2015년 새해도 한달이 지나 벌써 2월 첫째 주입니다. 올 겨울은 아주 따뜻하네요. 체감경기도 좋지 않은데 그나마 다행입니다. 입춘이 지나면서 봄소식을 기다리는 사람이 많습니다. 입춘대길 건양다경(立春大吉 建陽多慶)하기 바랍니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2014년에 이어 2015년에도 과열되고 있는 분양시장을 들여다봅니다. 묻지마 청약이 장기화될수록 피해를 입는 사람도 늘어납니다.
묻지마 청약의 최대 피해자는 누굴까요? 조금 신랄하게 글을 써봅니다. 냄비근성이 강한 우리나라 사람(소비자)에게 경각심을 심어줄까 합니다.
먼저 묻지마 청약에 따른 부작용 사례를 정리했습니다. 분양권시장을 포함해서 말입니다.
부작용1: 위장전입
“경산시 중산지구 대규모 아파트 공사현장. 지난해 9월 1차분양을 마친 이곳 천 6백세대 가운데 3분의 2가 넘는 분양권이 전매됐는데, 프리미엄이 4천만원을 웃돌아 지역 최고를 기록했습니다.
게다가 분양 공고일을 전후해 전입 신고를 했다가 빠져나간 위장 전입자만 천명이 넘습니다. 외지인들의 위장전입으로 내집마련 기회를 뺏긴 주민들의 항의가 잇따르자 경산시가 대응 조치를 마련했습니다.”
경산시는 대구경북에서 처음으로 지난 1월 12일부터 앞으로 2년간 3개월 이상 경산 거주자에게 아파트를 우선공급하기로 했습니다. 지방에서는 현재 세종, 대전, 창원에서만 지역우선공급이 시행되고 있습니다.
부작용2: 대포통장
“외지에서 타인 명의의 청약통장을 무더기로 구입해 대구에서 원정 청약하는 청약 대포통장이 대구 아파트 분양시장을 어지럽히고 실수요자들에게 피해를 주고 있다.
청약통장 모집 수법이 워낙 은밀하고 점조직으로 이뤄지는 탓에 단속도 어렵다. 게다가 부동산 시장 침체를 우려해 행정 당국도 사실상 단속에 손을 놓고 있다. 이른바 '점프 통장'으로도 불리는 청약 대포통장은 아파트 당첨을 목적으로 다른 지역의 거주자가 소유한 청약통장을 대거 사모아 해당 지역으로 위장 전입한 청약통장을 말한다.”
대구시는 국세청 및 경찰청 등과 주택투기방지대책회의를 열고 대포통장으로 분양시장을 교란해온 떴다방을 강력 단속할 예정입니다.
부작용3: 고분양가
“견본주택 내방객들은 분양가에 대해 비싸다는 반응이 많았다. 작년 인근에서 분양한 반도유보라3차는 3.3㎡당 평균 분양가격이 920만원대, 금강펜테리움1차는 880만~890만원대였기 때문이다.
동탄1신도시에 살고 있다는 50대 후반 남성은 “위치에 비해 가격이 좀 비싼 것 같다”면서 “입주가 더 빠른 인근 반도3차보다 5000만원가량이나 비싼데 차라리 프리미엄을 주고 반도 분양권을 사야하나 고민된다”고 말했다.”
1월 분양한 동탄2신도시 호반베르디움 3차는 분양가상한제가 적용됐지만 3.3㎡당 평균 1,023만원에 공급됐습니다. 동탄2신도시에서 일반아파트로는 최고 수준입니다. 결국 3순위에서 마감됐지요. 입주를 2년 이상 남은 분양가를 입주를 코앞에 둔 분양가 시세(1,100만원 안팎)에 맞춰 분양가를 책정한 것입니다.
김포 한강신도시 3차 푸르지오에서 보듯 대량 미분양 사태가 나도 추격매수를 하려는 가수요 및 투자수요가 많기 때문에 주택건설사는 걱정하지 않습니다.
부작용4: 불법전매
“위례신도시뿐 아니라 경기도 화성시 동탄2신도시 등 인기 지역 아파트 분양권 시세가 대부분 사라졌다.
위례신도시나 동탄2신도시 등지는 1년간 분양권을 사고 팔 수 없다. 그러나 지역 부동산중개업소들은 인터넷을 통해 매일 혹은 일주일에 한번씩 분양권 시세를 업데이트해 왔다.”
위례신도시, 서초보금자리주택, 하남미사강변, 동탄2신도시, 마곡지구 등 수도권 인기 택지 분양권을 중심으로 전매제한 기간임에도 불법 전매사례가 늘어나고 있습니다. 떴다방은 물론 지역 중개업소도 가세하고 있습니다. 이에 따라 정부는 최근 위례신도시를 중심으로 불법 전매에 대한 단속에 나섰습니다.
묻지마 청약, 최대 피해자는 실수요자다
3.3㎡당 1,420만원대로 경남도내 사상 최고 분양가를 기록한 창원 용지 아이파크는 지난해 12월 최고 200대 1의 청약경쟁률를 기록하며 1순위 마감됐습니다.
2월 초 분양한 힐스테이트 광교 주거형 오피스텔은 청약 결과 평균 422대 1의 청약률을 기록했습니다.
전용 77㎡(테라스)는 30실에 2만4천14건이 신청돼 800대 1의 최고 청약률을 기록했습니다. 아파트로 치면 공급면적이 30평형 정도 되는데 최고 분양가 6억8천만원대입니다. 3.3㎡당 분양가가 2천만원에 달하는 것입니다. 39㎡의 테라스를 제공한다고 해도 수원 오피스텔 분양가치곤 너무 비쌉니다.
청약통장이 없고 1인당 최대 3실까지 실당 100만원만 내면 누구나 청약할 수 있다고 해도 분양시장이 너무 과열됐습니다. 한마디로 묻지마 청약입니다.
소제목에도 썼지만 묻지마 청약의 최대 피해자는 바로 실수요자입니다. 서민입니다.
첫째 묻지마 청약이 계속되면 분양가가 오릅니다. 이미 분양가상한제임에도 2014년부터 분양가가 급등하고 있습니다. 지방에서 시작되고 수도권이 뒤따라가는 형국입니다. 오는 4월 분양가상한제가 폐지되면 더욱더 오를 것입니다. 서울 기준으로 이제 32평형대는 분양가가 6억원이하인 단지는 거의 없습니다. 올해에는 아마 7억원이 기준(평균)이 될 것입니다. 경기권도 이제 인기 지역은 3.3㎡당 1,000만원을 넘어섰습니다.
둘째 묻지마 청약이 계속되면 떴다방이 활개쳐 분양권 거품이 발생합니다. 단기간에 치고빠지려고 가격을 인위적으로 조작하기 때문입니다. 결국 일정 기간이 지나면 거품이 꺼집니다. 또 단타를 노리는 가수요가 폭발적으로 늘어나면서 실수요자의 당첨확률이 크게 떨어지고 있습니다. 분양권을 사려도 프리미엄이 너무 많이 붙어 있습니다.
셋째 묻지마 청약이 계속되면 건설사에서 분양물량을 늘리게 됩니다. 분양물량이 일시에 몰리면 3년 뒤 ‘입주물량폭탄’을 맞게 됩니다. 부산 대구 등 지방은 지난 2013년 이후 분양물량이 급증했으니 2016년부터 입주폭탄이 시작될 것입니다. 입주시점에 가수요와 투자수요는 모두 떠나고 실수요만 남지요. 입주폭탄으로 분양권 프리미엄이 급락하면 그 피해는 고스란히 실수요자에게 돌아갑니다. 최악의 경우 입주폭탄 지역의 분양권은 2016년부터 마이너스 프리미엄이 붙을 것입니다.
분양시장이 앞으로 1~2년간 계속 과열될 것인지, 아니면 과열됐다, 진정됐다를 반복하며 계단식으로 활황세를 보일 지는 지켜봐야 알 것입니다.
하지만 지금 분양시장 분위기에 편승해 묻지마 청약을 한다면 그 피해를 고스란히 안을 것입니다. 실수요자가 말입니다. 서민이 말입니다.
분양시장은 지금 전국이 투기시장으로 바뀌고 있습니다. 한마디로 폭탄 돌리기입니다. 돌리는 그 폭탄을 실수요자가 떠안을 가능성이 높습니다.
실수요자는 정신을 바짝 차려야 합니다. 그 어느 때보다 ‘차가운 머리’가 필요합니다. 분양시장에서 장세에 휘둘리지 말고 입주이후 지속적으로 미래가치가 가격으로 바뀔 수 있는 아파트를 분양받아 3년 이상 장기보유하는 가치투자가 절실히 필요한 시점입니다.
