3월 거래량이 대세상승을 결정한다

2014-03-06 | 작성자 오윤섭 | 조회수 20,618 | 추천수 233
벌써 3월입니다. 나이가 들어서인지 세월 참 빠릅니다. 2014년도 이미 6분의 1이 지나갔네요. 3월이지만 영동 폭설은 계속되고 꽃샘추위도 남았지만 대세는 봄입니다.


이번 주 부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 3월 주택매매 거래량이 집값 대세상승을 결정한다는 주제를 잡아봤습니다.


통상 3월이 되면 주택시장 이사철 성수기가 끝난다고 하죠. 새 학기가 시작돼 대표적인 계절적 수요인 학군수요가 사라져 주택 거래량이 줄어든다고 합니다.


이사철이 끝나 거래량이 줄어들면서 매수자도 성급하게 매수하기보다는 차분하게 생각하는 시기가 바로 3월입니다. 반면 지금처럼 회복기에 매도자는 매도호가를 올리고 버티다 3월 이후 비수기를 맞아 다시 호가를 내리기도 하구요.


하지만 최근 주택매매 거래량 통계를 보면 2월보다 3월에 거래량이 많습니다. 물론 거래량 통계가 계약일이 아닌 신고일(계약후 60일 이내 부동산 거래신고)로 하기 때문에 1개월 안팎 시차가 발생합니다.


국토교통부에 따르면 2013년 3월 수도권 주택매매 거래량은 26,766건으로 2월의 17,276건보다 54.9%가 증가했습니다. 또 2008~2012년 5년간 3월 평균 거래량은 34,609건입니다. 반면 같은 기간 2월 거래량은 25,768건에 그쳤습니다. 3월 거래량이 2월보다 34.3% 많습니다. 


올 들어 주택거래량 추이를 보면 과거와 확실히 달라졌습니다. 1월 수도권 주택 거래량은 25,648건으로 지난해 같은 달(8,457건)의 3배 수준입니다. 또 2월 서울 거래량은 6,896가구로 2006년 2월(7,368가구) 이후 8년 만에 가장 많습니다.


이는 매매가가 상승하고 거래량이 늘어나고 있다는 것입니다. 이는 집값 회복기에 나타나는 전형적인 모습입니다.


그렇다면 2014년 3월 주택 거래량은 전달 2월보다 늘어날까요? 줄어들까요? 만약 20% 이상 늘어난다면 집값은 대세상승기에 접어들었다고 봐도 될 것입니다. 하지만 3월 거래량이 전달보다 10% 미만 소폭 늘어나는데 그친다면 상승기는 오지 않았다고 보면 될 것입니다.   


그러면 3월 첫째 주 주택시장 거래동향은?


분위기가 그리 밝지(?) 못합니다. 연말연초 단기급등에 대한 피로감이 적지 않기 때문입니다. 특히 3월 들어 대기 매수자들이 추격매수를 하기보다는 한발 빼는 모습입니다. 대기 매수자 대부분이 실수요자이다보니 추격매수의 폭이 좁고 속도도 더딥니다.


통상적으로 주택시장 상승기엔 강남 재건축단지가 집값 상승을 선도하고 이어 인근 기존아파트가 오릅니다. 그리고 강북권 재건축단지와 기존아파트가 뒤따라 상승세를 보입니다.


하지만 최근 주택시장은 그렇지 않습니다. 급매물이 소진되고 호가가 오르고 있지만 상승폭은 강남 재건축단지를 제외하곤 제한적입니다. 지난해말 대비 비강남권은 올들어 1천만~2천만원 오른 게 고작입니다.


1~2월 단기급등은 고가 전세입자 등 실수요자들이 주도했다고 보면 됩니다. 따라서 3월에도 거래량이 늘어나려면 실수요자들이 매수세에 가세해야 합니다. 즉 3억원 이상 중가 및 고가 전세입자들이 재계약 또는 전세이주를 선택하지 않고 매매수요로 돌아서야 합니다. 


감히 예측을 해보면 3월 거래량은 2월에 비해 10% 안팎 소폭 늘어나는 수준에서 그칠 것으로 봅니다.


다시 처음으로 돌아가 3월 주택시장은 상승기에도 상승세가 진정되는 게 정상입니다. 따라서 3월 매수세가 위축됐다고 다시 집값이 하락세로 돌아서는 것 아니냐고 해석하는 것은 잘못입니다.


1~2월 단기급등이 예상보다 컸기 때문에 수도권 집값은 당분간 강보합세를 보일 것입니다. 하지만 하반기, 특히 8월 이후에는 상승세로 돌아설 것입니다. 재계약을 앞둔 전세입자의 매매수요가 다시 늘어날 것이니까요. 그동안 불확실했던 주택정책도 하반기에 더욱 확실해질테구요.


만약 집값이 오를까요? 누가 묻는다면 저는 예라고 대답할 것입니다. 그럼 언제까지 오를까요? 묻는다면 저는 최소한 2016년까지는 상승세가 유지될 것으로 예측합니다.


지금 주택을 구입할까? 말까? 고민하는 유효수요자가 있다면 저는 비수기를 맞고 있는 지금 구입하라고 조언하겠습니다. 매물이 많지 않겠지만 추격매수세가 꺾인 지금이 실수요자가 협상력을 갖고 초조한 매도자의 매물을 사들이는 좋은 기회라고 생각합니다.


물론 선택은 전적으로 부자노트 독자님에게 달려있지만 말입니다.

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오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

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