이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2014년 하반기에 재고주택 매매시장이 어떻게 될 것인지? 과연 구름이 걷힐 것인가를 들여다봅니다.

이에 앞서 최근 주택시장 움직임을 정리해봅니다. 매수자 중심으로 말입니다.

전월세 과세의 2.26대책이 발표되고 비수기까지 겹쳐 재고주택 매매시장은 다시 침체에 빠졌습니다. 대기 매수자들은 관망세로 돌아섰구요. 그리고 3개월이 흘렀습니다.

6월은 6.4지방선거와 브라질 월드컵 축구대회가 있는 달입니다. 또 2.26대책 관련 법안이 임시국회에서 처리될 예정입니다. 이는 6월 한달간 관망세를 부추기는 요인이 될 것입니다.

2.26대책 법안이 6월중 국회에서 결정돼야 재고주택 매매시장의 불확실성이 걷힐 것입니다. 그전까지 매매시장은 약보합세가 계속될 것입니다. 일선 강남권 중개업소에서도 하반기 주택시장 최대 변수를 2.26대책 법안 처리로 보고 있습니다. 처리 결과에 따라 다주택자들이 움직일 것입니다.

하지만 현 재고주택 매매시장의 대기 매수자는 일부 강남권 재건축단지를 제외하곤 실수요가 대부분입니다.

실수요를 세분화하면 2가지로 나눌 수 있습니다. 전세에서 매매수요로 돌아서려는 내집마련수요와 주택을 넓히거나 지역을 옮기려는 교체수요입니다. 이중에서도 실수요의 중심은 바로 내집마련수요입니다.

내집마련수요가 지난 3월 이후 관망세로 돌아섰기 때문에 재고주택 매매시장이 강보합세에서 약보합세로 돌아선 것입니다. 매수자 우위 시장으로 돌아선 것입니다.

그러면 하반기에는 재고주택 매매시장이 침체를 벗어날까요?

5월 하순부터 수도권 전세입자의 전세수요가 다시 늘어나면서 전셋값이 때이른 강세를 보이고 있습니다. 신혼부부 결혼수요에다 여름방학을 앞두고 남보다 일찍 전셋집을 구하려는 학군수요까지 겹치면서 전세수요가 증가하고 있기 때문입니다.

7월 이전에 전세입자들이 매매수요로 돌아설 가능성은 높지 않습니다. 하지만 전셋값 고공행진이 2~3개월 지속된다면 전세입자들은 매매수요로 돌아설 것입니다.

내집마련수요인 전세입자들이 매매수요로 돌아서려면 여러 가지 조건이 충족돼야 합니다.

우선 2.26대책 문제가 하루빨리 해결돼야 합니다. 늦어도 6월에는 말입니다. 전세 과세 범위를 축소하든 매입임대사업자에 대한 세제지원을 늘리든 하루 빨리 결정돼야 할 것입니다.

그럴 경우 재고주택 매매시장은 성수기와 겹치면서 매매수요가 자연스럽게 늘어날 것입니다.

하반기 전세시장 수급불안도 매매수요를 부추길 것입니다.

올해 말까지 관리처분계획인가를 신청해야 재건축 초과이익 부담금이 면제됩니다. 이로 인해 서울 재건축 이주시기가 하반기와 내년 상반기에 집중될 예정입니다. 이주 대상 재고주택 규모가 2만가구가 넘을 것으로 예상되고 있습니다. 여기에 살고 있는 입주자의 절반 이상은 세입자입니다. 이들은 장세에 따라 전세난민 또는 내집마련을 선택할 것입니다.

하반기 입주물량도 공공물량에 비해 민간물량이 너무 적어 공급부족이 우려됩니다. 특히 수도권의 경우 입주물량 6만1천301가구 중 61%에 달하는 3만7천762가구가 임대주택이 대부분인 공공물량입니다.

하반기에 전세입자가 매매수요로 돌아서면 전세시장은 안정화될 것입니다. 하지만 전세난민을 고집한다면 전셋값 고공행진이 재연될 것입니다. 그럴 경우 2012년, 2013년처럼 다시 전셋값 폭등-매매시장 침체가 되풀이될 것입니다.

하지만 전 2014년 하반기 재고주택 매매시장을 낙관하고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째 집값이 이미 2013년 5월 전후에 바닥을 쳤기 때문입니다. 비록 올해 초 단기급등한 가격이 3~4월에 다시 하락했지만 더 이상 재고주택 매매가가 하락할 가능성은 낮다고 생각합니다. 하반기에 매매가 하락은 제한적일 것입니다. 반면 상승은 지속적일 것입니다.

둘째 내집마련수요가 꾸준하기 때문입니다. 올들어 지난 4월말까지 공유형 모기지를 통해 6천가구(7천500억원), 디딤돌대출을 통해 2만8천가구(2조5천억원)가 주택을 구입했습니다. 전세로 살고 있는 30~40대가 저리 대출로 내집마련을 하고 있는 것입니다.

셋째 수급 때문입니다. 전세물건은 적고 재고주택 매물은 상대적으로 많습니다. 집값 하락에 대한 불안심리가 가라앉는다면 전세입자들은 하반기에 재고주택 또는 입주예정(분양권) 아파트로 내집마련을 할 것입니다.

마지막으로 박근혜정부가 집권 2년차를 맞아 내수경기를 부양하기 위해 각종 규제완화책으로 주택시장을 살리려고 하기 때문입니다. 그동안 역대 정부의 집권 2년차는 국내 경기가 회복기에 진입하고 3년차에 상승기로 돌아섰습니다.

2014년 하반기 재고주택 매매시장은 2.26대책과 같은 악재가 발생하지 않는 한 상승이 대세라고 생각합니다. 따라서 내집마련수요는 물론 교체수요, 투자수요 모두 6월이 매수타이밍입니다.