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9월 이후 매수타이밍은 언제?

2014-09-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,995 | 추천수 217
추석이후 추격매수가 이뤄질 것인가?를 관심 있게 지켜보고 있습니다. 결론은 9월 18일 현재 추격매수는 이뤄지지 않고 있습니다. 강보합세이지만 오히려 매수세가 관망세로 돌아서면서 거래량이 정체돼 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 9.1대책이 발표되고 추석이 지난 현재 매수타이밍을 언제 잡을지 고민중인 대기 매수자들을 위한 칼럼입니다. 

그러면 현 시점에서 대기매수자들은 어떤 선택을 해야 할까요? 전문가들의 의견도 각양각색입니다. 

9.1대책 이후 주택시장은 매도자 우위 시장이 오고 있으므로 빠를수록 좋다는 전문가도 있습니다. 

반면 소나기는 피하는 게 낫다는 전문가도 있습니다. 추격매수가 이뤄지지 않는다면 매도호가가 떨어지므로 일단 관망하는 게 좋다고 조언합니다. 

결과적으로 보면 2013년 이후 최고의 매수타이밍은 바닥 수준이었던 2013년 상반기였습니다. 두 번째는 2013년 하반기였구요. 세 번째는 2014년 3~5월 이었습니다. 이때 까지 관망하던 대기 매수자들은 7.24대책, 9.1대책 등 잇따른 규제완화책으로 매도호가가 상승하고 매물이 줄어들면서 최적의 매수타이밍을 놓치고 말았습니다. 

이런 상황에서 과연 대기 매수자들은 어떻게 행동해야 할까요? 놓친 고기가 커 보이겠지만 대기 매수자들은 좀더 차분해질 필요가 있습니다. 

이럴수록 기본에 돌아가야 할 것입니다. 수급은 재료에 우선한다는 원칙을 따르는 것입니다. 즉 공급에 비해 수요가 지속적으로 늘어나는, 미래가치가 높은 아파트를 차분하게 연구 조사 분석해서 선택하는 것입니다. 

정부의 부동산 정책에 맞서지 말라고 하지요. 이 말은 정책을 적극적으로 활용하라는 의미입니다. 7.24대책과 9.1대책에 따른 호재로 투자가치가 높아지고 수요가 늘어나는 아파트를 매입하는 것입니다. 

아파트 중에서도 분양권, 재건축, 재개발 단지에 투자해야 합니다. 왜 그럴까요? 

바로 박근혜정부의 규제완화가 이들 상품에 집중되기 때문입니다. 공세적인 규제완화로 주택수요가 몰릴 수밖에 없기 때문입니다. 

내집마련을 하려는 대기매수자라면 분양권을 추천합니다. 가장 안전한 상품이니까요. 

최근 잇따른 전매제한 완화로 분양권시장은 갈수록 커지고 있습니다. 일시적으로 공급물량이 많지만 향후 주택수요가 꾸준히 늘어날 세종시, 위례신도시, 동탄2신도시, 마곡지구 등은 적극적으로 매수할 가치가 있는 분양권입니다. 신도시 개발 중단으로 호재를 맞고 있구요. 또 주택담보인정비율(LTV) 완화로 레버리지(지렛대) 효과를 노릴 수 있구요. 

수요에 비해 새 아파트 공급부족에 시달리는 강남권, 도심권 분양권도 매입가치가 있습니다. 2, 3단계 구간의 개통을 앞두고 있는 서울지하철 9호선과 신분당선 역세권 단지도 적극적으로 투자할 가치가 있습니다. 

두 번째로 재건축입니다. 안전진단과 재건축 연한 규제가 완화돼 투자가치가 높아지고 있습니다. 또 소형공급의무비율이 폐지됐고 조만간 초과이익환수제와 분양가 상한제가 폐지될 예정입니다. 이러면 수익성이 높아져 재건축사업이 활발해질 것입니다. 

신도시 공급중단으로 아파트는 재건축 아파트는 신규주택 공급의 중심이 될 것입니다. 이에 따라 공급물량도 늘겠지만 입지여건이 뛰어나 수요도 크게 늘어날 것입니다. 

다만 투자기간을 최소 5년을 내다봐야 하는 장기투자라는 것을 염두에 둬야 합니다. 재건축 연한 수혜단지보다는, 사업속도가 빠르고 사업시행인가를 받는 단지를 선택하는 것이 바람직합니다. 

정비사업(재개발구역)도 호재가 생겨 선별적으로 투자할 만합니다. 이번 9.1대책으로 재개발임대주택 비율을 20%(서울시)에서 5% 포인트 낮추기로 했기 때문입니다. 임대주택비율이 낮아지면 그만큼 조합원 부담이 줄어듭니다. 분양수익이 늘어나니까 말입니다. 

대기 매수자들이 연구 조사 분석해서 아파트 상품을 골랐다면 언제 매수해야 할까요? 

연내에 매수하되 빠를수록 좋다고 생각합니다. 추격매수가 이뤄지지 않은 지금이 절호의 기회입니다. 매도자 우위 시장으로 완전히 돌아서기 전에 말입니다. 올 가을에 매수하면 더욱 좋습니다. 

분양권이든, 재건축, 재개발이든 말입니다. 입주아파트는 입주한지 3년 안팎 된 단지를 고르세요. 서울 신도시 등에서 새 아파트에 희소가치는 갈수록 높아질 테니 말입니다. 

올해가 가기전 차분하게 고르고 신속하게 계약하세요.  

전셋값이 올 가을에도 작년만큼은 아니지만 상승세가 계속되는 건 아직도 대기 매수자가 많다는 의미입니다. 대기 매수자에게 아직 기회가 있다는 것입니다. 반면 전셋값 상승이 둔화되거나 하락한다면 추격매수가 시작돼 꼭지에 사게 되는 실수를 저지르게 될 것입니다. 명심하세요. 지금이 기회입니다. 그리고 기회는 준비된 사람만 잡을 수 있습니다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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