이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율과 미분양 물량으로 2016년 이후 수도권 집값을 전망해봤습니다. 먼저 전세가율과 미분양물량은 집값과 깊은 관련이 있는 통계수치라는 점을 밝힙니다. 

지난 2012년 집값 하락기에 어느 증권사에서 서울 아파트 전세가율이 전고점인 2001년 10월(KB은행 기준 64.4%) 수준까지 올라야 집값 상승을 기대할 수 있다는 보고서를 발표한 바 있습니다.

전세가율은 주택시장 분기점을 알려주는 지표로 사용돼왔습니다. 통상 서울 등 수도권 전세입자의 매매전환 분기점은 전세가율이 60% 넘어설 때 인구와 투자수요 등 수요층이 다른 지방은 전세가율이 70% 넘을 때로 알려졌습니다.

즉 수도권 전세가율이 60%를 넘으면 매매가를 밀어 올린다는 ‘전세가율 60%법칙’이 존재한다는 것입니다. 하지만 언론에선 60%가 넘었어도 아파트값은 움직이지 않아 이 공식은 더 이상 유효하지 않다는 기사가 2013~2014년에 많이 나왔습니다.

과연 그럴까요? 실제로는 그렇지 않았습니다. 서울 아파트값은 전세가율 60%는 넘어가는 시점에 매매가가 움직이기 시작했습니다. 이후 바닥을 쳤고 상승세를 보였습니다.

KB은행 통계에 따르면 2013년 10월 서울 아파트 전세가율은 60.1%로 60%를 돌파했습니다. 2015년 6월 현재 69.6%를 기록해 70% 돌파를 눈앞에 두고 있습니다.

서울 아파트 전세가율은 2001년 10월 이후 줄곧 하락해 2009년 1월 38.2%까지 떨어졌습니다.

2009년까지 매매 강세가 장기간 지속되면서 전세가율은 하락했습니다. 하지만 2010년부터 글로벌 금융위기에다 저금리시대를 맞아 전세를 선호하면서 매매가는 떨어지고 전셋값이 오르면서 전세가율이 가파른 상승곡선을 그려왔습니다.

서울 아파트 전세가율은 2014년 9월 64.5%를 기록했습니다. 전고점을 13년만에 돌파했습니다.

서울 등 수도권 집값은 2013년 상반기에 바닥을 찍었다는 게 나의 지론입니다. 그리고 그해 10월 서울 아파트 전세가율이 60%를 돌파했습니다.

2013년 4.1대책 등 규제완화대책 효과도 있었지만 2014년 상반기부터 바닥을 쳤다는 인식(심리)이 확산되면서 전세입자의 매매수요가 늘어났습니다. 거래량은 늘었고 매매가가 강보합세로 돌아섰습니다. 그리고 서울 집값은 2014년 하반기부터 본격적으로 상승세를 보였습니다.

따라서 수도권에서 전세가율이 60%를 넘으면 매매가를 밀어 올린다는 법칙은 여전히 유효합니다.

집값을 예측할 때 전세가율과 함께 들여다봐야 할 통계가 바로 미분양 물량입니다. 주택수급에 큰 영향을 미치는 변수이기 때문입니다. 즉 전세가율과 미분양 물량은 반비례한다는 것입니다.

전세가율이 고점일 때 미분양 물량은 저점에 가까워집니다. 반대로 전세가율이 저점일 때 미분양 물량은 고점에 근접한다는 것입니다.

서울 아파트 전세가율이 전고점이었던 2001년 10월에 수도권 미분양물량은 1만가구 수준에 머물렀습니다. 2002년에는 5천가구 이하(서울 2천3백가구)로 크게 떨어져 바닥을 쳤습니다.

반면 전세가율 전저점인 2009년 1월에는 수도권 미분양 물량이 2만5천가구가 넘었습니다. 2008년 이후 1만5천가구를 넘어서면서 2012년 11월 3만4천가구까지 치솟았습니다.

수도권 미분양 물량은 2014년부터 본격적인 감소세를 보여 2015년 5월 현재 1만4천여가구로 줄어들었습니다.

이에 대해 쥬라기님의 포스팅을 보면 수도권 미분양물량이 1만5천가구 이하로 떨어지면  수도권 집값이 급격히 상승할 조건을 제공한다고 말했습니다.

http://blog.naver.com/gaajur?Redirect=Log&logNo=220345356034

2015년 7월 현재 서울 아파트 전세가율은 70%에 육박할 정도로 최고점에 이르고 있습니다. 반면 수도권은 미분양 물량은 1만5천가구 이하로 떨어졌습니다.

그동안 미분양 물량이 2~3년간 급증하면 공급물량이 줄어듭니다. 하지만 공급물량 급감은 2~3년후 집값 상승을 불러왔습니다.

수도권을 보면 2012년 11월 미분양 물량이 최고에 달했습니다. 그리고 2년 이상 지난 2014년 하반기부터 집값 상승세가 본격화되고 있습니다.

분명한 사실은 미분양 물량이 다시 늘어나는 시점에 전세가율은 고점을 찍고 하향세를 보일 것입니다. 그날이 언제인지는 아무도 모릅니다. 하지만 언젠가는 온다는 것입니다. 시세는 영원한 오르막도, 영원한 내리막도 없습니다.

수도권 아파트 전세가율 고점이 머지않았다고 제 생각입니다. 이르면 2016년 하반기에 지난 2002년처럼 전세가율 하락이 시작될 수 있습니다. 결국 미분양 추이가 관건이 될 것입니다. 참고로 지난 5월 수도권 미분양물량은 전달보다 0.5% 늘어났습니다.

2014~2015년에 급증한 수도권 분양물량이 2017년 이후 입주시점에 분명 주택시장에 부담이 될 것입니다. 국지적으로 ‘입주물량 폭탄’이 될 것입니다. 특히 2017년에는 멸실주택이 줄어드는 반면 입주물량이 급증합니다.

그래서 2015년 하반기에 내집마련 또는 주택 투자에 있어 옥석 가리기가 중요합니다.