미분양 2만5천가구면 집값 하락한다

2015-08-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 10,461 | 추천수 138
최근 미분양 증가가 7.22 가계부채 종합대책과 맞물려 주목받고 있습니다. 2014년부터 급증하고 있는 분양물량이 결국 미분양 사태로 이어질 것이라는 부정적인 전망과 아직 공급과잉이 아니므로 미분양 증가는 일시적이고 급증하지 않을 것이라는 낙관적인 전망이 혼재하고 있습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 수도권을 중심으로 미분양 물량이 급증한 2007년 이후 지속된 미분양 사태가 2015년 이후 재현될 것인지를 분석해봤습니다.


2007년 이후 수도권 미분양 추이


먼저 수도권 미분양 추이를 보면 2007년부터 등락이 있었지만 증가세를 이어왔습니다. 특히 2006년 4천4백24가구에서 2007년에는 1만4천6백24가구로 급증했습니다.


분양가 상한제를 피하기 위한 밀어내기식 분양물량까지 겹쳐 대량 미분양 사태를 낳았습니다. 공급물량 증가에 글로벌 금융위기까지 겹쳐 집값이 하락세로 돌아서면서 주택 수요는  급격히 위축되기 시작했습니다.


2008년에도 집값 상승 기대감이 낮아지면서 매매수요 감소로 미분양 물량은 늘어났습니다.


수요 부족으로 거래부진이 계속되는데다 판교 광교 등 수도권 2기 신도시 입주물량이 일시적으로 크게 늘어났습니다.


수도권 주택시장 침체기인 2008~2011년 4년간 미분양 물량은 2만5천가구에서 3만가구 사이에서 소폭 등락을 거듭하며 장기간 미분양 적체가 이어졌습니다.


특히 2012년에는 10월에 미분양 물량이 3만가구를 돌파했습니다. 그해 3만2천가구로 마감했습니다. 2013년에도 미분양 적체는 계속돼 3만3천가구를 유지했습니다.


그러다 2013년 박근혜정부가 들어선 이후 주택시장 규제완화 및 저금리 대출확대 정책이 효과를 보이면서 2014년 들어 미분양이 감소세로 돌아섰습니다.


무엇보다 7년만에 집값 상승 기대 심리가 다시 살아나 수도권 집값이 상승세를 보이면서 2014년 미분양물량은 1만9천8백14가구, 즉 2만가구 미만으로 마감했습니다.


미분양 감소세는 2015년에 들어서도 계속됐습니다. 지난 3월에는 1만5천가구 이하로 떨어졌습니다. 하지만 지난 6월 1만6천94가구로 다시 1만5천가구를 넘어섰습니다.


1만5천가구를 넘으면 집값 하락한다?


과거 2000년대 초 구체적으로 2001년부터 2006년까지 수도권 집값이 대세 상승세를 보이던 시기에 수도권 미분양 물량은 1만5천가구 이하를 안정적으로 유지했습니다.


따라서 지난 3월 1만5천가구 이하로 떨어졌을 때 집값 상승세가 본격적으로 시작됐다고 섣부른 예측이 나오기도 했습니다.


그럼 수도권 미분양 물량이 다시 1만5천가구를 넘어섰으니 집값이 하락하는 것인가요? 그렇지 않을 것입니다.


단순히 미분양물량 수치보다는 미분양물량이 늘어나는 시점(정확히는 6개월이상 지속적으로 늘어나는 시점)이 집값 상승기 초기냐, 아니면 집값 상승기 끝물이냐에 따라 달라질 것입니다.


분명한 사실은 수급 원칙에 따라 미분양이라는 주택시장 ‘재고품’이 적을수록 집값 상승폭이 커질 가능성은 높습니다. 또 상승기가 시작되는 시점이라면 상승폭은 더욱 커질 것입니다.


반면 집값 상승기 끝물이라면 미분양 감소는 큰 영향을 주지 못할 것입니다. 반면 미분양 증가는 치명타가 될 수 있습니다. 즉 집값이 전고점을 찍고 하락세로 돌아설 가능성이 높습니다.


주택시장에서 거래량이 많고 매매가 상승폭이 크려면 전고점(정점)을 기록한 지난 2006년처럼 미분양이 적어야 할 것입니다. 그해 수도권 미분양 물량은 언급했듯이 5천가구에도 못미쳤습니다.


반면 수도권 집값 상승기가 시작된 2014년에는 미분양이 2006년의 3배가 넘는 1만6천가구에 달했습니다. 그래서 거래량이 늘었지만 집값 상승폭이 크지 않았습니다.


2014년 미분양 추이를 보면 지난 2001년과 매우 유사합니다. 무엇보다 미분양 물량이 3만3천가구에서 1만9천가구로 급격히 줄어든 점이 비슷합니다.


그럼 2001년처럼 2014년이 집값 상승기가 다시 시작되는 해가 될 수 있을까요?


그건 단언할 수 없습니다. 주택시장 상황이 2000년대 초와 다릅니다. 무엇보다 주택 수요가 13년 전보다 줄어들었습니다. 저성장 시대를 맞아 실질소득 감소로 주택 주력 수요층인 쌍봉세대(40~50대)과 30대 젊은층의 주택 구매력이 크게 떨어졌기 때문입니다.


미분양 2만5천가구가 넘으면 하락장 된다


결론을 내립니다.


수도권 집값은 지난 2013년 하반기 바닥을 치고 2014년 본격적으로 상승하기 시작했습니다. 상승기는 최소한 2016년까지 지속될 것으로 보고 있습니다. 무엇보다 전세난으로 세입자의 매매수요는 당분간 지속될 것입니다.


하지만 2017년 이후 입주물량이 급증하고 전세난이 완화된다면 매수전환 수요도 정체될 것입니다. 여기에 수도권 미분양 물량이 증가세로 돌아선다면 집값 상승기를 3년만에 마감할 가능성도 있습니다.


수도권 집값 상승기가 마감하려면 미분양 물량이 6개월 이상 지속적으로, 급격히 증가해야 합니다. 예를 들어 2015년 1만6천가구에서 2016년 2만5천가구를 넘어서고 좀처럼 줄어들지 않는 경우입니다.


주택시장에 재고가 늘어나면 전셋값은 안정되고 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율도 진정될 것입니다.


결국 수급입니다. 공급물량에 장사가 없습니다. 수도권 2015년 하반기 분양물량은 16만가구로 전년동기 대비 2.5배를 넘어섭니다. 2007년 하반기 밀어내기식 분양과 유사합니다.


따라서 수도권 분양물량이 2016년까지 3년 이상 급증할 경우 이르면 2017년 하반기 이후 공급(입주물량)과잉의 누적적 효과로 수도권 미분양 물량이 다시 증가해 2만5천가구가 넘어설 것입니다. 그리고 집값 하락이 시작될 것입니다.


물론 어디까지 제 예측일 뿐입니다. 선택은 부자노트 독자님 몫입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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