당신이 투자 실수를 반복하는 이유

2014-04-17 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,271 | 추천수 252
여름이 성큼 왔습니다. 한낮 기온이 25도를 넘었습니다. 밀양은 이번 주 화요일에 29도를 넘어서기도 했습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자자가 왜 실수를 반복하는 지를 행동경제학으로 분석해보고자 합니다.


요즘 50대 초반 나개미씨는 고민에 빠졌습니다. 고민은 이겁니다.


“주택시장이 7년간의 장기 침체를 겪고 2013년 하반기부터 살아나는 것 같더니... 지난 3월부터 집값은 약보합세로 돌아서 강남권 재건축단지들은 하락하기도 했다. 2006년 구입한 아파트값이 이제 겨우 구입가 수준으로 회복했는데 2007년처럼 다시 하락하지 않을까? 아니 폭락하지 않을까?”


“아들놈도 고3이니 내년에 대학에 들어가면 등록금 등 돈 쓸 일도 많을 텐데 계속 주택을 보유할 여유가 없다. 집값이 더 떨어질지 모르니 지금이라도 주택을 팔아 안전하게 믿을 수 있는 은행에 예금하는 게 낫지 않을까?”


결국 나개미씨는 지난 주말 연초보다 호가를 2천만원 낮춘 가격으로 주택을 매도했습니다.


그러면 나개미씨는 행동경제학으로 볼 때 투자 결정에서 무슨 실수를 한 것일까요?


나개미씨가 투자 행동에서 저지른 첫 번째 실수는 바로 가용성 편향(Availability Bias) 입니다. 투자 결정을 할 때 논리적 추론보다는 통계적 추론에 의존하는 것입니다. 즉 자신이 최근에 경험했던 사건(기억)에 의존해 투자 결정을 내리는 것입니다.


지난 2006년 집값이 꼭지일 때 주택을 구입해 7년 이상 고생하며 보유하고 있었는데 다시 집값이 하락할 가능성(리스크)을 과장한 것입니다.


지난 7년 주택시장 장기침체는 상당히 이례적인 것입니다. 이런 이례적인 현상이 반복적으로 일어나기는 힘듭니다. 따라서 2007년처럼 집값이 다시 하락할 가능성을 기초로 투자 결정(매도타이밍)을 내린 것은 잘못입니다.


두 번째 실수는 손실 회피((Loss Aversion)입니다. 사람들은 같은 이익보다 같은 손실을 더 싫어한다는 것입니다. 쉽게 말해 1억원을 잃은 투자 손실의 충격은 1억원을 번 투자 수익보다 정서적으로 2배 더 크다는 것입니다.


나개미씨는 일단 손해를 피하고 보자는 심정으로 최근 거래가를 기준으로 빨리 팔고 싶은 마음에 호가를 2천만원 낮춰 주택을 팔았습니다.


문제는 손실 회피를 기준으로 투자 결정을 내리면 더 큰 손실을 입을 수 있다는 것입니다. 집값이 비수기를 맞아 일시적으로 소강상태임에도 손실을 보지 않기 위해 팔았지만 6월 이후 성수기를 맞아 집값이 상승세를 탄다면 더 큰 손실을 입게 된다는 것입니다.


세 번째 실수는 확률 무시(Neglect of Probabolity)입니다. 가능성(확률)에 대해 구체적으로 분석하지 않고 최선 또는 최악의 시나리오에 따라 투자를 결정하는 경우입니다.


나개미씨는 최악의 시나리오(집값이 다시 2007년처럼 하락할지 모른다)의 가능성을 분석하기도 전에 최악의 시나리오 자체에 초점을 맞춰 주택 매도를 결정했습니다.


나개미씨는 또 처분효과(Disposition Effect)에 취약했습니다. 손실 난 주택을 너무 오래 보유하고 있었습니다. 손실 회피에 따라 손절매를 하지 못한 것입니다. 또 손절매를 하지 못하고 오래 보유했지만 지금은 집값이 회복세로 돌아섰는데 너무 일찍 팔았습니다. 즉 하락하는 주택을 너무 오래 보유했고 이제 상승하려고 하는데 너무 일찍 매도했습니다.


워런 버핏은 투자 실수에 대해 이렇게 말했습니다.


“자신 또는 다른 사람의 실수를 통해 교훈을 얻을 수 있어야 한다. 투자 결정을 내릴 때 실수를 저지를 것을 미리 걱정할 필요는 없다. 중요한 것은 실수를 통해 뭔가 교훈을 얻어 같은 실수를 반복하지 않는 데 있다.”


마지막으로 2014년 4월 현재 집값이 하락할까봐 불안해하는 부자노트 독자님들에게 도움이 되는 피터 린치의 스토리를 다시 한번 전합니다.


피터 린치는 1987년 10월 19일 아일랜드 휴가 중에 미국 주가가 폭락했다는 소식을 접합니다. 그리고 자신이 운용하던 펀드에서 주식을 매도합니다. 하지만 얼마 후 주가는 다시 반등을 합니다. 그는 1987년 10월의 교훈을 자신의 책(One Up on Wall Street)에서 이렇게 말합니다. “주식시장이 폭락할 때 절대로 팔지 마라. 그리고 그 다음날도 팔지 마라.”고 말입니다.


당신 부동산 가치투자자라면 나개미씨처럼 약세장에서 투매하지 말아야 합니다. 집값은 6월 이후 주택시장 성수기가 오면 다시 오를 것입니다. 현실적 낙관주의자인 저는 반등하리라 믿습니다. 물론 자칭 현실적 비관주의자들은 다시 폭락이 시작될 것이라고 주장하고 있지만 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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