아파트 불패시대는 다시 올까?

2014-08-07 | 작성자 오윤섭 | 조회수 28,767 | 추천수 252
여름휴가들 다녀오셨습니까? 저는 여름휴가를 가지 않고 가을에 영남알프스를 길게 걸으며 휴가를 보낼 생각입니다. 지금은 무더위가 절정이지만 결국 다 지나갑니다. 머지않아 그 기세가 꺾여 열대야는 사라지고 아침저녁으로 선선한 날이 오겠지요. 그게 바로 자연의 이치입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 7.24대책이후 아파트시장에 대세상승기가 와서 과연 ‘아파트 불패시대’가 다시 올 것인가?를 정리해봤습니다. 

7.24대책의 핵심은 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 완화입니다. 서울 6억원 초과 아파트가 최대 수혜 대상이지요. LTV, DTI 규제는 김대중, 노무현정부 시절 집값 급등기에 도입됐습니다. LTV는 2002년 9월, DTI는 2005년 8월부터 규제가 시작됐습니다. 그 이후 현재까지 집값에 따라 규제 완급을 조절하며 탄력적으로 시행돼왔습니다. 

장기간 국내 주택시장이 침체한 원인으로는 2007년 글로벌 금융위기에 따른 불확실성 증가, 이에 따른 경기침체로 인한 실질소득 감소, 인구변화로 인한 유효수요 감소 등이 지적됐습니다. 

하지만 부동산정책 변수중 LTV, DTI 규제가 단기적으로 주택시장 침체에 결정적인 영향을 미쳤습니다. 

지난 2005년 LTV에 이어 DTI 규제가 시작되면서 미분양물량이 급증했습니다. 또 2009년 7월 LTV 강화와 2009년 9월 DTI 규제지역을 수도권 전역으로 확대하면서 거래량이 급감하고 미분양이 급증했습니다. 

특히 DTI 규제는 그동안 소득이 적은 20, 30대와 소득증빙이 어려운 570만명(전체 취업자의 22%)에 달하는 자영업자의 주택구입을 가로막았습니다. 또 주택 투자로 자산과 임대소득을 늘리려는 중산층 이상의 투자수요를 억제했습니다. 이에 따라 수도권은 DTI 규제 확대 이후 전세물량 부족으로 인한 전세난과 전셋값 폭등이 시작됐구요. 

따라서 LTV, DTI 완화는 실수요는 물론 투자수요를 증가시키는데 위력을 발휘할 것입니다. 다주택자가 선제적으로 투자하고 이어 구매력 있는 중산층이 주택을 적극적으로 구입할 것으로 기대하고 있습니다. 

그러면 아파트 불패시대는 다시 한번 올수 있을까요? 이에 대해선 제 생각은 조심스럽습니다. 2000년대 초반처럼 집값이 급등하는 시대는 이제 끝났다고 말합니다. 저도 동의합니다.  

하지만 아파트 불패시대는 끝났다는 데는 동의하지 않습니다. 앞으로도 5, 10년마다 또는 20년 마다 아파트 불패 시대는 반복적으로 올 것이라고 생각합니다. 2020년이후에도 말입니다. 미국 영국 등 다른 선진국으로 봐도 그렇구요. 

아파트 불패 시대가 오려면 앞으로 주택시장(매매시장)이 다음의 과정을 거쳐야 합니다. 우선 재고아파트(기존아파트)의 급매물, 저가매물이 소진돼야 합니다. 이어 일반매물이 거래돼야 합니다. 그래서 거래량이 일시적이 아니라, 지속적으로 늘어나야 합니다. 일반매물의 거래량이 늘어나면 재고아파트 가격은 자연스럽게 상승세로 돌아설 것입니다. 

재고아파트가 상승세로 돌아서면 분양권 프리미엄이 오를 것입니다. 분양권 프리미엄이 오르면 투자가치가 있는 단지부터 미분양 물량이 소진될 것입니다. 이어 분양시장이 살아날 것입니다. 분양시장이 지금처럼 국지적으로 과열되는 것이 아니라 수도권 전역에서 1순위 마감이 늘어날 것입니다. 

그러면 주택시장은 대세상승이 오는 것입니다. 아파트 불패시대가 오는 것입니다. 2014년 8월 현재 아파트시장은 저가매물이 소진되는 과정에 있다고 봅니다. 대세상승기가 오려면 하루빨리 재고아파트의 일반매물 거래량이 늘어나야 합니다. 

그래서 이르면 8월 15일 이후, 늦어도 9월 추석 연휴 이후 주택시장이 주목되는 것입니다. 일반매물 거래량이 늘어날 타이밍으로 유력하기 때문입니다. 

실수요 움직임과 상관없이 부동산 부자, 다주택자들은 8, 9월에 강남권 재건축단지에 이어 분양권, 미분양 등에 선제적으로, 선별적으로 투자할 것입니다. 

7.24대책이후 매도자는 집값 상승에 대한 자신감이 높아졌습니다. 이 때문에 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있습니다. 또 매도자는 본전심리(원금회복심리)에 따라 쉽게 팔지 못하고 있습니다. 지난 2007년 이후 집값 하락으로 인한 마음고생을 보상받기 위해서라도 최대한 비싸게 팔고 싶다는 욕망이 강합니다. 

매수자는 조심스럽습니다. 일부 추격매수 조짐이 보이고 있으나 시장의 움직임을 좀더 지켜보자는 입장이 대세입니다. 

실수요자는 매우 조심스럽습니다. 지난 2006년(한해 주택매매 거래량이 108만2,000건으로 2006년 이후 최대) 전후 내집마련자들의 실패를 지켜보면서 주택구입에 매우 조심스럽습니다. 

투자수요도 마찬가지입니다. 지난 2006년 전후로 상투에 투자해 20~30% 싸게 투매한 경험이 있어 똑같은 실수를 하지 않으려고 합니다. 

아파트 불패시대가 오느냐의 관건은 실수요가 얼마나 내집마련에 나서느냐에 달려있습니다. 재고아파트의 일반매물 거래가 늘어나면 집값 상승에 대한 기대감은 어느 때보다 높아질 것입니다. 

그러면 저는 아파트 불패 시대가 다시 올 것이라고 생각합니다. 물론 결과적으로 이번에 오지 않을 수도 있습니다. 이에 대한 판단과 선택은 전적으로 부자노트 독자님의 몫입니다. 다만 집값 상승기에는 매수시점이 바로 바닥이라는 사실을 명심해야 합니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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