상승하고 미분양은 크게 늘지 않고 있습니다. 이에 주택건설사들은 공격적으로 아파트를 공급하고 있습니다.


특히 수도권의 경우 실수요자들이 전세 또는 내집마련을 할  새 아파트가 부족합니다. 특히 입주물량의 전세물건은 반전세화 또는 월세화로 더욱더 부족한 상황입니다.


반면 2013년 박근혜정부 출범이후 규제완화 누적효과에다 집값이 오르면서 재개발 재건축 사업장이 증가하고 있습니다. 이에 따라 갈수록 멸실주택 및 이주수요가 늘어나고 있습니다. 따라서 전세난은 2016년까지 계속될 것입니다. 2017년 이후 경기 등 수도권 입주물량이 늘어나면 나아질 것입니다. 


최근 경기 분양물량이 급증한 이유가 수요가 급증했기 때문이 아니라는 점에서 주목해야 합니다.


2008년 전후 글로벌 금융위기로 인해 전면 중단된 미착공 PF 사업이 많았습니다. 건설사들은 분양시장이 살아나면서 2014년부터 부실사업으로 남아있던 PF사업장을 털어내고 있는 것입니다. 특히 금리가 오르기전, 가계대출 규제가 시작되기전 올해안에 밀어내기식 분양을 하고 있는 것입니다.


따라서 앞으로 수도권 청약통장 가입자는 청약에 매우 신중해야 할 것입니다. 비관론자의 주장처럼 향후 금리 인상과 맞물려 2017년 이후 입주물량 폭탄으로 분양받은 아파트값이 분양가보다 떨어지는 ‘마이너스 프리미엄’이 발생할 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다.


마이너스 프리미엄 아파트를 피하는 확실한 방법을 소개합니다.


-2007년 이후 글로벌 금융위기 이후 중단된 PF사업 아파트는 청약에 신중하세요. 인생은 돌고돌고 시장도 돌고도는 것입니다.


-대도시 대중교통 접근성이 1시간이 넘는 아파트는 청약하지 마하세요. 강남역에 출퇴근하는 실수요자라면 버스나 지하철로 30분이내 접근할 수 있는 아파트에 청약하거나 사세요. 서울 도심권 강남권 접근성이 떨어지는 수도권 외곽 아파트는 청약하지 마세요.


-재개발 재건축 아파트 전성시대가 옵니다. 경기권에서도 재개발 재건축이 아닌 아파트는 청약에 신중하세요. 물론 위례 등 검증된 신도시 택지개발지구는 예외입니다.

 

-글로벌 금융위기 이후 2008~2012년 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권이 있던 지역은 청약에 신중하세요. 물론 한때 광교나 판교도 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권이 있었지만 말입니다.


참고로 과거 분양권에 마이너스 프리미엄 붙은 수도권 지역은 인천 서구 및 연수구, 용인, 김포, 파주, 남양주, 의정부, 고양, 오산, 광주가 많았습니다. 서울에서는 강북구, 동대문구, 서대문구가 많았습니다. 주택형으로는 전용면적 85㎡ 초과가 대부분이었습니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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