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매수보다 매도가 중요한 이유

2015-03-12 | 작성자 오윤섭 | 조회수 13,111 | 추천수 160

3월이면 봄입니다. 꽃샘추위가 와도 대세는 봄입니다. 꽃샘추위는 봄을 전제로 하는 것입니다. 자연이든, 주택시장이든 대세를 거스를 수는 없습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 실수요에 투자수요가 가세하면서 시작된 주택시장 상승기에 매수보다 매도가 중요한 이유를 정리해봤습니다.


매도타이밍이 매수타이밍보다 더 중요하다


매수는 살 수 있는 자금력이 있다면 언제든지 살 수 있습니다. 싸게 사고 싶다면 침체기에 사면 됩니다. 지금 사고 싶은데 가격이 너무 올랐다면 자제력과 인내심을 갖고 때(매수타이밍)를 기다리면 됩니다.


그러나 팔아야 할 때 못 팔아 발목을 잡히면 손실이 큽니다. 주택시장에서 침체기를 지나 최소한 회복기때까지 기다리려면 값비싼 대가를 치러야 합니다. 재산세를 더 내고 건강보험료 국민연금을 많이 부담하는 문제만이 아닙니다.


매도자 입장에서 2015년 주택시장은 10년만에 찾아온 매도타이밍으로 보면 됩니다. 2006년이나 2007년에 꼭지에 사서 지금까지 7년 이상 손절매하지 못하고 버텨온 매도자라면 2015년은 최고의 매도타이밍입니다.


불확실한 수익을 기대하고 매도타이밍을 내일로 미루지 말고 확실한 손익이 보장되는 오늘을 매도타이밍으로 잡아야 합니다.


팔 수 있을 때 팔아야 한다


사고 싶을 때 살 수 있는 매수와 달리 매도는 팔고 싶을 때  팔수 없습니다.


부동산 하수, 즉 개미들이 흔히 저지르는, 가장 큰 실수는 매도타이밍을 놓치는 것입니다. 수익을 극대화할 수 있거나 손해를 최소화할 수 있는 매도타이밍을 놓치는 경우 입니다.


2000년대 초반 최고의 매도타이밍은 2005~2006년 이었습니다. 추격매수로 막바지 상승이 한창이었던 시절이었습니다.


하지만 이때 매도타이밍을 놓치고 팔 수 밖에 없어 2007~2012년에 뒤늦게 팔았다면 수익은 최소화되고 손실은 최대화됐을 것입니다. 최악은 매도시기를 놓쳐 부동산을 팔 수 없는 상황, 예를 들어 경매로 넘어간 경우일 것입니다.


매도를 결정했다면 목숨 걸고 팔아라


2015년 3월 현재 보유하고 있는 아파트를 처분할 경우 손실이 나더라도 망설여서는 안 됩니다. 10년만에 찾아온 절호의 기회를 놓치면 또다시 10년을 기다려야 한다고 각오해야 합니다.


손실을 줄이겠다고, 수익을 조금이라도 내겠다고 ‘애물단지’를 계속 보유한다면 결국 팔 수 있을 때 팔지 못해 더 큰 손실을 입을 수 있습니다.


투자가치가 떨어지는 부동산을 보유하고 있다면 상승기에는 하락기가 머지않았다고 생각하고 처분해야 합니다. 또 침체기에는 침체기가 예상보다 더 길어질 것으로 보고 손절매해야 합니다.


과욕은 당신을 파멸시킨다


한번의 투자로 큰 이익을 보겠다고 과욕을 부리면 매도타이밍을 놓치게 됩니다. 특히 상승기에 그렇지요.


부동산으로 수익을 한방에 내려는 욕심은 버려야 합니다. 크게 먹으려다 크게 당하게 됩니다.


주식은 물론 부동산도 최대의 수익을 올리는 방법은 가치투자밖에 없습니다. 침체기에 사서 5년 이상 보유하고 지금처럼 상승기에 매도하는 것입니다. 부동산 가치투자자로서 침체기에 ‘무릎’에서 사서 상승기에 ‘어깨’에 판다고 생각하면 최대의 수익을 올릴 수 있습니다.


매도타이밍을 잡을 때 잔파도는 무시하라


매도타이밍은 너무 빨라도, 너무 늦어도 안됩니다.


부동산 하수는 상승기에 더 오를 수 있는 부동산을 언제 하락할지 모른다는 불안한 마음에 너무 일찍 파는 실수를 저지르게 됩니다.


언제 어떻게 파느냐에 따라 수익률의 차이는 천차만별입니다. 부동산 고수와 하수의 차이는 바로 매도타이밍의 차이입니다.


일시적으로 장세가 오르내릴 수 있습니다. 이른바 잔파도입니다. 특히 매도타이밍을 잡을 때 잔파도는 무시해야 합니다.


물론 부동산 하수에게는 어려운 과제입니다. 나무도 보고 숲도 봐야 하니 쉽지 않습니다. 최적의 매도타이밍을 잡으려면 장단기 추세를 잘 파악해야 합니다. 반등지역 및 반등폭, 매도예정 부동산의 전저점 및 전고점 대비 가격 수준, 매수세와 매물 동향을 냉정하게 분석해야 합니다.


더 오를 수 있는 부동산을 조급함에 상승기에 성급하게 팔아버리면 실제 얻을 수 있는 수익의 절반도 올리지 못하는 경우가 많습니다. 자주 사고팔기 보다는 5년 이상 보유하면서 상승기에 기회를 놓치지 않고 팔아 수익을 극대화시키는 것이 중요합니다.


침체기에 가장 빨리 하락하고 상승기에 가장 늦게 오르는 부동산은 하루라도 빨리 파는 게 상책입니다. 반면 상승기에 가장 빨리 오르고, 가장 많이 오르는 부동산은 침체기에 매수타이밍을 잡고 상승기에 매도타이밍을 잡으면 됩니다.


2015년 3월 상승기를 맞아 상승폭이 게걸음치는 부동산이라면 빨리 매도하고 갈아타는 게 좋습니다. 전세입자의 매수전환이 주도하는 실수요장세가 더 많이 오를 것으로 기대되는 부동산에 돈이 몰리는 투자장세로 바뀌고 있기 때문입니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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