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대기 매수자에게 규제완화보다 중요한 것

2014-07-24 | 작성자 오윤섭 | 조회수 17,648 | 추천수 209
박근혜정부의 부동산대책 노선은 갈수록 단호하고, 분명해지고 있습니다. 2기 경제팀 최경환호는 실수요와 투자수요를 끌어들여 주택매매 거래량을 늘리는데 올인하고 있습니다. 2주택자 전세 임대소득 과세 등 다주택자의 심기를 불편하게 하는 규제정책도 과감히 폐지하고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대기 매수자에게 LTV, DTI 등 규제완화보다 중요한 게 무엇인지를 정리해봤습니다. 

주택시장은 멈춰있는 듯하더라도 끊임없이 움직입니다. 움직이는 동인(動因)은 가격, 즉 집값입니다. 대기 매수자는 집값을 놓고 매도자와 끊임없이 심리전을 펼칩니다. 하지만 매수자가 아무리 사고 싶어도 매도자가 팔지 않으면 살 수 없습니다. 

그래서 매도세와 매수세가 팽팽하게 균형을 이루고 있다면 매도자가 유리합니다. 주도권은 매물 소유자에게 있습니다. 물론 매수자보다 매도자가 많은 침체기에는 매수자가 유리하지요. 

따라서 당신이 대기 매수자라면 매수자 우위 시장일 때 적극적으로 주택을 구입해야 합니다. 협상력을 갖고 말입니다.     

지난 3월부터 6월까지 4개월은 확실하게 매수자 우위 시장이었습니다. 대기 매수자들은 대부분 매물 가격을 들여다보고 비싸다며 매입하지 않았습니다. 

7월 들어 매수자 매도자 모두 정부의 규제완화책에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 동상이몽(同床異夢)으로 정부의 부동산대책을 기다리고 있습니다. 

7월 셋째 주 들어 지난 4개월간 매수자 우위 시장에 변화가 감지됐습니다. 하지만 아직도 부동산대책이 발표되거나 발표된 후 대책이 시행되는 것을 보고 매수하려는 대기 매수자들이 대부분입니다. 시장은 이러한 대기 매수자를 위해 기다리지 않습니다. 

매수문의는 점차 늘어나고 매물은 점차 줄어들고 있습니다. 거래량이 조금씩 증가하고 있습니다. 매도호가는 올라가구요. 결국 늦어도 9월에는 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 바뀌게 될 것입니다.  

앞에서도 언급했지만 같은 조건이라면 매도자에게 주도권이 있습니다. 매도자는 매수자보다 한 발짝 빨리 움직일 수 있습니다. 매도자들은 이미 규제완화 발표를 앞두고 매도보류를 하고 있습니다. 팔더라도 대책이 발표되고 나서 팔겠다는 것입니다. 매도호가를 올려 팔겠다는 것입니다. 

매수문의가 늘어나고 매수세가 살아나면서 매도자들은 자신감이 생겼습니다. 반면 매수자는 갈수록 초조해질 것입니다. 협상력에선 자신감이 아주 중요하죠. 집값이 오를 것이라는 자신감, 살 사람들이 늘어날 것이라는 자신감이 높아지면 매수자 우위 시장은 한순간에 매도자 우위 시장으로 바뀔 것입니다. 2014년 1, 2월처럼 말입니다. 

현재 주택시장에선 재고아파트(기존아파트) 매매시장의 움직임을 주시해야 합니다. 2014년 하반기 시장은 전적으로 실수요자가 주도하는 시장이 될 것이기 때문입니다.   

재고아파트 급매물이 소진됐다면? 지난 3월 이후 쌓였던 재고 매물이 줄어들고 있다면? 이는 바로 집값 상승의 강력한 신호입니다. 실수요자가 매수에 나서기 시작했다는 의미니까 말입니다. 강북권과 수원 등 경기권에서 지난 몇 개월간 쌓인 재고매물이 7월 셋째 주부터 거래되기 시작했습니다. 

실수요자중에서도 공격적인 매수자는 7월 초부터 매수에 나서기 시작했습니다. 매매계약을 서두르고 있습니다. 여름휴가를 가기 전에 말입니다. 

당신이 매수자라면 언제 사야 할까요? 부동산대책 발표하기 전에 사야할지, 대책 발표후 시장 움직임을 보고 사야할지 고민할 것입니다. 

대책 발표와 상관없이 지금 바로 사야한다고 생각합니다. 일시적으로 가격이 오르내릴 수는 있습니다. 하지만 집값은 이미 바닥을 쳤습니다. 1년전과 매물 가격을 비교하면 쉽게 알 수 있을 것입니다. 지난해 하반기보다 싼 매물은 없을 것입니다. 

2013년 5월 전후로 바닥을 쳤습니다. 그리고 2014년 6월까지 지난 1년간 소폭 등락을 하면서 바닥을 다졌습니다. 그리고 2014년 하반기에는 집값 상승이 시작될 것입니다. 상승세가 언제까지 지속될지는 모르겠지만 말입니다. 

거듭 강조하지만 당신이 대기 매수자라면 지금 사는 게 미덕입니다. 작년 바닥에 사지 못했다고 후회하며 지금 집값이 비싸다고 사지 않는 것은 명백한 잘못입니다. 똑같은 실수를 반복하는 것입니다. 

당신이 실수요자이고 살고 싶은 집이라면, 자신에게 어울리는 집이라면 지금 바로 사세요. 바닥이 아닌 무릎에 산다고 생각하면 됩니다. 아파트를 5억원에서 사서 5년 보유한 뒤 시세가 7억원까지 오를 것으로 가치가 있다면 지금 사세요. 

제가 자주 언급하는 속담이 있습니다. ‘나간 놈의 몫은 있어도 자는 놈의 몫은 없다’는 속담입니다. 게으른 사람에게는 혜택이 돌아가지 않는다는 말입니다. 우유부단한 대기 매수자의 몫은 없습니다. 장세에 휘둘려 남들 따라 사는 대기 매수자의 몫도 없습니다. 

대기 매수자에게 규제완화보다 중요한 것은 때가 되면 저지르는 것입니다. 지금이 바로 저질러야 할 때입니다.    

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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