선제적 투자자 VS 대기 매수자

2015-08-28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 6,136 | 추천수 126
지난 주말을 고비로 올여름 열대야는 떠나갔나 봅니다. 물론 지나가봐야 알겠지만 말입니다. 아침저녁으로 선선해지는 기운이 느껴지는 한 주입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 가을이 시작되는 9월 이후 주택시장을 전망해볼까 합니다. 전에도 한번 언급했지만 시장에 대한 일반론은 우리에게 도움이 되지 않습니다. 시장 이면을 들여다봐야 합니다. 최근 주택시장에 대한 낙관론과 비관론을 정리하고 제 의견을 피력하겠습니다.


낙관론과 선제적 투자자


여러 변수로 인해 시장이 위축됐지만 늦어도 추석이후에는 집값 상승세가 계속될 것이라는 전망입니다. 관심의 초점인 금리인상도 연내 국내 주택시장에는 거의 영향을 미치지 않을 것으로 낙관하고 있습니다.


더욱이 미국 금리인상은 중국발 경제쇼크로 인해 9월 인상은 물 건너 갔고 일러야 12월 아니면 내년 3월이나 가능할 것이라고 전망하고 있습니다. 이와 관련 미국 집값도 상승세지만 2004∼2006년과 같은 거품 우려가 거의 없어 금리 인상을 서두를 필요가 없다는 것입니다.


낙관론자들은 7.22 가계부채 종합대책을 오히려 호재로 보고 있습니다. 목동 등 범강남 지역을 중심으로 연내 대출을 받아 투자하려는 사람이 늘고 있다는 것입니다. 선제적 투자자 입장에서는 레버리지 효과를 최대한 이용하기 위해선 2%대 저금리 주택담보대출을 올해 가기전 받아 투자하겠다는 것입니다.


낙관론자들은 10년만에 찾아온 주택시장 상승장이 쉽게 무너지지 않을 것으로 믿습니다.  수급과 입지에 따라 집값은 차별화될 것으로 생각합니다. 공급물량보다 수요증가세가 강한 강남권은 10년만에 다시 ‘아파트 불패시대’가 오고 있다고 확신하고 있습니다.


앞으로 낙관론자들은 앞으로 1~2년간 주택시장은 재건축단지와 분양권이 주도할 것으로 보고 선제적으로 투자하고 있습니다.


최근 과열된 분양시장에서 당첨받아 계약 전후에 되팔려는 가수요자들에게 오히려 분양권을 싸게 사고 2년 이상 보유한다면 최대의 수익을 올릴 수 있다고 믿습니다.


이들은 미분양에 대해서도 심각하게 생각하지 않습니다. 어차피 옥석을 가려지는 좋은 기회로 생각합니다. 오를 아파트는 오르게 되고, 내릴 아파트는 내리게 된다는 것입니다. 오를 아파트만 선별 매수하면 된다는 생각입니다.


비관론과 대기 매수자


비관론자는 일반론을 맹신합니다. 미분양이 늘어나니 조만간 집값이 하락할 것이라고 생각합니다. 아니 믿습니다. 따라서 매수를 유보하고, 기약 없는 대기 매수자가 됩니다.


또 내년부터 시행될 가계부채 대책은 정부가 금리인상을 염두에 둔 것이기 때문에 대출규제는 결국 매수세를 위축시켜 집값이 하향세로 돌아설 가능성이 높다는 것입니다. 


더욱이 건설사들의 밀어내기식 분양물량은 내년부터 입주물량이 갈수록 늘어나 최근 주택구매 핵심계층인 30~40대를 중심으로 주택수요가 위축될 것으로 보고 있습니다.


이런 일반론을 맹신하는 비관론자들이 선택할 수 있는 카드가 딱 하나입니다. 바로 집값이 떨어질 때까지 기다리는 것입니다. 물론 집값은 언젠가 떨어지게 되겠지요. 그리고 또 언젠가 오를 것이구요.


하지만 현실적 낙관주의자이자 선제적 투자자들은 항상 개미보다 먼저 사고 개미보다 먼저 팝니다. 진짜 고수는 집값이 바닥을 치는 것을 확인하고 사서 꼭지(전고점)가 지나는, 즉 변곡점을 확인하고 팔지요. 


집값은 대세 상승기 또는 하락기가 아니라면 상승기에 모두 오르고 하락기에 모두 내리지 않습니다. 앞으로 대세 상승기나 하락기는 쉽게 오지 않을 것입니다.


따라서 연간 매매가가 20% 이상 오른 단지가 있는가 하면 5% 하락하는 단지도 있을 것입니다. 앞으로 이런 부익부 빈익빈 현상은 더욱 심해질 것입니다.


선제적 투자자들은 ‘부익부’ 아파트(주택)만을 골라 매수하는 것입니다. 늦어도 지금과 같은 상승기 초기에 매수합니다.


단풍이 들 아파트를 사라


2015년 가을 주택시장은 제목처럼 단풍이 들까요? 아니면 단풍이 들기도 전에 낙엽이 질까요? 제가 생각하는 정답은 이렇습니다.


단풍이 제대로 들 수 있는 아파트를 찾으면 됩니다. 단풍이 들기도 전에 낙엽이 지는 아파트는 사지 않으면 그만입니다.


여담이지만 머지않아 10월부터 본격적으로 2015년 단풍산행 성수기가 시작됩니다. 그런데 단풍이 절정기라고 해서 왔다 실망하는 초보 등산객이 많습니다. 그건 팩트(사실)를 잘 이해하지 못하기 때문입니다. 단풍 절정기는 정상 다르고, 능선 다르고, 계곡도 고도마다 다릅니다.


어느 코스에, 어느 위치에서 절정의 단풍을 볼 것인가에 따라 단풍산행 시기는 다를 수밖에 없습니다. 지리산 천황봉 정상 부근 능선이나 골짜기는 10월초면 단풍이 끝물입니다. 하지만 지리산 남쪽에 자리잡은 골짜기, 목통골 아래는 10월말에서 11월초가 절정입니다.


투자도 마찬가지입니다. 아주 구체적인 팩트를 갖고 선제적으로 투자를 해야 합니다. 일반론에 머물러서는 투자에 성공할 수 없습니다.


한마디로 남들이 가는 뻔한 길을 가서는 투자에 성공할 수 없습니다. 남들이 가지 않은 길을 혼자 가야 부동산 가치투자에 성공할 수 있는 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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