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대기 매수자의 3가지 질문에 답하다

2015-05-11 | 작성자 오윤섭 | 조회수 8,907 | 추천수 136

5월이 왔습니다. 계절의 여왕이라고 하죠? 저는 알레르기 비염이 절정에 달하고 있어 무척 괴롭습니다 ㅠㅠ 이 또한 다 지나가겠죠?


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 대기 매수자들이 많이 궁금해 하는 3가지 질문에 답하는 칼럼을 썼습니다. 5월 들어 매매시장이 비수기를 맞으면서 대기 매수자의 고민이 늘어나고 있습니다. 그만큼 질문도 많아지고 있습니다. 비교적 명쾌하게 답변해드립니다^^


질문1: 분양받아도 되나요?


지난해 하반기부터 전세입자의 매수전환이 늘어나는 가운데 올 들어 분양시장에선 성수기를 맞아 30대 청약자들이 급증하고 있습니다. 아파트를 분양받아 내집마련 하려는 이유는 무엇보다 초기투자비가 적기 때문입니다. 금리가 낮아 이자 부담이 적고 1순위 자격이 완화된 탓도 있습니다.


당첨되더라도 분양가의 10~20%인 계약금만 부담하면 잔금시점까지 중도금(60%)은 대출로 이자 후불제 또는 무이자 로 충당할 수 있습니다. 당장 목돈이 필요하지 않습니다.


첫 번째 질문에 대한 제 답은 배우자 고르듯 아파트를 골라 청약해야 한다는 것입니다. 장세에 휘둘려 묻지마 청약을 하다간 최악의 경우 2년 뒤 입주시점에 마이너스 프리미엄이 붙을 수 있다는 것입니다. 입주시점에 중도금과 중도금 이자, 잔금을 납부하고 분양가 이하로 손절매하는 상황이 올 수도 있다는 것을 명심해야 합니다.


따라서 넘쳐나는 분양물량에서 옥석(玉石) 가리기를 해야 합니다. 내집마련 청약자로서 입주해서 최소한 3년 보유한다면 입주이후 지역 수급 추이를 예의주시해야 합니다. 즉 입주이후 해당 지역의 신규주택공급물량이 넘쳐나 공급초과 현상이 나타난다면 수도권 외곽의 경우 마이너스 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다.  


재고아파트를 사서 하우스푸어가 되는 경우도 있지만 아파트를 분양받아 입주시점에 하우스푸어가 될 수 있다는 것을 명심해야 합니다.


배우자 고르듯 분양 아파트 및 평형을 신중하게 골라 청약하세요. 당첨은 내집마련을 위한 끝이 아니라 시작입니다. 청약의 성패는 당첨 및 낙첨이 아니라 당첨후 2년 뒤 입주시점에 결정됩니다.


질문2: 금리는 인상되나요?


지난 1분기 미국 국내총생산(GDP) 성장률(0.2%)이 1년만에 최악을 기록하면서 경기 부진이 일시적인가? 아닌가?에 대해서 논란이 뜨겁습니다. 미 연방준비제도(Fed·연준)는 “고용환경이 개선되고 물가가 목표치인 2%에 근접할 수 있다는 확신이 있을 경우”에만 기준금리를 올리겠다는 기존 입장을 고수하고 있습니다. 하지만 금리인상에 소극적으로 바뀌었습니다.


따라서 미국 금리인상 시기는 일러야 오는 9월 아니면 내년으로 넘어갈 가능성이 높습니다.


현재 유로존(유로화 사용 19개국)과 일본은 양적완화를 지속하고 있습니다. 일본은 경제전망 수치를 하향조정했으며 중국은 내수부진에 시달리고 있습니다.


한국도 4월 경제지표가 좋지 않은 상황입니다. 원화 강세가 계속되고 있어 일본 등 경쟁국 대비 수출 경쟁력이 떨어지고 있어 금리인상이 쉽지 않은 상황입니다. 


이주열 한국은행 총재는 최근 “미국 금리 인상 시기가 가까워지더라도 상황에 따라 국내 금리를 추가 인하할 수 있다”고 말했습니다. “미국이 금리를 올린다고 해서 우리도 곧바로 올려야 하는 것은 아니다”라는 기존 입장에서 한걸음 더 나아간 것입니다.


이 때문에 올 하반기에 금리가 인상되는 게 아니라 오히려 낮아지는 게 아니냐는 전망도 나오고 있습니다. 안심전환대출을 받은 사람이 오히려 손해를 볼 상황도 올수 있다는 것입니다.


질문3: 집값은 어떻게 될까요?


먼저 전셋값을 예측해봅니다. 대기 매수자의 대부분이 전세를 살고 있으니까 말입니다. 2015년 5월 현재 전세시장도 비수기지만 전세물건이 쌓이고 있다는 곳은 없습니다. 전세수요도 줄었지만 전세물건이 절대적으로 워낙 적다는 것입니다.


세입자의 매수전환 속도보다 전세물건의 반전세 또는 월세화 속도가 훨씬 빠릅니다. 이 말은 전세 공급물량보다 수요가 더 많다는 것입니다. 수요초과가 당분간 계속된다는 것입니다. 


또 2014~2015년에 내집마련용으로 분양받은 사람들은  대부분 입주할 때까지 전셋집을 찾아 나설 것입니다. 내집마련 당첨자가 많을수록 전세수요가 최소한 2016년까지 늘어난다는 것을 의미합니다. 따라서 전셋값 강세는 내년까지 계속될 것으로 전망됩니다. 성수기 비수기에 따라 보합-상승을 반복하면서 말입니다.


그러면 매매가, 집값은 5월 이후 어떻게 될까요? 마찬가지로 최소한 내년까지 전셋값과 동반상승할 가능성이 높습니다. 5월에 들어서도 주택시장의 선행지수인 강남권 재건축단지 매수세는 꾸준합니다. 실수요에서 시작해 갈아타는 교체수요와 투자수요까지 가세하면서 개포주공3단지 등 일부단지는 5월 들어 상승세를 보이고 있습니다.


이는 강남권 부자들, 즉 투자수요가 다시 주택시장으로 돌아오고 있다는 것입니다. 이들은 한번 들어왔다 바로 빠지는 게 아니라 최소한 2년 이상 머무를 것입니다. 강남권에서 시작된 재건축단지(재개발 포함) 상승세는 서울 강북권과 수원 등 경기권으로 점차 확산되고 있습니다.


따라서 재고아파트 매매가는 적어도 2016년까지는 전셋값처럼 보합-상승을 반복하며 상승세를 유지할 것입니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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