전체메뉴 NEW

2015년 주택시장 5대 트렌드

2015-01-08 | 작성자 오윤섭 | 조회수 19,731 | 추천수 236
2015년도 벌써 일주일 넘게 흘러가고 있습니다. 세월 참 빠르죠? 그래서 하루하루가 소중하지 않을까 생각됩니다.


이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2015년 주택시장 5대 트렌드를 정리했습니다. 2015년 주택시장에 다가오고 있는 새 트렌드를 참고해서 성공적인 내집마련 또는 투자전략을 세우길 바랍니다.


분양가가 가파르게 오른다


2015년에는 아파트 분양가가 가파르게 오를 것입니다. 2014년에 과열된 수도권 분양시장에서는 지난해 하반기부터 주택건설사들이 분양가를 올리기 시작했습니다. 지방은 이미 2012년부터 시작됐습니다.


분양시장 과열이 분양가 상승을 부추기고 있습니다. 수도권에서도 입지가 뛰어나면 분양가가 비싸도 완판되는 사례가 늘어나고 있습니다. 브랜드 파워가 있고 입지가 좋은 분양단지는 주변 시세보다 10% 이상 높게 분양가를 책정하고 있습니다.


여기에 오는 4월 민간택지 분양가상한제 폐지도 분양가 상승에 큰 몫할 것입니다. 분양가상한제가 폐지된다는 것은 시행자가 시장상황에 따라 자율적으로 분양가를 책정한다는 것입니다. 특히 재개발 재건축 조합은 수익성을 높이기 위해 일반분양분의 적정분양가를 최대한 높일 것입니다. 올해 서울 분양물량 중 70%가 재개발 재건축 일반분양물량 입니다.


2015년에는 평당 분양가가 서울 강북권에선 1,800만원 이하를, 강남권에선 3,000만원 이하를 찾아보기 힘들 것입니다.


분양권시장이 커진다


최근 정부는 당초 계획과는 달리 민간택지 분양가상한제가 폐지되더라도 수도권에선 현재처럼 6개월 전매제한을 두기로 했습니다.


지방은 민간택지의 경우 전매제한이 없어 인기단지에는 정당계약 시점부터 떴다방에 가세하면서 분양권 프리미엄에 거품이 발생하고 있습니다.


하지만 지난 2003년 참여정부 이후 오랫동안 억눌려왔던 재개발 재건축 사업이 각종 규제완화로 활기를 띠고 있어 2015년에 분양권시장이 더욱 커질 것입니다. 가락시영, 고덕주공 등 강남권 재건축단지가 올해 분양예정인데다 흑석동 금호동 아현동 등 뉴타운 또는 재개발 구역에서도 올해 분양물량이 쏟아질 예정입니다.


지난해 수도권을 중심으로 전매제한이 크게 완화된 분양권시장은 초저금리시대를 맞아 중도금 대출을 끼면 초기 투자비가 적어 가수요, 투자수요가 갈수록 늘어나고 있습니다. 분양권 인기는 일반분양 분양권에서 조합원 입주권으로 옮겨갈 것입니다. 또 지역적으론 서울에서 신도시 등 경기권으로 확산될 것입니다.


수도권 분양권시장은 최근 2~3년간 판교 동탄2 위례 신도시 및 강남 보금자리주택이 주도했습니다. 하지만 올해에는 서울 도심권 재개발 재건축 분양권이 주도할 것입니다.


전세가율 상승이 내집마련을 강요한다


매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율 상승이 가파릅니다. 9.1대책이후 잠시 정체되다 지난해 11월부터 매매가가 가격조정에 들어가면서 전세가율이 오르고 있습니다. 특히 수도권 전세가율은 지난해 11월에 67.6%를 기록, 사상 처음으로 지방을 앞질렀습니다.


수도권은 전세수요는 늘어나는데 입주물량이 적어 전세가율이 당분간 상승할 것입니다. 따라서 올해에는 세입자가 너무 오른 전셋값을 감당 못해 내집마련을 하는 사례가 늘어날 것입니다. 이미 1월부터 서울 강북권 중심으로 전세입자가 매매수요로 전환하고 있습니다.


수도권 입주물량은 2017년이나 돼야 늘어나기 시작할 예정입니다. 더욱이 올해 서울시 강남 4구에서만 2만4,000가구의 이주수요가 예상돼 전세난을 부추기고 있습니다.


따라서 서울 강북권을 시작으로 전세가율이 80%를 넘는 단지를 중심으로 매매수요로 전환하는 세입자가 많을 것입니다. 물론 매매가 아닌 월세를 선택하는 사람도 적지 않을 것입니다. 다만 서울 및 신도시 택지개발지구 등에서는 월세보다 매매를 선택하는 비중이 높을 것입니다.


강남 중대형이 움직인다


지난해 12월 이후 잠실 재고아파트 33평형 실거래가가 10억원을 넘어섰습니다. 10억원 이하 매물을 찾기 힘든 상황입니다. 중소형 급매물이 소진되면서 12월부터 강남권 아파트값은 강보합세 또는 약상승세를 보이고 있습니다.


개포주공, 가락시영 등 재건축단지도 큰 평형이 강세 입니다. 개포주공 1단지의 경우 그동안 거래는 11, 13평형 등 주로 소형에서 이뤄졌습니다. 그러나 지난해 12월 말 부동산 3법 통과 이후 15평형 등 큰 평형으로 옮겨가고 있습니다. 재고아파트와 마찬가지로 작은 평형의 저가매물이 소진됐기 때문입니다.


2015년 강남권 재고아파트시장에서 40평형대 중심으로 중대형 투자수요가 점차 늘어날 것으로 예상됩니다.


다만 중대형 상승세는 제한적일 것입니다. 그 이유는 바로 종합부동산세 때문입니다. 지난 2005년 1월 도입된 종부세는 투자수요인 다주택자를 타깃으로 하고 있습니다. 다주택자는 인당 보유 주택의 공시가격 합산 금액이 6억원(1가구 1주택자는 9억원)이 넘으면 종부세를 내야 합니다. 투자수요를 위축시키는 징벌성 규제책입니다.


지방, 가격조정이 시작된다


부산 대구 등 지방 주택시장, 특히 분양시장 과열에 대한 우려는 지난 2012년 초부터 전문가들에 의해 제기됐습니다. 하지만 3년이 지난 아직도 뜨겁죠. 수도권 등 외부에서 유입된 투자수요가 지방 주택시장 과열에 큰 영향을 미쳤다는 게 중론입니다.


하지만 2014년 하반기부터 수도권 주택시장에 규제완화가 잇따르자 지방 투자자들이 수도권 미분양, 강남 재건축단지 등을 매수하기 시작했습니다. 외부 투자수요가 지방을 떠나 수도권으로 유입되고 있는 것입니다. 떴다방도 마찬가지구요.


외부 투자수요는 줄어드는데 아파트 입주물량이 늘어나기 시작했습니다. 2012~2014년에 지방 분양물량이 급증해 그 후유증이 2015년부터 시작될 것입니다. 2017년에는 입주물량 폭탄이 우려되고 있습니다.


특히 2015년 1월 현재 부산 대구 등 지방 분양시장에는 떴다방에 서민들까지 가수요로 ‘막차’를 타면서 분양권 프리미엄에 거품이 생기고 있습니다. 개미들의 추격매수, 묻지마 투자가 우려됩니다.


올해부터 지방 입주물량이 점차 늘어나면 결국 공급과잉으로 가격조정, 즉 하락세가 불가피할 것입니다. 먼저 전셋값이 하향 안정화되고 매매가가 하락할 것입니다. 분양권 프리미엄 거품도 빠지구요. 지역적으론 도심보다 외곽부터 하락세가 시작될 것입니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기