월세과세 2.26대책의 결정적 패착 2가지

2014-03-13 | 작성자 오윤섭 | 조회수 23,299 | 추천수 415
박근혜정부의 ‘주택임대차시장 선진화 방안’, 즉 2.26대책으로 주택시장에 다시 냉기가 돌고 있습니다. 그나마 구들방 아랫목에 온기가 퍼지고 있었는데....


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장 정상화를 가로막는 2.26대책의 결정적 패착 2가지를 정리했습니다.


패착1: 투자수요가 이탈한다


부동산 부자들이 가장 무서워하는 게 바로 세금입니다. 그런데 다주택자의 투자수요가 가세하면서 온기가 퍼지고 있던 주택시장에 때 아닌 월세 과세 발표로 강남권도 매수세가 잠잠해졌습니다.


이는 올해 초 거래절벽이 올 것이라는 예상과 달리 양도소득세 중과 폐지와 취득세 누진제 폐지로 다주택자의 매수세가 살아나 거래량이 늘어난 것을 보면 쉽게 예상할 수 있습니다.


3월 들어 주택시장은 강남권까지 온기가 사라지고 있습니다. 비수기에다 단기급등에 대한 경계심리도 있었지만 바로 2.26대책에 따른 월세 과세가 결정타였습니다. 2.26대책 발표후 투자수요가 매수를 유보하고 있기 때문입니다.


이게 바로 정부가 말하는 주택시장의 정상화인가요? 부동산 경기를 부양하겠다는 건가요? 대단한 엇박자입니다.


세금이 많고 적음이 문제가 아닙니다. 필요경비, 기본공제, 분리과세가 중요한 게 아닙니다. 월세 과세에 직격탄을 맞은 대상은 대부분 50대 이상 다주택자입니다. 안정적이고 보수적인 투자를  하는 이들이 지금까지 없던 세금을 갑자기 내라니 충격이 아닐 수 없습니다.


물론 3.5 보완조치로 가구별 2주택 보유자로 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 2015년까지 한시적으로 비과세하기로 했습니다. 하지만 집주인 입장에서 보면 2016년부터 과세하는게 중요하지요. 이는 2015년까지 세금내기 싫은 다주택자에게 집을 팔라고 강요하는 것입니다.


2.26대책의 전월세 과 주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.


- 2주택 보유 전월세 임대소득자는 연 2천만원 이하일 경우 분리과세합니다. 연 2천만원 초과는 종합과세합니다.

- 2천만원 초과일 경우 월세는 이르면 6월 소득세법 개정안이 국회에서 통과되면 바로 과세합니다. 전세는 2016년부터 과세될 예정입니다.

- 공시가격이 9억원 초과일 경우 1주택자도 월세가 과세됩니다.

- 2주택자, 3주택 이상은 무조건 월세가 과세됩니다.

- 3주택이상으로 전세보증금 합이 3억원을 초과할 경우 전세보증금도 과세됩니다. 다만 2016년 12월까지 전용면적 85㎡이하이고 기준시가 3억원 이하는 주택수 산정에서 제외됩니다.


한마디로 2.26대책은 기업형 임대주택사업을 하지 않겠다면 개인은 주택 임대소득을 포기하라는 정책입니다. 다시 말해 다주택자에게 2015년까지 보유주택을 매도하라는 정책입니다.


패착2: 전월세 가격이 급등한다


전월세 물량의 주요 공급원은 바로 1가구 2주택 이상 다주택자입니다. 전월세 과세는 바로 이들에게 전월세 물량을 공급하지 말라는 것입니다.


우선 최근 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 70%를 넘어서면서 전세 끼고 소형주택을 매입하던 투자자들이 사라질 것입니다. 


또 기존 2주택이상 다주택자들도 전월세 과세에 대한 심리적, 실제적 부담으로 주택을 팔고  다른 투자처를 찾을 가능성이 높습니다. 즉 다주택자들이 주택시장에서 떠난다는 것입니다. 


이에 따라 다주택자 매물이 늘어나지만 전월세 과세에 따른 투자수요와 구매력 있는 실수요  부족으로 매매시장은 침체될 것입니다. 그러면 주택시장 정상화는 멀어질 것입니다.


더욱이 다주택자의 전월세 공급물량이 전월세 과세로 급격히 줄어들 경우 전월세 세입자들은 당연히 전세난과 월세난에 시달릴 것입니다. 공급물량이 줄어드니 전월세 가격은 급등할 것이구요.


또 매매타이밍을 고민하고 있던(정확히는 가격상승을 기대하며 버티고 있던) 하우스 푸어도 매수세 위축으로 매도타이밍을 놓치게 될 것입니다. 연말 연초 거래 활성화로 진정되고 있는 하우스 푸어 사태가 악화될 것입니다.


결국 피해자는 다주택자가 아니라 무주택자, 세입자, 하우스푸어가 될 것입니다.


국내 주택시장에서 전세의 역사는 길게는 100년이 넘었고 짧게는 50년이 넘었습니다. 이를 한순간에 ‘주택임대차시장 선진화’라는 명목으로 월세에 과세하는 것은 잘못된 정책입니다.


주택 임대차시장은 이제 전세에서 월세로 바뀌는 게 대세입니다. 따라서 월세 과세는 월세가 정착되는 시점에 해야 합니다. 아니면 매매 활성화로 주택시장이 정상화되고 집값 상승기에 도입해야 합니다.


모름지기 정부 정책은 타이밍과 일관성이 중요합니다. 부동산정책은 더더욱 그렇습니다. 너무 빨라도 너무 늦어도 안됩니다. 물론 온탕 냉탕을 오가도 안되구요.


2.26대책의 월세 과세는 타이밍이 너무 빠릅니다. 또 거래를 위축시키는 ‘냉탕’으로 거래를 활성화시키겠다는 박근혜정부의 정책 일관성을 잃는 것입니다. 

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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