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강남발 집값 상승세는 지속가능할까?

2014-09-25 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,929 | 추천수 221
9월도 벌써 일주일 밖에 남지 않았네요. 추석연휴 때문인지 시간이 더욱 빨리 가는 느낌입니다. 9.1대책 이후 주택시장도 숨가쁘게(?) 돌아가고 있습니다.
 
이번 주 윤섭의 부자노트에서는 최근 강남발 집값 상승세가 얼마나 지속될 것인지를 들여다보겠습니다. 지속가능성을 두 가지 측면에서 들여다봅니다. 강남발 낙수효과가 강북으로 확산될까? 투자수요는 얼마나 늘어날까?

관전 포인트1: 강남발 낙수효과가 강북으로 확산될까?

9.1대책을 통해 박근혜정부는 재건축 규제완화로 강남권에서 주택시장이 살아나면 강북권, 수도권 전역으로 확산될 것으로 기대하고 있습니다. 이른바 강남발 낙수(落水)효과 입니다.

강남발 집값 상승세는 7.24대책 이후 시작돼 9.1대책 이후 본격화됐습니다. 하지만 상승세가 앞으로 1년 이상 지속되기 위해선 수도권으로 확산돼야 합니다.
 
그러기 위해선 재건축 단지뿐만 아니라 기존아파트까지 거래량이 증가해야 합니다. 기존아파트가 거래돼야 재건축 단지, 분양권, 새 아파트 등으로 갈아타는 교체수요가 발생합니다. 교체수요가 증가하면 전세입자 등 대기 매수자들도 적극적으로 추격매수에 나설 것입니다.
 
9.1대책이 발표되고 추석 이후 강남권은 매매수요와 교체수요가 가세하면서 상승세와 거래량이 증가하고 있습니다.
 
또 미분양물량이 많고 집값 하락폭이 컸던 용인, 수원, 김포, 인천 송도 청라 영종도, 파주 운정 등 주택시장도 움직이고 있습니다. 

하지만 아직까지는 강남발 낙수효과는 강남권에서 크게 벗어나지 못하고 있는 게 현실입니다. 강북권 등 다른 지역도 매수문의는 늘었지만 매도-매매간 가격 차이가 커 좀처럼 거래량이 늘어나지 못하고 있습니다.

강남권에서도 사업속도가 빠른 재건축 단지와 재건축 연한 수혜단지, 위례 판교 등 분양권 정도만 거래량 증가로 인한 상승세가 확실합니다. 기존아파트의 경우 아직 상승세라고 말하기는 어렵습니다. 강보합세 수준입니다. 다만 전셋값은 성수기를 맞아 상승세가 확실합니다. 아직도 대기 매수자가 많다는 의미입니다. 

다시 강조하지만 강남발 낙수효과로 상승세가 강북으로 확산되기 위해선 9.1대책 수혜단지를 넘어 기존아파트 거래량이 늘어나야 합니다. 그러기 위해선 전세입자의 매매수요와 갈아타기 교체수요가 증가해야 합니다. 

그러나 아무리 담보대출 제한을 완화하고 저리대출을 확대해도 주택 구매력이 있는 무주택자, 즉 유효수요층이 부족합니다. 전세입자가 매매수요로 전환하지 못하고 ‘전세난민’이 되거나 월세나 반전세를 선택할 수밖에 없는 이유입니다. 

관전 포인트2: 투자수요는 얼마나 늘어날까? 

담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 완화를 주요 내용으로 한 7.24대책과 재건축 연한의 9.1대책은 강남권 다주택자의 투자수요를 극대화시켜 주택시장을 활성화시키려는 정책입니다. 이에 다주택자들은 연내 종합부동산세도 완화되길 내심 기대하고 있습니다. 

투자수요는 호재 있는 강남권 재건축단지를 중심으로 2014년 1월부터 늘어나기 시작했습니다. 하지만 전월세 임대소득 과세의 2.26대책이 발표되면서 투자수요는 급감했습니다. 7.24대책 발표이전까지 투자수요는 잠잠했습니다. 

지난 7월 전월세 과세가 백지화되고 7.24대책으로 주택담보대출 규제가 완화되면서 투자수요가 살아나기 시작했습니다. 이에 앞서 지난 6월 민간택지 전매제한이 6개월로 단축되는 등 분양권 전매가 사실상 자유화되면서 투자수요가 늘어나기 시작했습니다. 물론 투자수요는 강남권, 위례, 판교, 동탄2신도시 등 특정 지역 분양권에 국한됐습니다.

이후 9.1대책 발표되자 전세 끼고 소형 아파트를 사려는 투자수요가 생기기 시작했습니다. 전세 끼고 아파트를 산다는 것은 앞으로 집값이 지속적으로 상승한다는 것을 전제로 하는 투자수요입니다. 한마디로 집값 상승 기대심리가 높아졌다는 것입니다. 이전보다 투자수요층이 두터워졌다는 것입니다. 

최근 경기권에서도 시세차익을 노리고 1억원 이상을 전세 끼고 아파트에 투자를 하려는 고액 투자수요가 생기고 있습니다. 

강남발 집값 상승세는 지속가능할까?에 대한 결론입니다.
 
다시 말하지만 강남발 상승세는 7.24대책 전후 시작됐습니다. 이 같은 상승세는 강남발 낙수효과로 1년안에 강북, 인천 경기 등 다른 수도권 지역으로 확산될 것입니다. 그리고 최소한 2년 이상 지속될 것입니다. 

다만 상승세는 과거와 같은 대세상승이 아닙니다. 지역별로, 단지별로 상승세가 차별화될 것입니다. 오르는 데만 오르는 집값 양극화가 극심할 것입니다. 주택수요가 부족한 상황에서 변두리 아파트값은 강남발 낙수효과가 거의 없을 것입니다. 

전세입자 등 구매력 있는 무주택자는 분양시장과 매매-전세 차이가 작은 소형 아파트로 몰리고 있습니다. 교체수요는 분양권과 재건축단지에 관심이 쏠리고 있습니다. 투자수요도 마찬가지구요. 

외환위기 직후 1999년부터 집값 상승세가 시작됐습니다. 2006년까지 큰 폭으로 올랐습니다. 이제 그런 시절은 다시 오지 않을 것입니다. 40~50대 쌍봉세대 실질소득 감소, 자영업자 몰락 등으로 구매력 있는 유효수요층이 부족하기 때문입니다. 

저성장 시대에 국내 주택시장 매매시장은 앞으로 만성 수요부족에 시달릴 것입니다. 따라서 주택수요가 꾸준히 창출되는(늘어나는) 지역의 아파트를 사는 게 핵심입니다. 서울지하철 9호선 및 신분당선 역세권 단지나 강남권 및 경부선 라인 신도시 분양권(아파트)처럼 말입니다. 

사랑의 반대말은 무관심이라고 하지요. 관심을 받지 못하는(수요가 없거나 줄어드는) 아파트를 사면 안됩니다. 점차 사랑을 많이 받을 수 있는 아파트를 사야 합니다. 

이제 주택시장도 승자가 독식하는 시대를 맞고 있습니다. 아바의 ‘The Winner Takes It All’노래 처럼 말입니다. 아파트 투자에 실패해서 슬픔을 참고 묵묵히 신의 결정을 따라야할 것인가? 아니면 승자의 기쁨을 마음껏 누릴 것인가? 

어느 쪽인가는 전적으로 여러분 선택에 달려있습니다. 배우자를 고르듯 신중하게 골라야 합니다. 싼 게 비지떡이라는 말도 명심하세요. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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