세입자의 피로감은 매수를 자극할까?

2014-07-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 18,528 | 추천수 203
2014 브라질 월드컵은 독일 우승으로 막을 내렸습니다. 10년을 준비했다는 독일이 결실을 맺었네요. 1년간 졸속 준비한 한국은 무승, 16강 탈락이라는 ‘쓴잔’을 마셨구요. 대한축구협회가 개혁되지 않는 한 누가 감독이 되던 크게 달라질 수 없다는 생각입니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 과거 전셋값 추이를 들여다보고 장기간 계속되고 있는 전셋값 상승에 따른 전세입자의 피로감이 매수를 자극할 것인가?를 분석해봤습니다. 

지난 2005년 2월 상승세가 시작된 수도권 아파트 전셋값은 2008년 10월까지 45개월 연속 오름세를 이어가며 30% 이상 상승했습니다. 

이어 잠깐 하락세를 보이던 전셋값은 2009년 3월부터 2011년 11월까지 33개월 연속 오르면서 역시 30% 가까이 상승했습니다. 그리고 2012년 8월부터 2014년 4월까지 21개월간 연속 상승하면서 10% 이상 올랐습니다. 

서울 아파트 전셋값에 국한해서 좀더 자세히 들여다보겠습니다. 서울 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트 전셋값은 4년전인 2010년 7월보다 얼마나 올랐을까요? 

전셋값은 평당 664만원에서 957만원으로 평균 44%가 올랐습니다. 매년 10% 이상 오른 셈입니다. 24평형 전셋값이 평균 7천만원 상승한 것입니다. 32평형은 9천4백만원이 오른 셈입니다. 새 아파트 입주물량이 많은 송파구의 경우 54% 올라 평균을 크게 웃돌았습니다. 32평형 기준으로 가구당 전셋값이 평균 1억5천만원 상승했습니다. 

따라서 지난 4년간 두 번째 재계약이 돌아온다면 고공상승한 전셋값에 대한 전세입자의 피로감은 극심할 것입니다. 2008년 글로벌 금융위기 후 대기 매수자가 전세수요로 돌아서면서 지난 6년간 전셋값 상승이 지속됐습니다. 

이런 상황에서 최근 무주택 전세입자의 매수전환을 자극하는 뉴스가 잇따르고 있습니다. 

첫째 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 완화입니다. 정부는 LTV는 서울 인천 경기 등 수도권도 지방과 마찬가지로 70%로 올릴 계획입니다. 우선 내집마련 실수요자에게 호재입니다. LTV가 높아지면 이전보다 대출을 더 받을 수 있어 적은 자금으로 주택을 구입할 수 있습니다. 쉽게 말해 주택 구매력이 높아지는 것입니다. 

DTI도 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임에 따라 서울(50%), 인천경기(60%)를 60%로 단일화하는 방향으로 완화될 예정입니다. 이럴 경우 강남권 재건축 단지 등 서울지역 투자수요를 자극할 것입니다. 

둘째 금리 인하 움직입니다. 금리 인하는 집값에 호재이자 악재입니다. 호재란 대출 이자부담이 줄어드는 것입니다. 집값 상승 기대감이 높다면 레버리지(지렛대) 효과를 극대화할 수 있습니다. 악재는 경기가 그만큼 좋지 않다는 것입니다. 어려운 경기 상황에서 집값만 오를 수가 없습니다. 오른다면 거품만 낄 뿐입니다. 이상적인 시나리오는 매수세가 살아나 물가상승률 이상으로 집값이 오르는 것입니다. 그러면 전세입자의 매수전환으로 전셋값은 안정될 것입니다. 이어 내수가 살아나 투자가 활성화돼 금리도 점진적으로 올릴 수 있구요. 

이 대목에서 2013년 하반기부터 2014년 2월까지 주택시장을 한번 되돌아볼 필요가 있습니다. 지난해 8월부터 7개월간 매매 전세 동반상승이 이어졌습니다. 또 양도소득세 및 취득세 감면 혜택이 2013년 말 끝났음에도 지난 1, 2월까지 매수세가 살아났습니다. 하지만 전월세 과세의 2.26대책 발표후 3월부터 매매 하락-전세 보합으로 급변했습니다. 

전셋값은 지난 6월부터 꿈틀대더니 7월에 성수기가 시작되면서 학군수요와 결혼수요로 인해 다시 상승하기 시작했습니다. 이는 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 다시 상승한다는 의미입니다. 

전셋값이 매매가에 근접하고 있고 전세입자의 피로감은 극도로 높아지고 있습니다. 또 박근혜정부는 경기부양을 위해 공격적으로 부동산 규제완화책을 펴고 있습니다. 기획재정부의 입장 변화로 2주택자에 대한 전세 과세도 결국 없던 일로 끝날 가능성이 높아졌습니다. 

7월 들어 대기 매수자의 중심세력인 전세입자(특히 3억원 이상 고가전세)의 매수전환이 늘어나고 있습니다. 개인적으로 전세입자인 지인 2명이 7월에 4년간 세입자 생활을 청산하고 집을 샀다고 연락이 왔습니다. 

내수가 살아나기 위해 2014년 하반기 가장 이상적인 주택시장 흐름은 이렇습니다. 오는 8월 이후 매매-전세 동반 상승이 시작돼야 합니다. 그러기 위해선 투자수요와 교체수요가 늘어나야 합니다. 이어 2014년 10월 이후 실수요 가세로 매매 상승-전세 보합으로 전환돼야 할 것입니다. 

저는 현실적 낙관주의자입니다. 외환위기 직후 1998년 출범한 김대중정부는 집권 초기(1998~1999년) 2년간 경기부양을 위해 집중적으로 부동산 규제완화책을 쏟아냈습니다. 그리고 1999년 하반기부터 집권 2년만에 집값이 상승세로 돌아섰지요. 

박근혜정부도 김대중정부 만큼 공격적으로 규제완화책을 펴고 있습니다. 집권 2년을 맞고 있는 2014년 하반기를 주목할 필요가 있습니다. 하반기에 주택시장이 살아날까요? 아니면 계속 침체할까요? 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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