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부동산 투자금을 날리는 세가지 방법

2014-10-16 | 작성자 오윤섭 | 조회수 41,369 | 추천수 259
이번 주에 설악산 대청봉, 지리산 천왕봉의 최저기온이 영하로 떨어졌더군요. 도시는 가을이 한창이지만 1,500m가 넘는 산은 이제 겨울 채비가 한창입니다. 강원 내륙과 산간에는 서리도 내리구요. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 9.1대책이후 주택시장이 살아나면서 추격매수를 하는 개미를 위한 칼럼을 작성합니다. 장세에 휘둘리는 개미들에게 경고음(?)을 내기 위해 부동산 투자금을 날리는 세가지 방법을 정리했습니다. 

첫째, 싼 것을 매수하라 

부동산 투자금을 날리고 싶다면 무조건 가격이 싼 부동산을 매입하면 됩니다. 그것도 자신의 눈이 아닌, 언론이나 전문가의 말에 의존해서 말입니다. 

항상 말씀드리지만 싼 게 비지떡입니다. 여기서 싸다는 말을 새겨들어야 합니다. 가격이 싸다는 것은 가치에 비해 싸다는 것이 아닙니다. 당연히 가치에 대해 가격이 싼 부동산에 투자해야 합니다. 

여기서 싸다는 것은 가격도 싸고 가치(내재가치)도 낮다는 것을 의미합니다. 가치가 낮은 만큼 가격이 싸다는 것이지요. 최악의 경우에는 가치에 비해 가격이 비싼 경우입니다. 활황장세에 일시적으로 버블(거품)이 끼어있는 경우가 대표적입니다. 

가격도 싸고 가치도 낮은 부동산은 앞으로도 투자자나 실수요자에게 계속 외면 받을 가능성이 높습니다. 현금화하지 못하는 부동산은 투자금을 날리는 지름길입니다. 

단적으로 땅을 파는 기획부동산의 사기수법을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 소액 투자자에게 세뇌공작(?)으로 개발될 것이라는 허황된 꿈을 잔뜩 불어넣고 땅을 쪼개 싼 가격(사실은 가치에 비해 엄청나게 비싼 가격)에 팔지요. 투자금 3천만~5천만원 이내로 말입니다. 하지만 사는 순간부터 후회가 시작됩니다. 팔수 없는 땅이기에 자식이 아니라 손자까지 물려줄 각오를 해야 합니다. 

당신이 부동산 가치투자자라면 지역 대표단지인 블루칩을, 또는 저평가 단지인 옐로칩을 상승장이 오기전에 매수해야 합니다. 세금을 물면서 말입니다. 

둘째, 계란을 여러 바구니에 담아라 

리스크를 낮춘다는 명목으로 분산투자를 하세요. 즉 계란을 여러 바구니에 담으세요. 그러면 투자금을 날릴 수 있습니다.  

45세에 여유자금 3억원을 마련했다고 합시다. 이를 한곳에 투자하지 않고 두세 곳에 투자하면 리스크가 분산돼서 안정적인 투자수익을 올릴 수 있을 것으로 기대합니다. 

하지만 평균적인 수익률이 아닌 최대의 수익률을 기록하려면 집중투자를 해야 합니다. 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기 어렵다는 사실을 보더라도 집중투자를 해야 합니다. 

만약 당신이 10억원 이상 현금자산을 갖고 있다면 두세 곳에 분산투자가 가능할 것입니다. 하지만 그렇지 않았다면 계란은 한 바구니에 담아야 합니다. 

이글을 읽는 부자노트 독자님 대부분은 1억원 안팎의 투자금으로 부동산에 투자를 할 것입니다. 이럴 경우 내재가치를 기준으로 자신의 투자원칙과 기준을 충족시킬 수 있는 부동산 상품에 집중투자해야 합니다. 

워런 버핏은 이렇게 말했습니다. “리스크는 수익을 기대하고 투자함으로써 발생하는 것이 아니라 정확히 모르는 대상에 투자함으로써 발생하는 것”이라고 말입니다. 전적으로 동감합니다. 

투자수익을 극대화하기 위해선 ‘싱싱한 계란’을 사들여 한 바구니에 담아야 합니다. 

셋째, 매도속도는 빠르게 하라 

매매 속도를 최대한 끌어올리세요. 오르지 않으면 과감하게 파세요. 손절매하세요. 기다림은 악(惡)입니다. 시세차익이 날 것을 기대하고 샀지만 1년이 지나도 오르지 않는다면 과감하게 파세요. 그래야 또 다른 기회를 잡을 수 있습니다. 그러면 투자금을 날릴 수 있습니다. 

하지만 앞에서도 말했듯이 내재가치가 높은 부동산은 많지 않습니다. 갈수록 더욱더 그렇습니다. 따라서 3년 이상 장기적으로 내다보고 투자해야 합니다. 설령 3년 뒤에 팔 생각이라고 하더라도 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자해야 합니다. 배우자를 고르듯 말입니다. 

활황기의 흥분과 침체기의 실망에 따라, 즉 장세에 따라 매도타이밍을 잡아서는 안됩니다. 조바심은 가치투자의 최대의 적입니다. 조바심은 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 한방에 날려버립니다. 

매도타이밍을 너무 빨리 잡아 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 실수를 저질러서는 안됩니다. 긴 호흡으로 평생 최대 다섯 번 부동산 투자를 한다는 생각으로 장기보유해야 합니다. 

 “부자들은 시간에 투자하고 가난한 사람들은 돈에 투자한다”고 버핏은 말했습니다. 

명심하세요. 부동산 투자는 시간싸움입니다. 돈이 아닌 시간에 가치를 부여해야 합니다. 얼마나 남보다 더 버틸 수 있느냐에 따라 성공과 실패가 좌우됩니다. 최대의 수익을 올릴 수 있습니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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