대구발 집값 거품 붕괴는 올까?

2015-07-09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 19,844 | 추천수 218
여름이지만 아주 덥지는 않네요. 장마철이라고 하지만 시원하게 비는 오지 않고 있습니다. 메르스도 진정세라고 하는데 잊을만하면 신규 확진자가 나오고 있습니다. 일희일비하지 않아야겠습니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 과열을 넘어서 광풍이 몰아치고 있는 대구 주택시장을 들여다볼까 합니다. 주택공급 과잉에도 불구하고 투기수요로 유지되고 있다면 거품이 빠질 수밖에 없다고 생각합니다. 시기가 문제겠지요.


피터 린치의 칵테일이론 4단계


‘가치투자의 대가’ 피터 린치의 유명한 이론이지요.


1단계-10명이 뮤추얼펀드 매니저와 주식에 대한 이야기를 하기보다는 치과의사와 충치에 대한 이야기를 하려한다면 그건 장세가 반전되려 한다는 징조다.


2단계-사람들이 나의 생계수단이 무엇인지 듣고 난 후에도 좀더 머뭇거리다가 치과의사에게로 옮겨간다. 아마 주식시장이 얼마나 위험한 가를 내게 말할 정도의 시간이다. 칵테일 파티의 화제는 주식보다는 충치가 여전히 우세하다. 장세가 제1단계에서 15% 상승해 있을 때이지만 거의 관심을 두는 이가 없다.


3단계에서는 장세가 1단계에서 30% 올라가 있을 때다. 관심 있는 한 무리의 사람들은 치과의사는 무시한 채 저녁 내내 내 주변에 둘러선다. 열성적인 몇몇 사람들은 번갈아 가며 내 옆을 차지하고서 어떤 주식을 사야할지를 물어온다. 치과의사마저도 어떤 주식을 사야 좋은지 묻는다.


4단계에서는 또 다시 그들이 나를 에워싸지만 이번에는 그들이 내게 가지고 있으며 그 뒤 며칠 내에 그들이 추천했던 종목을 신문에서 찾아보면 이미 모두 올라가 있다. 옆 사람들이 내게 특정종목을 사라고 말해주고 나 또한 그들의 충고를 받아들였더라면 하고 아쉬워하게 된다면 그것은 장이 오를 때까지 올라 이제는 하락하기 시작하는 시점에 와 있다는 징조다.


대구 주택시장, 4단계 진입했다


2011년부터 상승세가 시작된 대구 아파트값은 5년째 고공행진입니다. 아파트값이 3년전보다 2배가 올랐다고 합니다. 부산 집값을 뛰어넘고 있습니다. '대구의 강남', '대구의 대치동'으로 불리는 수성구 일부 아파트는 평당 2천만원을 호가합니다. 하지만 비싸다고 생각하는 사람들이 많지 않습니다. 그동안 저평가 됐던 대구 집값이 정상화되는 과정이라고 말합니다.


비현실적 낙관론자들은 대구 아파트값이 최근 몇 년간 많이 오르는 이유가 수도권이나 부산 울산 등 경남이 집값이 오를 때 상대적으로 안 올랐기 때문이라고 합니다. 그리고 앞으로 최소한 10년간 대구 집값은 떨어지지 않을 것이라고 합니다.


그 유명한 네덜란드의 16세기 튤립 투기 시대가 생각납니다.


특히 대구 분양시장은 과열을 넘어 비이성적 투기가 넘쳐나고 있습니다. 한마디로 광풍입니다. 외지에서 유입된 투기세력이 가세해 시장을 왜곡시키고 있는 게 가장 큰 문제입니다. 


분양시장에서 투기세력은 청약통장, 인감, 신분증 등을 청약통장 가입자에게 양도받아 대구에 위장전입하고 청약해서 당첨되면 전매를 통해 시세차익을 챙기고 있습니다. 인위적으로 가격을 조작해 단기간에 분양권 프리미엄 거품이 치솟고 있습니다.


지난 4월에 분양한 칠성동2가 오페라 삼정그린코아 더 베스트는 전체 분양물량의 85%가 전매됐다고 합니다.


2012년 전후 규제가 심한 수도권을 피해 투기세력이 대구로 몰려와 분양시장을 과열시켰습니다. 또 대구 주민도 이같은 분위기에 편승하고 있습니다. 가장 큰 피해자가 될 개미들은 거품이 잔뜩 긴 분양권을 추격매수 하고 있습니다.


하지만 2013년 하반기부터 수도권 분양시장이 살아나고 2014년부터 본격적으로 회복되고 있습니다. 외지 투기세력이 떠나고 지역주민만 남는다면 대구 주택시장은 어떻게 될까요? 폭탄 돌리기에서 마지막 폭탄을 잡는 사람은 누구일까요?


대구는 주택공급 과잉이 심각해지고 있습니다. 아파트 입주물량은 2013년 9천1백가구, 2014년 9천7백가구에 불과했습니다. 하지만 2015년에는 1만8천가구, 2016년에 무려 2만6천가구에 달합니다. 여기에 도시형생활주택과 오피스텔을 합치면 더욱 늘어납니다.


입주물량 폭탄, 즉 공급과잉은 집값 하락을 부추길 것입니다. 과거 2005년 이후 대구 주택시장은 공급과잉으로 인한 집값 하락을 경험한 바 있습니다. 미분양 물량이 2005년 3천가구 수준이었으나 2006년 8천7백가구, 2008년에는 2만가구가 넘어섰습니다.


결국 2006년 5월부터 대구 아파트값이 하락하기 시작했습니다. 2009년까지 3년간 지속됐습니다.


최근 2~3년간 일시적으로 분양물량이 급증하고 있는 대구 주택시장은 2016년부터 입주물량 폭탄에 직면할 것입니다. 지역내 주택수요가 정체돼 있는 대구라면 더욱 그렇습니다.


주택시장은 결국 수급에 좌우됩니다. 하지만 대구는 어떤가요? 지난 2000년도부터 대구 인구는 250만 안팎으로 거의 변화가 없습니다. 20대 청년들은 떠나고 만 65세 이상 노인인구는 늘어나고 있습니다.


그런데 아직도 대구 집값이 꼭대기가 아니라 무릎이라고 주장하는 사람들이 있습니다. 2008~10년 부족했던 공급물량을 감안하면 공급과잉이 아니라고 말합니다. 최근 분양시장 열기도 이에 따른 자연스런 흐름이라고 합니다. 과연 그럴까요? 결국 지나가면 다 알 수 있겠지요. 누가 맞는지...


집값은 결국 수급에 좌우됩니다. 지난 4년간 일시적으로 투기세력 등에 의해 단기간 급등한 대구 집값(특히 2012~2014년 분양한 분양권)은 결국 공급과잉으로 거품이 빠질 것입니다. 수요가 지속적으로 따라붙지 않는 한 말입니다.


피터 린치의 칵테일 이론 4단계로 보면 대구 주택시장은 이미 4단계에 진입했습니다.


따라서 대구 집값 거품이 빠지는 시기는 이르면 2015년 4분기가 될 것입니다. 그리고 2016년 이후 입주물량이 누적되면서 거품 붕괴가 본격화될 것입니다. 물론 전적으로 제 생각입니다. 판단은 부자노트 독자님이 알아서 해야 합니다.


수도권 주택 수요자도 이에 대비해야 합니다. 대구발 집값 거품 붕괴는 2~3년뒤 수도권 주택시장에도 현실이 될 것입니다. 분양을 받든, 재고아파트나 분양권을 사든 옥석을 가려야 하는 시기입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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