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불안해하는 무주택자를 위한 처방전

2014-08-18 | 작성자 오윤섭 | 조회수 21,164 | 추천수 224
이제 새벽에는 제법 선선한 늦여름입니다. 7.24대책이후 주택시장 공기도 분명 달라졌습니다. 온기가 늘어났습니다. 하지만 온기가 강북권 경기권 등 수도권 전역으로 확산될지는 지켜봐야 할 것입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 집값 폭락설과 반등설을 정리하고 과도한 불안감에 시달리고 있는 무주택자를 위한 처방전을 발급했습니다. 

이에 앞서 30~50대 내집마련 실수요자가 요즘 집을 사지 않는 이유를 분석했습니다. 여기서 실수요자는 구체적으로 35~55세 중산층 이상 무주택 전세입자를 말합니다. 장세에 따라 언제든지 내집마련으로 전환할 수 있는 핵심 주택수요계층입니다.  

국토교통부의 2012년도 주거실태조사에 따르면 수도권 무주택 가구 중 44.8%는 생활형편상 주택소유가 힘들기 때문에 주택을 구입하지 못한다고 응답했습니다. 먹고 살기 힘들어 주택을 구입할 여력이 없다는 것입니다. 한마디로 주택 구매력이 없는 것입니다. 

수도권 총가구수를 841만가구(2010년 11월 기준)라고 본다면 무주택 가구수는 이에 40%인 336만가구에 달합니다. 이중 45%인 151만가구는 주택구매력이 없는, 7.24대책 이후에도 연내 집을 살 가능성이 거의 없는 가구로 보면 될 것입니다. 

반면 주택구입 자금이 부족하다는 106만가구(31.8%), 집값이 오르지 않을 것 같다는 23만가구(6.9%), 집구입시 세금 등 기타비용이 들어서 주택을 소유하지 못한다는 16만가구(4.9%) 등 145만가구는 7.24대책 이후 연내 주택구입이 가능한 수도권 무주택 가구로 볼수 있습니다. 

145만가구가 연내 집을 사기위한 전제조건은 간단합니다. 단기적인 대책으로 부족한 주택구입자금을 지원하기위해 담보인정비율(LTV)을 높이면 될 것입니다. 7.24대책에 따라 지난 8월 1일부터 서울 기준으로 20% 포인트 올라갔습니다. 평균 6,700만원 추가 대출을 받을 수 있게 됐습니다. 서울 6억원 초과 아파트의 경우 추가로 2억원 가까이 더 대출받을 수 있게 됐습니다. 

하지만 근본적으로 수도권 무주택자가 연내 집을 사려면 집값 상승에 대한 기대심리가 높아져야 합니다. 또 실질소득이 앞으로 늘어날 것이라는 기대감이 있어야 합니다. 그래야 무주택 가구는 적극적으로 전세에서 매수로 돌아설 것입니다. 

무주택 가구가 매수로 돌아서면 일반매물이 줄어들고 실거래가가 오를 것입니다. 그러면 무주택 가구의 매매전환 속도가 빨라질 것입니다. 이른바 추격매수가 시작되는 것입니다. 

무주택자가 집을 사지 않는 이유는 무엇보다 집값 하락에 대한 과도한 불안감 때문입니다. 지난 7년간 장기 침체 때문이겠지요. 과거 16세기 조선시대 임진왜란(7년전쟁)으로 백성이 피폐해질 대로 피폐해진 것처럼 말입니다. 과도한 불안감에 일조하는 게 바로 국내외 비관론자의 경제예측입니다. 하지만 예측에 따라 주택을 사고팔아서는 투자든, 내집마련이든 결코 성공할 수 없습니다. 

- 인구감소, 고령화로 2030년 부동산 수요층은 2000년의 25% 수준으로 급락할 것이다. 
- 상승기에 대출로 아파를 구매해서 더 이상 빚을 내 내집을 살 수요자들이 고갈됐다. 
- 최소한 집값이 2001~2002년 수준으로 떨어져야 바닥이다. 
- 2015년 4분기 또는 2016년 1분기부터 본격적으로 부동산이 본격 하락할 것이다. 
- 급락시 가격은 20% 하락할 것이다. 2017년부터 급락을 시작해 3~4년 지속될 것이다. 

앞에서 정리한 내용은 지난 2~3년간 비관론자들이 끈질기게 주장하는 것입니다. 

대표적인 비관론자인 해리 덴트는 2012년 출간한  ‘2013-2014 세계경제의 미래’(원제 The Great Crash Ahead)에서 “한국 증시는 2013년부터 2015년 사이에 50퍼센트 가량 폭락하며 코스피지수가 1000포인트선 아래로 내려갈 것이다. 한국의 주택 가격 역시 50퍼센트 가량 하락 조정의 여지가 있다.”고 예측했습니다. 아직 2015년이 지나가지 않았으니 예측이 맞는지 틀렸는지는 더 지켜봐야겠지요. 

이처럼 국내 주택시장이 앞으로 인구감소와 가계부채로 폭락할 것이라는 한결같은 주장을 믿는다면 절대로 집을 사서는 안될 것입니다. 하지만 인구감소와 가계부채로만 향후 집값을 정확하게 예측할 수 있다면 누구든 예측할 수 있을 것입니다. 

저는 현실적 낙관론자입니다. 팩트와 주택시장 현장의 움직임을 기초로 전망을 합니다. 과연 지난 7년간 집값 하락세가 인구감소로 인한 주택수요가 줄어서 때문인가요? 인구감소는 수요 감소 여러 요인중 하나에 불과합니다. 인구가 줄더라도 공급실적 대비 유효수요가 크게 부족하지 않는 한 청년층, 중장년층, 노년층별로 질적 수요창출은 2030년 이후에도 계속될 것입니다. 

“수도권 집값은 2013년 상반기에 바닥을 찍었습니다. 시장 매물 가격이 입증하고 있습니다. 그리고 바닥을 다지던 집값은 지난 7월을 터닝 포인트로 강남 재건축과 블루칩 단지를 중심으로 매매가는 상승곡선을 그리기 시작했습니다. 주택시장은 지난 7년간 장기침체를 딛고 상승 분위기가 앞으로 2~3년은 계속될 것입니다. 2014년 하반기에는 완만한 상승세가 지속되다 2015년에는 상승폭이 커질 것입니다. 따라서 대기 매수자라면 매수희망가를 고집하지 말고 가격을 1천만~2천만원 올려야 주택을 구입해야 할 것입니다.” 

당신이 비관론을 지지하는 대기 매수자라면 집값이 폭락한다는 2015년 이후 주택을 구입하면 될 것입니다. 반면 당신이 저처럼 현실적 낙관주의자를 지지하는 매수자라면 2014년 8월 지금 주택을 구입해야 합니다.  

마지막으로 조언한다면 대기 매수자는 예측에 휘둘려 집을 사면 안됩니다. 예측에 휘둘리지 말고 미래가치가 높은 아파트를 찾아 주택구입과 매수타이밍을 스스로 결정해야 합니다.  

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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