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지금 분양받으면 안되는 아파트는?

2015-04-09 | 작성자 오윤섭 | 조회수 16,615 | 추천수 212
산에 들에 진달래가 피고 있는 봄날입니다. 봄을 시샘하는 비바람이 몰아쳤지만 봄은 이미 한참 와있고 머지않아 여름이 성큼 다가올 것입니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 분양시장의 과열을 우려하며 지난 2007년의 청약자처럼 똑같은 실수(결과적으로 실패)를 반복하지 않도록 경종을 울릴 수 있는 글을 작성해봅니다.


지난 2006~2007년 주택시장은 추격매수로 정점으로 치달았고 분양가상한제를 피하기위한 주택건설사의 밀어내기식 분양까지 겹쳤습니다. 그리고 2~3년이 지난 2009년부터 침체된 주택시장에 입주물량 폭탄까지 겹쳐 마이너스 프리미엄이 속출했습니다.


부자노트 독자님들은 불과 3년전인 2012년에 수도권 새 아파트(2009~2012년 입주) 절반이상이 분양가를 밑돌았다는 사실을 알고 있나요? 마이너스 프리미엄이 붙은 깡통 분양권이 절반을 넘었습니다. 판교신도시의 서판교 분양권조차 중대형이지만 마이너스 프리미엄이 붙을 정도였습니다.


지난 2008년 이후 감소세를 보인 수도권 분양물량은 주택시장 회복기를 맞아 2013년부터 점차 늘어났습니다. 미분양이 소진되면서 마이너스 프리미엄도 2014년이 되면서 이제 옛말이 됐습니다.


수도권 분양물량은 2014년부터 폭발적으로 증가하고 있습니다. 2015년 들어서 분양물량 수치는 매달 이전 기록을 갈아치우고 있습니다. 전국 아파트 분양시장이 광풍에 휩싸였습니다.


금리는 내리고 중도금 후불제 또는 무이자로 초기투자비는 적고 전매제한 및 청약자격 완화로 1순위자가 급증하고 전셋값이 급등하면서 실수요와 가수요가 분양시장으로 몰리고 있습니다.


17세기 초 네덜란드 튤립 투기광풍이 생각납니다. 농부까지 재산을 저당 잡히고 가치에 상관없이 튤립 뿌리를 사 모았으나 어느 순간 사려는 사람이 없자 가격은 폭락했습니다. 2015년 4월 분양시장에서도 아파트 내재가치에 상관없이 ‘일단 당첨받고 보자’는 분양권 투기광풍이 부는 게 아닌지 걱정스럽습니다.


역사를 망각한 사람에게 가혹한 고통을 안겨주기 마련입니다. 그래서 역사는 되풀이되게 마련입니다.


1. 2017년 이후 입주물량 폭탄 아파트는 청약하지 마라


2014~15년 분양물량이 급증한 지역은 피하는 게 좋습니다. 수요층이 늘어나거나 개발호재가 있지 않는 한 말입니다. 2017년 전후로 입주물량이 크게 늘어날 것입니다.


입주물량이 크게 늘어나도 실수요층이 두텁다면 문제될게 없습니다. 하지만 실수요는 부족하고 가수요가 넘쳐나는 분양권이라면 마이너스 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다.


2. 수도권 외곽 아파트는 청약하지 마라


2012년 수도권에서 마이너스 프리미엄이 많이 붙은 지역을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 인천 서구 및 연수구 ,용인, 파주, 남양주, 김포, 수원, 고양, 오산, 광주 등 수도권 외곽이 대부분입니다.


실수요층이 얇아 2009년 이후 주택시장 침체기에 치명타였습니다. 입주물량이 급증했으나 기반시설이 부족하고 서울 도심 접근성이 떨어져 실수요자에게 외면받았습니다.


3. 비역세권 아파트는 청약하지 마라


수도권에서 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권은 대부분 전철망이 취약한, 비역세권 아파트였습니다. 실수요자들이 분양받았으나 매물이 급증하면서 가격이 급락했습니다.


입주물량이 늘어나면 전세든 매매든 비역세권은 실수요자들에게 소외받게 마련입니다. 잊혀지게 마련입니다.


4. 분양가가 비싼 아파트는 청약하지 마라


최근 분양시장 과열로 분양가가 대부분 지역에서 급격하게 오르고 있습니다. 분양가를 인근 분양권 시세(분양가+프리미엄)에 맞춰 책정하고 있습니다.


이는 청약자 입장에서 보면 매우 위험한 것입니다. 만약 분양가를 책정할 때 기준이 된 분양권 프리미엄이 떨어진다면? 고분양가로 마이너스 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다.


주택을 취득할 수 있는 권리로 실체가 없는 분양권은 재고아파트에 비해 등락폭이 큽니다. 분양권 실수요자나 투자자 모두 웃돈이 올라가지 않으면, 또 팔리지 않으면 초조하기 마련입니다.


주택경기가 침체되고 입주물량 폭탄이 온다면 불안해하는 분양권 보유자들이 현금화를 위해 매물을 쏟아낼 경우 분양권 프리미엄이 급락할 것입니다.


더욱이 올 하반기 미국발 금리인상으로 국내 금리도 지속적으로 오른다면 대출 이자 부담을 느낀 분양권 보유자들이 급매물로 내놓을 경우 마이너스 프리미엄이 속출할 것입니다.


2017년 어느 날 당신은 갑자기 사려는 사람은 없고 팔려는 사람만 있는 분양권시장에 직면할 수도 있습니다. 아무 쓸모없는, 폭락한 튤립 뿌리를 허망하게 바라보는 농부 신세가 되지 않길 바랍니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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