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부동산시장, 체감지표를 보고 움직여라

2007-09-06 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,842 | 추천수 373
부동산시장의 침체가 계속되면서 부동산발 경제위기설까지 나오고 있습니다. 너무 앞서간 예측이라고 생각하지만 부동산시장이 1년 가까이 침체되고 있다는 점에서 시장 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 현재 부동산시장 상황과 1년 안팎의 단기 예측을 할 수 있는 부동산시장 체감지표를 소개하고자 합니다.

부동산시장을 파악할 수 있는 지표는 많습니다. 주택시장의 경우 거래량, 매물량, 미분양물량, 전셋값 및 매매가 시세통계, 입주물량, 주택건설실적, 건축허가 등이 대표적입니다. 기술적 지표라고도 하지요.

하지만 기술적 지표로만 부동산시장을 파악하는 데는 한계가 있습니다. 기술적 지표와 자신만의 체감지표를 절충해서 시장을 파악해야 합니다.

인터넷 상담건수 및 지인 전화

개인적으로 가장 선호하는 주택시장 체감지표입니다. 구체적으로 닥터아파트가 서비스하는 묻고답하기 건수와 VIP 상담실 건수를 보면 알 수 있습니다.

묻고답하기는 회원끼리 질문하고 답변하는 코너로 광범위하고 막연한 질문이 많습니다. 하지만 내집마련을 해야 할지, 말아야 할지 선택 기로에 선 사람들이 주로 질문하기 때문에 주택시장 수요를 가늠할 수 있습니다.

나아가 VIP상담실은 보다 구체화된 질문이 등록됩니다. 지역, 투자 금액, 투자 목적 등이 자세히 서술됩니다. 특히 이미 현장 확인을 통해 구체적인 매물까지 확보한 상태에서 상담을 의뢰합니다.

최종 투자 판단을 위해 상담하는 것으로 이들의 80~90% 정도는 상담한 지역에서 투자한다고 볼 수 있습니다. 때문에 시장 수요에 대해 보다 구체적으로 알 수 있는 자료가 될 수 있습니다.

참고로 닥터아파트 상담건수는 2006년 12월부터 조금씩 줄어들기 시작하다 2007년 1월부터 급감, 4월에 바닥을 친 뒤 5월 이후에는 크게 늘지도, 크게 줄지도 않는 양상을 보이고 있습니다.

닥터아파트 상담건수는 주택시장보다 1~2개월 선행한다고 봅니다. 하락기에는 매도 질문이 많고 지금과 같은 침체기에는 갈아타기나 개발호재가 있는 지역의 매수문의가 많습니다. 상승세로 돌아서면 투자자에 이어 실수요자까지 매수 문의가 크게 늘어납니다. 2007년 9월 현재 닥터아파트 상담건수로 보면 침체가 계속되고 있습니다.

이와 관련 주변 사람의 움직임으로도 부동산시장을 체감할 수 있습니다. ‘지금 투자해도 되느냐’ 처럼 지인들의 전화가 많이 걸려오면 과열시장으로 끝물일 가능성이 높습니다. 매도문의가 많이 오면 하락장세, 거의 문의가 오지 않으면 침체기로 보면 됩니다. 또 부동산 투자에 성공한 사람이 ‘ooo를 사도 되느냐’고 묻기 시작하면 상승세로 반전이 임박한 것입니다.

언론 뉴스

인터넷 상담건수 다음으로 제가 선호하는 체감지표입니다. 로버트 기요사키 칼럼을 다시 한번 인용합니다.

“성공한 투자자들은 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래 건을 찾아 돌아다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. 불경기일 때 부자가 될 기회가 온다. 이라크 전쟁이 발발하기 전 주식시장은 침체기였고 부동산은 거품상태였다. 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해 현금을 마련했다. 뮤추얼펀드를 판매하던 브로커들은 재빨리 모기지론 브로커로 업종을 전환해 부동산을 팔았다.

그러나 2002년 주식시장이 침체되었을 때 나는 아내와 주식투자 비중을 높였다. 주식시장은 온통 나쁜 뉴스 천지였고 부동산시장은 좋은 뉴스만 나오고 있었기 때문이다. 성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고 활기차고 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 많이 들을수록 더 행복해진다.”

급등 등 오른다는 기사가 연일 쏟아지면 상승국면이 끝나간다고 보면 됩니다. 반대로 하락, 침체 등 비관적인 기사가 급증하면 침체기가 끝나고 상승기가 임박했다고 볼 수 있습니다.

9월 5일자 부동산 주요 뉴스를 보니 이렇네요. ‘세종건설 최종부도’ ‘미분양 급증 9만가구..10년來 최대’ ‘진접지구 3순위도 무더기 미달’

소비자 기대지수 및 주택시장지수

통계청이 매달 발표하는 소비자 기대지수는 아파트시장보다 2~3개월 선행합니다.

소비자 기대지수는 6개월 후 경기와 생활형편, 소비지출에 대한 소비자 기대심리를 나타내는 것입니다. 소비를 늘리겠다는 응답이 많으면 100을 넘고 소비를 줄이겠다는 사람이 많으면 100보다 낮아집니다.

2007년 7월 소비자 기대지수는 6월의 101.5보다 1.1포인트 오른 102.6을 기록, 4개월 연속 기준치인 100을 웃돌고 있습니다. 기대지수는 지난 3월까지 11개월 연속 100을 밑돌다 지난 4월(100.1)에 100을 넘어섰습니다. 40대 이하 연령계층에서는 모두 100을 상회했지만 50대(97.8)와 60대 이상(99.0)은 아직 기준치를 밑돌고 있습니다.

부동산시장을 주도하는 40~50대에서 50대가 아직 소비를 줄이겠다는 사람이 더 많지만 소비자 기대지수가 4개월 연속 기준치 이상을 웃돌고 있어 규제정책으로 인해 2006년 12월부터 시작된 침체기가 얼마 남지 않았다고 생각합니다.

이와 관련 3개월 후 주택시장을 예측하는 닥터아파트 주택시장지수도 주목할 필요가 있습니다. 5주 이상 지속적으로 상승할 경우 상승세로 돌아섰다고 봅니다. 하지만 최근 주택시장지수는 3주 안팎 상승하다 하락하기를 반복하고 있습니다.

8월 마지막주에도 가격전망지수를 제외한 지수들이 일제히 하락해 주택시장지수가 4주만에 다시 하락했습니다. 하지만 가격전망지수가 13주 연속 기준치(100)를 넘고 있습니다.

청약경쟁률 및 미분양물량

청약경쟁률도 주택시장을 체감할 수 있는 좋은 지표입니다. 예를 들어 2006년 수도권 외곽 시흥 능곡지구가 모든 평형에서 1순위 마감을 했습니다. 매수심리 또는 매수세가 활발하다는 의미입니다.

반면 2007년 9월 용인 성원 상떼빌이나 남양주 진접지구 등은 1순위에서 미달됐습니다. 진접지구는 3순위에서도 무더기 미달됐습니다. 분양가 상한제에 따른 전매 및 재당첨 금지 규제정책이 주택 수요를 억누른 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

9월부터 분양가 상한제가 적용되는 수도권 85㎡ 이하를 당첨받을 경우 분양계약 첫날 기준으로 10년간 전매할 수 없습니다. 또 이 아파트를 당첨받은 사람(배우자 및 세대원 전원)은 역시 10년간 재당첨제한에 걸려 1~3순위로 청약을 하지 못합니다. 즉 정부는 분양가 상한제로 시세 차익을 얻는다는 막연한 논리로 10년간 팔지도, 다른 곳에 청약도 하지 못하게 하는 ‘악법’을 만들어놨습니다.

분양가 상한제가 이미 적용중인 공공택지가 많은 부산 대구 광주 대전 등 지방 주택시장은 이미 와해된 상황입니다. 공급물량이 워낙 많은데다 투기지역과 투기과열지구에 이어 전매 및 재당첨 제한 등 규제정책으로 수요가 끊긴 상황입니다.

닥터아파트 조사 결과 2006년 1월 지방 아파트 미분양 물량은 2만7천가구였지만 2007년 8월 현재 5만2천가구로 2배 가까이 늘었습니다.


투자에 집중하기 위한 전제조건
시장이 아닌 투자 대상에 집중하기 위해선 먼저 나 자신을 신뢰해야 한다. 자신을 신뢰하기 위해선 투자 대상에 연구 조사 분석이 선행돼야 한다. 투자노트 작성도 좋은 방법이다. 이에 앞서 투자에 필요한 종자돈이 있어야 하는 것은 물론이다. 이 때문에 저축은 투자의 출발점이다. 또 나의 투자를 후원하고 믿는 배우자나 지인이 있어야 한다. 누가 투자에 집중하는 환경을 만들 것인가? 당연히 자신이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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