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고덕 래미안 힐스테이트와 분양가 경쟁력

2014-05-15 | 작성자 오윤섭 | 조회수 41,480 | 추천수 282
지난 주말에 계룡산을 다녀왔습니다. 오전부터 여름산행을 하는 느낌이 절로 났습니다. 이번 주 들어 낮 기온이 치솟으면서 이제 여름이 시작됐다고 보면 될 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 지난 4월 분양한 고덕 래미안 힐스테이트의 청약 결과를 통해 초기 계약률에 분양가 경쟁력이 얼마나 큰 영향을 미치지는 지를 분석해봤습니다. 

금융결제원에 따르면 고덕 래미안 힐스테이트의 일반분양 1097가구에 대한 1,2 순위 청약에 1,238명이 접수, 평균 1.13대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

경쟁률도 낮았지만 실제 계약률도 낮았습니다. 특히 40평형대에서 미분양 물량이 상당부분 발생했습니다. 지난 4월 23~25일 당첨자 계약 직후 분양물량의 30% 이상이 미분양된 것으로 알려졌습니다. 미분양 물량을 정확히 알기는 매우 힘들죠. 매일 미분양이 팔리기도 하고 시행사, 시공사가 비공개 하니까 말입니다. 

문제는 고덕 래미안 힐스테이트의 초기 계약률이 70% 미만에 머물러 입지와 브랜드파워를 볼 때 사실상 분양실패라는 게 중론입니다. 통상 초기 계약률이 70% 이상이면 입주시까지 미분양이 소진돼 크게 문제될 게 없습니다. 

그러면 고덕 래미안 힐스테이트는 왜 분양에 실패했을까요? 이유는 단적으로 분양가 경쟁력이 낮았기 때문입니다. 

거리상 그리 멀지 않은 위례신도시와 비교하면 쉽게 이해될 것입니다.  

위례신도시의 대표적인 민영아파트인 위례래미안, 위례힐스테이트 분양가를 보면 평당 1천7백만~1천8백만원대였습니다. 이는 비교대상인 판교신도시 아파트 시세인 평당 1900~2400만원대보다 낮았습니다. 

한마디로 분양가 경쟁력이 있었습니다. 따라서 분양권이나 입주 프리미엄이 대부분 5천만원 이상 붙었습니다. 최고 1억원을 훌쩍 넘었구요. 

위례신도시가 ‘청약로또’로 높은 프리미엄이 붙은 데는 분양가 경쟁력 외에 뛰어난 입지도 한몫했습니다. 판교신도시와 함께 실수요자와 투자자에게 강남 대체 거주지로 인정을 받았습니다. 

반면 고덕 래미안 힐스테이트(고덕시영)는 분양가가 너무 비쌌습니다. 분양가가 평당 1,950만~2,050만원입니다. 위례신도시보다 분양가 비싸다는 것에 공감하는 수요자들은 많지 않을 것입니다. 또 지난 2011년 입주한 인근 고덕 아이파크(고덕주공 1단지) 시세보다 분양가가 평당 1백만~2백원 높았습니다. 

이 같은 고분양가는 앞으로 이 지역에서 쏟아질 재건축 분양물량을 고려할 때 청약자에겐 더욱 비싸게 느껴졌을 것입니다. 앞으로 이르면 2015년 상반기에 분양물량이 1천5백가구 이상 나올 고덕주공2단지를 시작으로 고덕주공 3~7단지 재건축으로 분양물량이 순차적으로 쏟아져 나올 예정입니다.  

지역 수급으로 볼 때 상당기간 동안 수요보다 공급이 많은 ‘과잉공급’에 시달릴 가능성이 높습니다. 조합원 물량까지 포함하면 더더욱 그렇습니다. 

특히 고덕 래미안 힐스테이트 입주시점인 2016년 이후 고덕주공2단지 등 공급물량이 쏟아져 분양권 및 아파트 시세에 마이너스 요인이 될 것입니다. 

고덕 래미안 힐스테이트는 투자수요보다 실수요가 중심이 되는 단지가 될 것입니다. 미분양 물량이 40평형대에서 대거 발생한 것을 보더라도 쉽게 알 수 있습니다. 

실수요자가 청약하는 아파트에서 가장 중요한 건 분양가 경쟁력입니다. 그런데 고덕 래미안 힐스테이트 분양가는 인근 아파트 시세는 물론 위례신도시 분양가보다 높았습니다. 

고덕 래미안 힐스테이트가 강남권 대체주거지가 되기에는 입지가 떨어집니다. 판교와 위례 신도시에 비해 ‘비교열등’에 있습니다. 서울지하철 9호선 연장구간 개통 등 호재가 있지만 미래가치도 판교 위례 보다 낮습니다. 

하지만 실수요자 입장에서는 미분양을 공략할 가치는 있습니다. 브랜드 파워가 높고 단지규모(3,658가구)가 커 고덕동 일대에서 블루칩 단지가 될 가능성이 높습니다. 또 높은 분양가는 집값이 바닥을 치고 매매가가 상승세로 돌아서면 더 이상 악재가 되지 않을 것입니다. 지역 수급을 고려하면 입주해서 5년 이상 거주할 실수요자라면 미분양 매입도 검토할 만합니다. 

그러나 당신이 투자수요라면 위례신도시 분양권을 공략하는 것이 투자수익률이 높을 것입니다. 왜냐구요? 미래가치가 높기 때문입니다. 강남 대체주거지니까요. 

여하튼 이번 고덕 래미안 힐스테이트 청약결과는 시행사나 청약자들이 타산지석(他山之石)으로 삼아야 할 것입니다. 

분양 아파트에 높은 프리미엄이 붙기 위해선 분양가 경쟁력과 입지, 그리고 미래가치 등 3박자를 갖춰야 합니다. 하나 덧붙이자면 공급보다 수요가 많아야 합니다. 판교, 위례, 세종시처럼 말입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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