강보합세일때 부동산 잘 사는 법

2014-08-28 | 작성자 오윤섭 | 조회수 22,275 | 추천수 219
부산 등 남부지방엔 때늦은 장마 폭우로 피해가 큽니다. 하지만 여름은 가고 가을이 성큼성큼 오고 있습니다. 아침 저녁으로 가을 냄새가 짙어가고 있습니다. 가을은 수확의 계절이라고 하죠. 비단 돈이 아니더라도 무언가를 얻는 가을이 됐으면 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 지금과 같은 강보합기에 매수자가 중개업소를 어떻게 활용해야 아파트를 잘 살 수 있는 지를 정리해봤습니다. 

강보합기(강보합세)란 정확히 어떤 의미일까요? 시세가 이전과 비슷하나 조금 더 비싼 수준이 유지되는 시기를 말합니다. 구체적으로 말하면 저가매물이 소진되면서 실거래가가 최소한 시세 수준으로 유지되는 기간을 말합니다. 달리 표현하면 매수자 우위 시장이 지나가고 매도자 우위 시장이 오기전 매도자와 매수자가 팽팽하게 신경전을 펼치는 시기입니다. 

과거에는 강보합기로 돌아서 매물이 줄어들자 매수자들이 급한 마음에 사고자 하는 아파트단지의 동네 중개업소 5~6곳에 매수의뢰를 하는 경우가 많았습니다. 중개업소에서 제시하는 매물 중 가장 싼 매물을 계약하면 된다는 생각입니다. 

하지만 이는 잘못된 생각입니다. 현실은 그렇지 않습니다. 왜 일까요? 

매수자가 여러 중개업소에 연락처를 남길 경우(특히 만성 주택수요 부족에 시달리는 지금과 같은 경우) 중개업소가 계약을 성사시키려고 치열한 경쟁을 하게됩니다. 우선 중개업소는 매수자가 의뢰한 매물가에 근접한 매물 주인, 즉 매도자에게 전화를 하게 됩니다. 매수자가 의뢰한 중개업소들이 잇따라 매도자에게 전화를 합니다. 

이럴 경우 매도자는 갑자기 늘어난 중개업소의 매도확인 전화로 주택시장이 살아나고 있다고 믿게 됩니다. 이어 통상 매도호가를 올리게 됩니다. 특히 강보합기 또는 상승기에는 말입니다. 따라서 여러 업소에 매수의뢰를 하는 게 결과적으로 매도호가를 올리는 부작용을 초래하게 됩니다. 

또 여러 중개업소에 매수의뢰를 함으로써 중개업소간 경쟁을 부추겨 최저가 또는 적정가로 살 수 있는 기회를 놓치게 됩니다. 강보합기는 아직 거래가 활발한 시기가 아닙니다. 급매물 저가매물 중심으로 거래되고 일반매물은 아직 거래량이 많지 않은 시기입니다. 

따라서 한건이라고 거래를 성사시키기 위해 중개업소는 수많은 노력(?)을 합니다. 마음에 드는 매물이 나와 중개업소에서 계약을 하려는데 다른 중개업소에 물어보면 가격이 비싸니 계약하지 말라고 하는 경우가 있습니다. 그리고 그보다 더 싼 매물이 곧 나올 테니 계약하지 말고 조금만 기다리라고 합니다. 

실제로 더 싼 매물이 있다면(곧 나온다면) 문제가 없겠지만 다른 중개업소에게 손님을 뺏기지 않기 위해 있지도 않은 매물로 계약을 하지 못하게 경우가 있습니다. 

결과적으로 여러 중개업소에 매수의뢰를 할 경우 매수자는 오히려 최적의 매수타이밍을 놓칠 가능성이 높습니다. 

그러면 강보합기에 매수자는 중개업소를 어떻게 활용해야 아파트를 잘 살 수 있을까요? 

우선 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾아야 합니다. 이전에 거래한 적이 있는, 믿을 수 있는 중개업소가 있다면 1곳에만 매수의뢰를 해도 좋습니다. 그렇지 않다면 2곳 정도 중개업소를 선정해서 매수의뢰를 하세요. 

믿을 수 있는 중개업소 2곳을 선정하려면 발품을 팔아야 합니다. 해당 지역에서 최소한 2년 이상 중개업에 종사하고 있는 업소를 방문하세요. 그리고 사장 또는 실장이 고객을 대하는 태도와 마음을 평가하세요. 이보다 더 좋은 방법은 사고자 하는 아파트 거주자(또는 입주자대표회의, 부녀회 등)에게 평판이 좋은(거래실적이 많고 매매계약 후 사후관리도 잘해주는 업소) 중개업소를 소개받는 것입니다. 

신뢰할 수 있는 중개업소를 선정했다면 중개업소 사장에게 매수자 자신이 뜨내기 고객이 아닌 해당 아파트를 꼭 사겠다는 진짜고객(진성고객)임을 거듭 밝혀 인정받을 필요가 있습니다. 지금 바로 매입할 수 있는 자금을 확보하고 있다는 것을 강조하세요. 일주일에 한번 이상 전화를 해 친밀한 관계를 유지하세요. 특히 강보합기와 상승기에는 말입니다. 

이에 앞서 매수자는 중개업소와 매도자와의 관계에서 주도권을 발휘하기 위해 실력을 키우는 노력이 필요합니다. 

매입하고자 하는 아파트에 대해 최소한 1개월 이상 연구 조사 분석해야 합니다. 최근 실거래가와 미래가치를 분석해 사고자 하는 매물 가격이 적정가인지를 확인하는 게 중요합니다. 

원하는 매물을, 원하는 가격으로 매입할 수 있는 매물을 찾았더라도 계약하기 전 최소한 48시간 생각할 시간의 여유를 갖는 게 좋습니다. 중개업소에선 매수자에게 합리적인 판단할 틈을 주지 않고 정말 싸게 사는 것이라며 서둘러 계약을 성사시키려는 경향이 있기 때문입니다. 이때 주의할 점은 앞에서도 언급했지만 정말 신뢰하는 중개업소가 아니라면 해당 매물을 계약할 것인지, 말 것인지를 물어보지 않는 게 좋습니다. 

다시 한번 정리합니다. 매수 의뢰를 하기전 1개월 이상 매입할 아파트에 대해 공부하세요. 이어 신뢰할 수 있는 중개업소 1~2곳을 골라 매수 의뢰를 하세요. 중개업소에게 진성고객이라는 점을 거듭 부각시키세요. 계약하기전 중개업소와 매도자에 휘둘리지 않기 위해 48시간 동안 최종 판단할 시간을 가지세요. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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