은평뉴타운 아파트 2010년 예상 시세는?

2007-08-30 | 작성자 오윤섭 | 조회수 35,030 | 추천수 365
오는 10월 2천8백17가구 일반분양을 앞두고 있는 서울 은평뉴타운에 대한 수식어가 무척 많습니다. ‘포스트 판교’, ‘목동 이후 최대 주거지’, ‘리조트 같은 생태전원도시’ ‘수도권 서북부 블루칩 단지’ 등이 있습니다. 은평뉴타운이 그만큼 투자자들에게 관심이 많다는 방증이겠죠.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 은평뉴타운 아파트의 미래가치를 통해 2010년 아파트값을 예측해보겠습니다.

미래가치1: 수도권 서북부 랜드마크 주거단지

은평뉴타운은 먼저 기존 낡은 주택을 헐고 짓는 재개발 방식이 아니라 그린벨트 등 토지를 수용하고 공공개발하는 신도시 개발 방식을 따르고 있습니다. 이 때문에 목동 신시가지 이후 20년만에 서울에서 시행되는 최대의 도시개발사업이라고 불리고 있습니다.

오는 2012년까지 수도권 서북부에 조성되는 택지 개발 규모는 은평뉴타운 3백49만㎡(1백5만평)를 비롯해 고양 삼송지구 5백9만㎡(1백53만9천평) 및 향동지구 1백17만㎡(35만6천평), 서울 지축지구 1백15만㎡(35만6천평) 등 1천90만㎡(3백29만평)에 달합니다. 판교신도시 9백30만㎡(2백82만평)보다 큰 규모입니다. 여기에 1백1천6백47만㎡(4백98만평)에 달하는 파주 운정신도시까지 합치면 엄청납니다.

은평뉴타운에서는 아파트 연립 단독 등 주택 1만6천가구가 2008~2009년 입주하고 2011년 삼송지구(2만2천가구), 2012년 지축(5천9백가구) 및 향동지구(5천4백가구) 입주가 잇따라 이어질 예정입니다. 운정신도시에서도 2009년 하반기부터 8만여가구가 순차적으로 입주할 예정입니다.

은평구 자체에서도 은평뉴타운 반경 2㎞내에 재개발 29곳, 재건축 21곳이 추진중에 있습니다.

수도권 서북부의 랜드마크 주거단지는 단연 은평뉴타운입니다. 은평뉴타운-일산신도시-파주 운정신도시로 이어지는 수도권 서북부 베드타운 라인에 블루칩 단지가 될 것입니다.

미래가치2: 뛰어난 주거환경

은평뉴타운은 동쪽으로 북한산국립공원, 서쪽로는 서오릉자연공원, 남으로는 갈현근린공원이 있으며 중앙에 진관근린공원이, 북으로는 창릉천이 자라잡고 자연환경이 뛰어나다는 게 최고의 장점입니다.

특히 북한산 자락에 위치해 개인적으로 자연환경만을 보면 관악산 자락에 위치한 과천 주공 1단지 및 11단지(현재 래미안 에코팰리스)와 유사하다고 생각합니다.

은평뉴타운 녹지율은 42%로 판교신도시(35%) 위례신도시(22%), 광교신도시(41%), 김포신도시(28%), 검단신도시(25%), 파주신도시(25%) 등 2기 신도시보다 크게 높습니다. 분당 등 1신도시에 비해서 2배 가까이 높은 것입니다.

용적률도 155%에 불과해 광교신도시(185%) 판교신도시(159%), 동탄1신도시(173%) 위례신도시(214%)에 비해 크게 낮습니다.

인구밀도의 경우 ha 당 1백22명으로 2기 신도시인 광교신도시(69명)와 판교신도시(95명)에 비해 높지만 위례신도시(1백81명) 파주신도시(1백32명) 김포신도시(1백52명) 동탄1신도시(1백34명) 등 2기 신도시와 분당(1백98명), 일산(1백76명) 등 1기 신도시보다 낮습니다.

단지내에 실개천이 흐르게 설계한 점도 인상적입니다. 쉽게 말해 규모가 작은 청계천이 단지내에 흐른다고 보면 됩니다. 북한산과 서오릉자연공원에서 흐르는 실개천 물길을 트게 해 단지내 폭포동에서 창릉천까지 3.2㎞, 물푸레골 0.7㎞, 못자리골 0.8㎞ 등 총 4.7㎞ 구간에 실개천이 흐르게 됩니다.

수심이 20㎝ 이상 유지되도록 자연배수식과 인공급수 방식을 병행하고 인공급수 비용은 은평구가 부담하게 됩니다.









미래가치3: 개발 속도 및 호재

신도시나 택지개발지구와 마찬가지로 개발계획 일정에 따라 학교 교통 편의시설이 얼마나 빨리 들어서느냐가 관건입니다. 이에 따라 은평뉴타운 아파트의 미래가치도 크게 달라질 것입니다.

먼저 은평뉴타운은 한나라당 이명박 대선후보가 서울시장 시절 쳥계천과 함께 가장 역점을 뒀던 뉴타운의 시범 지역입니다. 서울시가 SH공사를 통해 공영개발 방식으로 직접 개발하는 곳으로 사실상 최초의 뉴타운 사업지입니다. 개발 속도가 매우 빠릅니다. 총 사업기간이 2002년부터 2008년까지 만 6년에 불과합니다.

은평뉴타운은 89만㎡(27만평)의 수색 증산 3차 뉴타운(재정비촉진지구) 및 쇼핑몰 등 복합업무시설이 들어서는 수색역~성산역 수색역세권(16만㎡) 개발과 이와 연결된 상암지구 DMC(17만1천평. 2010년 입주완료 예정)가 종(縱)으로 연결돼 은평구 개발축을 구축하게 됩니다.

또 불광역 인근 녹번동 국립보건원 터 10만8천㎡(3만3천평)에는 2010년 이후 북한산과 연계한 공간으로 문화공연장, 컨벤션센터 등 복합문화시설과 테마공원이 조성될 계획입니다.

이밖에 2008년부터 2012년까지 4년간 은평구 고양 파주 등 수도권 서북부에는 뉴타운, 택지개발지구, 2기 신도시 등에서 13만가구에 달하는 신규 주택이 입주해 수요층을 자극함으로써 거대한 주택시장이 생기게 될 것입니다.

2010년 은평뉴타운 시세는?

2007, 2008년 분양을 하고 2008년과 2009년 입주하는 은평뉴타운 아파트값은 2010년에 얼마나 될까요? 지역적으로 외진 곳에 위치한데다 교통여건과 학군에서 태생적 한계를 갖고 있지만 편의시설이 개선될 2010년 은평뉴타운 시세가 주목됩니다.

먼저 현 시세를 살펴보겠습니다. 불법으로 거래되고 있지만 원주민 입주권(속칭 딱지) 프리미엄은 24평형이 9천만원, 34평형 1억7천만원, 42평형과 53평형은 각각 2억6천만원, 3억6천만원 입니다.

34평형을 예를 들면 원주민 특별분양 분양가가 평당 1천만원이라면 34평형 시세는 5억1천만원이 됩니다. 이 말은 단순계산해서 34평형 일반분양분 프리미엄이 5억1천만원에서 분양가(평당 1천1백50만원으로 계산. 3억9천1백만원)를 뺀 1억1천9백만원이 분양을 하기도 전에 프리미엄이 붙어 있다는 의미입니다.

1지구는 청약가점제 대상이지만 분양가 상한제와 입주후 전매 제한을 받지 않는다는 반사이익을 받게 됩니다. 판교신도시 등 2008년 이후 입주하는 경기권 택지개발지구 아파트가 대부분 분양가 상한제를 적용받아 입주후 3년에서 8년까지 전매를 할 수 없어 은평뉴타운 은 반사이익을 얻을 것입니다.

2010년 은평뉴타운 아파트 시세에는 위에 언급한 미래가치 3가지 외에 학교와 유효수요층이 크게 작용할 것입니다.

먼저 학교는 초등학교 4곳, 중학교 2곳, 고등학교 3곳(자립형 사립고 1개교 포함) 등 9곳이 신설될 예정입니다. 서울시 및 서울시 교육청은 1지구 입주시점에 맞춰 초중고 1곳씩 3곳을 최우선적으로 개교하고 자사고는 2008년 3월 개교를 목표로 하고 있습니다.

유효수요층은 얼마나 될까요? 은평뉴타운 아파트는 서울 강북권은 물론 일산신도시 상암 목동 강남 거주자들까지 관심을 갖고 있습니다. 특히 참여정부의 규제정책으로 재건축 사업이 사실상이 올스톱 되면서 강남 부동산 투자자들에게 은평뉴타운은 대체 투자처가 되고 있습니다.

은평뉴타운 1지구 34평형의 경우 2007년 10월 분양 이후 2008년 6월 입주시점에 시세는 6억원선으로 분양가 대비 프리미엄이 2억원 안팎 붙을 것입니다. 이어 2009년에는 6억5천만원 이상, 2010년에는 자사고 등 학교시설이 완비되고 편의시설 및 도로 등 교통여건이 개선된다면 7억5천만원 이상 형성돼 인근 비교 대상인 상암지구 상암월드컵3단지 32평형 시세(8억5천만원 예상)의 88% 수준에 이를 것으로 예상합니다.


피터 린치의 칵테일 이론
주식시장이 하락하다 반전되려고 할 때에 칵테일 파티 풍경이다. 칵테일 파티에 간 피터 린치는 사람들이 우르르 몰려와서 생계수단을 물어본다. 그럼 피터 린치는 자신은 뮤추얼펀드를 운용한다고 하면, 그들은 고개를 끄덕이고는 사라져 버리거나, 금방 자신한테서 멀어지지 않으면, 선거이야기나 날씨이야기로 이야기를 돌려버린다. 잠시 후 그들은 치과의사한테 몰려가서 충치에 대한 이야기를 한다. 그렇다면 여러분은?

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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케빈 조 2007-09-06
은평 뉴타운에 청약하고 싶은 30대 초반 회사원입니다. 하지만, 파주에 살고 있고 청약 저축5년째 붙고 있습니다. 청약가점은 38점입니다.
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